Москва, 28 апреля, 2012, 13:37 — ИА Регнум. Предлагаем вашему вниманию полный текст обращения адвоката Макарова В.Г. к председателю Высшего арбитражного суда РФ Антону Иванову.

В соответствии со статьёй 3 Федерального конституционного закона от 31 января 1996 года № 1-ФКЗ "О Судебной системе Российской Федерации" единство судебной системы Российской Федерации обеспечивается в числе прочего путем применения всеми судами Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации, а также конституций (уставов) и других законов субъектов Российской Федерации.

В целях обеспечения правильного и единообразного применения арбитражными судами отдельных положений законодательства Федеральным конституционным законом "О Судебной системе Российской Федерации" закреплены полномочия Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации давать разъяснения по вопросам судебной практики.

Столкнувшись в своей практической деятельности с неверным толкованием отдельными судьями положений законодательства, касающихся признания недействительными договоров купли-продажи земельных участков, предоставленных для целей, не связанных со строительством, считаю, что возникла необходимость Вашего вмешательства в этот процесс с целью обеспечения подготовки разъяснений по вопросам судебной практики.

Суть дела такова.

Постановлением мэра города Благовещенска Мигули А.А., который в настоящее время является моим доверителем, от 05 декабря 2008 года обществу с ограниченной ответственностью "Офеня" предоставлен в собственность дополнительный земельный участок для несельскохозяйственного использования. По данному факту следователем СК России по амурской области в отношении Мигули А.А. было возбуждено уголовное дело.

23 января 2009 года на основании указанного постановления между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - КУМИ) и ООО "Офеня" заключен договор купли-продажи земельного участка № 89.

В последующем по иску прокурора Амурской области решением Арбитражного суда Амурской области по делу № А04-5419/2010 от 22.06.2011 признан недействительным договор купли-продажи земельного участка № 89 от 23.01.2009, заключенный между КУМИ и ООО "Офеня"; применены последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда по делу № 06АП-3582/2011 от 08.09.2011 решение Арбитражного суда Амурской области по делу № А04-5419/2010 от 22.06.2011 отменено, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа № Ф03-5616/2011 от 22.11.2011 постановление Шестого арбитражного апелляционного суда по делу от 08.09.2011 по делу№ А04-5419/2010 отменено, решение суда от 22.06.2011 по делу № А04-5419/2010 Арбитражного суда Амурской области оставлено в силе.

Определением от 07 марта 2012 года № ВАС-2239/12 отказано в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Рассматривая указанное гражданское дело суд первой и кассационной инстанции, по моему мнению, пренебрег отдельными положениями законодательства и не учел существенные при рассмотрении обстоятельства дела.

1. Рассматривая гражданское дело в порядке искового производства, суд признавая договор купли-продажи земельного участка недействительным исходил, прежде всего, из имеющихся, по мнению суда, нарушений при принятии решения о предоставлении земельного участка - постановления мэра г. Благовещенска от 05.12.2008 № 4030 и акта установления выкупной стоимости земельного участка от 12.01.2009 № 28.

Судом не учтено, что Арбитражным процессуальным кодексом РФ в главе 24 установлена специальная процедура рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц. При этом установлен специальный срок обращения в арбитражный суд с таким заявлением - в течение трех месяцев, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Истцу стало известно о принятии администрацией города Благовещенска решения о предоставлении ответчику спорного земельного участка в марте 2009 года при проведении проверки соблюдения законодательства Российской Федерации при предоставлении спорного земельного участка. В результате проверки нарушений не выявлено.

Кроме этого, Определением Арбитражного суда Амурской области от 11.04.2011 по делу № А04-5658/2010 производство по делу о признании недействительным Постановления мэра города Благовещенска от 05.12.2008 № 4030 и акта № 28 от 12.01.2009 прекращено.

Представляется, что установление специальной процедуры оспаривания ненормативных правовых актов призвано обеспечить стабильность гражданского общества, защиту прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также является нормативной регламентацией гарантированного Конституцией Российской Федерации права на правосудие (ст. 14 и 18).

Нарушение правил о судопроизводстве в арбитражных судах, установленных законодательством, влечет за собой нарушение основного принципа рассмотрения дел арбитражным судом - законность при рассмотрении дел (статья 6 АПК РФ), а потому видится недопустимым подмена искового производства производством по делам, возникающих из административных и иных публичных правоотношений.

2. Судами при рассмотрении дела сделан вывод о том, что "спорный земельный участок был предоставлен КУМИ в собственность обществу "Офеня" на основании договора купли-продажи № 89 от 23.01.2009 г для целей не связанных со строительством".

Ввод суда о том, что земельный участок предоставлен для целей, не связанных со строительством основан на соответствующих доказательствах, имеющихся в материалах дела, и не оспаривается сторонами.

Однако вызывает недоумение заблуждение суда относительно определения документа, подтверждающего волеизъявление уполномоченного административного органа о предоставлении земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 статьи 34 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка для целей, не связанных со строительством осуществляется путем принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю уполномоченным органом, предусмотренным статьёй 29 ЗК РФ.

Таким решением, согласно пункту 5 статьи 34 ЗК РФ является Постановление мэра города Благовещенска от 05.12.2008 № 4030 о предоставлении в собственность ООО "Офеня" (за плату) дополнительного земельного участка площадью 74928 кв.м. с кадастровым номером 28:01:080001:0094, находящегося в п. Мухинка, но не заключенный на его основании договор купли-продажи № 89 от 23.01.2009.

3. Далее суд сделал вывод о нарушении "предусмотренных пунктом 1 статьи 34 ЗК РФ принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления данного земельного участка".

Однако, полагаю, что при разрешении таких дел судам следует учитывать отличия правового содержания административной процедуры предоставления земельного участка от гражданско-правовой сделки - договора купли-продажи земельного участка.

Пункт 1 статьи З4 ЗК РФ, устанавливает обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления по обеспечению управления и распоряжения земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

При этом под процедурами предоставления по смыслу статьи 34 ЗК РФ следует понимать исключительно порядок и основания принятия решений уполномоченными административными органами о предоставлении запрашиваемого заявителем земельного участка для целей, не связанных со строительством.

Признанный судом недействительным договор купли-продажи земельного участка заключен в порядке исполнения решения уполномоченного административного органа - постановления мэра г. Благовещенска от 05.12.2008 № 4030.

Напомню, что указанное постановление не признано судом недействительным. Определением Арбитражного суда Амурской области от 11.04.2011 по делу № А04-5658/2010 производство по делу о признании недействительным Постановления мэра города Благовещенска от 05.12.2008 № 4030 прекращено. Срок предъявления требований о признании недействительным указанного решения истек.

Не учтено судом и то, что статья 34 Земельного кодекса РФ не содержит требований о необходимости заблаговременной публикации в средствах массовой информации сведений о продаже земельного участка после принятия решения о предоставлении земельного участка и до заключения соответствующего договора купли-продажи.

Кроме этого, в соответствии с п. 6 ст. 34 ЗК РФ "договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в пункте 5 настоящей статьи решения". Таким образом указанное нормативное установление определяет срок, в течение которого подлежит заключению договор купли-продажи или аренды земельного участка после принятия уполномоченным органом решения о предоставлении этого земельного участка в собственность или о передаче в аренду заявителю.

Норм права, регламентирующих какие-либо условия и порядок заключения договора купли-продажи земельного участка для целей, не связанных со строительством, статья 34 ЗК РФ не содержит.

На основании изложенного, представляется не основанными на нормах права выводы судов о том, что несоблюдение требований о заблаговременной публикации такой информации "исключило возможность для всех заинтересованных лиц приобрести права на спорный земельный участок, что нарушило экономические интересы неопределенного круга лиц, привело к ограничению конкуренции, связанной с правами других лиц обратиться с заявлением о предоставлении данного земельного участка и приобрести его на равных условиях" (абз.6 стр. 11 решения).

В связи с тем, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка заключен после принятия необходимого в данном случае административного акта - постановления мэра города Благовещенска от 05.12.2008 № 4030, полагаю, что договор купли-продажи земельного участка № 89 от 23.01.2009 заключен в соответствии с требованиями статьи 34 ЗК РФ.

Таким образом, выводы судов о нарушении принципа публичности, предусмотренного ст. 34 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка № 89 от 23.01.2009 не основаны на соответствующих нормах права.

4. Не согласуется с нормами права и вывод судов о том, что "установление выкупной цены спорного земельного участка на основании Закона Амурской области от 24.10.2007 г № 410-ФЗ противоречит действующему законодательству и положениям ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Следует отметить, что цена земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи земельного участка № 89 от 23.01.2009, как установлено судом, определена продавцом - Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, в соответствии с актом установления выкупной цены земельного участка от 12.01.2009 № 28 к Постановлению мэра города Благовещенска от 05.12.2008 № 4030 (стр. 12 решения).

Акт № 28 от 12.01.2009 установления выкупной цены земельного участка к постановлению мэра г. Благовещенска от 05.12.2008 г № 4030 также является ненормативным актом административного органа и не признан судом недействительным. Определением Арбитражного суда Амурской области от 11.04.2011 по делу № А04-5658/2010 производство по делу о признании недействительным акта № 28 от 12.01.2009 прекращено.

При таких обстоятельствах, оснований сомневаться в законности установленной договором купли-продажи земельного участка № 89 от 23.01.2009 цены земельного участка, не имеется.

Кроме этого, судами при рассмотрении дела не учтены следующие обстоятельства:

1) Оценка спорного земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведена.

Статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусматривает обязательность проведения оценки объектов оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости".

Суд апелляционной инстанции по материалам дела (акт установления выкупной цены земельного участка № 28 от 12.01.2009, кадастровый паспорт земельного участка от 25 марта 2008 № 2-01/08-2469) установил, что кадастровая стоимость земельного участка, являвшегося предметом договора купли-продажи № 89 от 23.01.2009, составляет 17903296 рублей.

Таким образом, в отношении объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером 28:01:080001:0094 - установлена кадастровая стоимость в результате оценочной деятельности, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В результате неприменения судами нормы права, устанавливающей разновидности оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности" складывается судебная практика, при которой иные виды оценки, кроме рыночной, проведенной профессиональными участниками оценочной деятельности не принимаются во внимание и ставится под сомнение необходимость их проведения.

2) Статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ устанавливая обязательность проведения оценки, тем не менее, не устанавливает обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком при продаже земельных участков для целей, не связанных со строительством.

Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразия рассмотрения дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком, Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" рекомендовал арбитражным судам исходить из того, что "если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы".

При таких обстоятельствах, учитывая позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, при отсутствии законодательно предусмотренной обязательности величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком при продаже земельных участков для целей, не связанных со строительством, непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом недействительным договора купли-продажи № 89 от 23.01.2009 по мотивам нарушения требований закона.

В связи с тем, что нормативными актами (федеральными законами, законами Амурской области, муниципальными правовыми актами муниципального образования города Благовещенска) не установлен обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленный независимым оценщиком при совершении сделок по продаже земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных со строительством, то и правовых оснований для признания договора купли-продажи № 89 от 23.01.2009 недействительным в связи с совершением сделки по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете оценщика не имеется.

3) В связи с отсутствием норм права, устанавливающих порядок определения обязательной величины стоимости земельных участков, не связанных со строительством, выкупная стоимость спорного земельного участка определена путем применения аналогии права.

Ни федеральное законодательство, ни законодательство Амурской области, ни муниципальные правовые акты города Благовещенска не устанавливают порядок расчета цены земельных участков, предоставляемых для целей, не связанных со строительством.

Однако наличие пробелов законодательстве не должно нарушать прав граждан, в связи с чем по смыслу статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отношения, возникающие между участниками гражданского оборота, прямо не урегулированы законодательством, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При определении выкупной стоимости земельного участка вполне обоснованно, по моему мнению, были применены в соответствии со ст. 6 ГК РФ положения закона, регулирующего сходные отношения, а именно положения Закона Амурской области от 24.10.2007 № 410-ОЗ "Об установлении цены находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений".

При этом следует обратить внимание на то, что выкупная стоимость земельного участка, являющаяся предметом спора, ввиду отсутствия на нем объектов недвижимости была значительно выше выкупной стоимости смежного земельного участка меньшей площади. Так выкупная стоимость спорного земельного участка площадью 74928 кв.м. составила 2 685 494 руб. 40 коп. В то время как выкупная стоимость смежного земельного участка площадью 100000 кв.м., на котором расположены объекты недвижимости, составила около 600 тыс. рублей (в 4 раза меньше).

Таким образом примененная методика расчета выкупной стоимости учитывает наличие либо отсутствие объектов недвижимости на земельном участке.

На основании изложенного, полагаю, что установление выкупной цены спорного земельного участка произведено в соответствии с нормами действующего законодательства, с учетом порядка применения законодательства, регламентирующего сходные правоотношения при отсутствии норм, прямо регламентирующих методику определения выкупной стоимости земельных участков, не связанных со строительством.

5. Относительно выводов суда о том, что земельным законодательством не предусмотрен вид разрешенного использования, указанный в договоре, а потому при его предоставлении нарушены основные принципы земельного законодательства, обращаю внимание на следующее.

Цель использования спорного земельного участка судом установлена - для целей, не связанных со строительством, а именно для установки лавочек, беседок, устройства прогулочной зоны; сторонами не оспаривается. Использование земельного участка в иных целях крайне затруднительно, а скорее, невозможно, поскольку находится он в рекреационной зоне, занят деревьями и кустарниками, в том числе редкими, уничтожение которых запрещено законом.

Разрешенное использование спорного земельного участка указано в кадастровом паспорте земельного участка от 25 марта 2008 № 2-01/08-2469, выданном специализированным государственным органом - Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Амурской области - "дополнительный земельный участок для несельскохозяйственного назначения". Именно с таким разрешенным использованием земельный участок с кадастровым № 28:01:080001:0094 был поставлен на государственный кадастровый учет за 8 месяцев до дня обращения ООО "Офеня" в администрацию с соответствующим заявлением.

Постановка спорного земельного участка на государственный кадастровый учет с таким видом разрешенного использования не оспорена и не признана несоответствующей закону.

На государственный кадастровый учет спорный земельный участок был поставлен в порядке исполнения требований п.4 ст. 34 Земельного кодекса РФ после рассмотрения администрацией города Благовещенска заявления ООО "Паллант" (предыдущего заявителя) о предоставлении указанного земельного участка с учетом зонирования территории и выдачи заявителю схемы расположения земельного участка.

Кадастровый паспорт земельного участка был приложен и значился в перечне приложений к заявлению ООО "Офеня" от 28.11.2008 в администрацию города Благовещенска о предоставлении земельного участка в собственность. Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка был указан в пакете документов, представленных в администрацию.

Ни Градостроительный кодекс РФ, ни Земельный кодекс РФ, ни Правила землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска не указывают на наличие исключительного перечня видов разрешенного использования земельных участков. А потому представляется не основанным на нормах материального права вывод суда о несоответствии законодательству вида разрешенного использования земельного участка, указанного в кадастровом паспорте земельного участка от 25 марта 2008 № 2-01/08-2469.

Кроме этого, судебные акты не содержат указаний какой конкретно норме материального права не соответствует заявленный в кадастровом паспорте вид разрешенного использования земельного участка.

Вместе с тем, ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации регламентирует порядок использования земельных участков виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительным регламентам: такие земельные участки могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Кроме этого градостроительным законодательством предусмотрена процедура и возможность приведения вида разрешенного использования в соответствие с градостроительным регламентом. При этом такая процедура не связана с прекращением (лишением) права собственности.

Категория земель земельного участка с кадастровым № 28:01:080001:0094 в соответствии с целевым назначением (ст.1 и 7 ЗК РФ) указана в строке 8 кадастрового паспорта от 25 марта 2008 № 2-01/08-2469 и определена как земли населенных пунктов. Таким образом, целевое назначение спорного земельного участка было известно при принятии решения о его предоставлении.

При таких обстоятельствах, считаю вывод суда о несоблюдении при предоставлении земельного участка с кадастровым № 28:01:080001:0094 статей 1 и 7 Земельного кодекса РФ не основанным на буквальном содержании указанных норм права.

Вопиющие, с моей точки зрения, нарушения норм процессуального права и норм материального права, тем не менее, в настоящее время составляют судебную практику рассмотрения дел о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, заключенных на основании решений исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Учитывая принцип поддержания единообразного применения судами норм права, можно предположить, что указанный конкретный пример судебной практики позволит недобросовестным участникам гражданского оборота оспаривать сделки, заключенные на основании решений уполномоченных административных органов, минуя при этом стадию признания таких решений недействительными.

Такая судебная практика не может являться признаком стабильности гражданских отношений, одной из сторон которых являются государство или иные публичные образования.

Считаю, что приведенный конкретный пример судебной практики указывает на необходимость дачи нижестоящим судам разъяснений положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации о практике рассмотрения дел о признании недействительными договоров, заключенных при предоставлении земельных участков, заключенных на основании решений исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Прошу вас целях обеспечения правильного и единообразного применения арбитражными судами соответствующих нормативных установлений дать необходимые разъяснения.