В сложившихся условиях активно продавать жилье можно только при заметном демпинге - эксперты
Москва, 2 июня, 2010, 17:59 — ИА Регнум. Апрельские прогнозы экспертов аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.RU) в мае вполне оправдались. По данным, полученным корреспондентом ИА REGNUM Новости от IRN.RU, уже с первых чисел мая как российский, так и все мировые финансовые рынки ушли в жесткую коррекцию, показывая, что говорить о полном преодолении кризиса пока еще рано. Серьезные финансовые проблемы и преддефолтное состояние ряда европейский государств катастрофически обвалили курс евро, который ушел ниже минимумов кризиса 2008 года. Симметрично подскочил и курс доллара, а цены на нефть - основной индикатор российской экономики - просели на четверть всего за 2 недели. Очевидно, что такой макроэкономический фон не способствует развитию потребительского и инвестиционного ажиотажа и на рынке недвижимости, констатируют эксперты.
Динамика цен на недвижимость также не заставила себя долго ждать. Если во второй половине апреля индекс стоимости жилья в Москве, рассчитываемый аналитическим центром IRN.RU, прибавлял за неделю по 0,5%-1%, то во второй половине мая он практически замер на месте и в статистике уже готовы появиться "минусы". При этом, прирост среднего значения индекса стоимости жилья в мае к среднему значению в апреле (то есть, прирост цен с середины апреля по середину мая) на 2,4% обусловлен, в основном, второй половиной апреля. Чистый прирост цен на квартиры в Москве за май по более динамичному еженедельному индексу составил всего 0,8% с 4394 долларов до 4431 долларов, то есть втрое меньше, чем в апреле. К концу мая он вообще остановился.
Более того, добавляют авторы исследования, в отличие от марта и апреля теперь основной вклад в остаточный прирост показателей вносят уже не недорогие квартиры эконом-класса: панельные и блочные дома, однокомнатные квартиры, а более инертные дорогие сегменты: квартиры бизнес-класса и элитное жилье. Это, поясняют эксперты, один из признаков перехода рынка недвижимости к стабилизации.
Динамика цен на квартиры в Москве по географии в мае тоже довольно разнородна и хаотична, что показывает смену пусть и небольшого, но монотонного восходящего тренда, на период нестабильности. Хотя среди лидеров прироста больше дорогих и престижных районов и округов, нежели дешевых и отдаленных. Так в сегменте округа Москвы лидируют Центральный округ, Юго-западный округ и Западный округ. Среди аутсайдеров: районы за
Сейчас причин для скорого возвращения цен на недвижимость к докризисному уровню и возникновения ажиотажа среди людей, намеренных купить квартиру, гораздо меньше, чем было после дефолта 1998 года, в 2000-2002 годах, констатируют аналитики. Поэтому шансы, что незначительный отскок стоимости квадратного метра вверх, наблюдавшийся с осени 2009 по май 2010 года, перерастет в новую волну ажиотажа, изначально были невелики. Даже разговоры о том, что новостройки в Москве будут в жестком дефиците, не провоцируют покупателей сметать с рынка все, потому что цены на многие объекты по-прежнему завышены, да и сама легенда дефицита предложения вызывает у покупателей и аналитиков сомнения.
Зато весна 2010 дала немало поводов уравновешенно и сдержанно оценивать перспективы рынка недвижимости на ближайшую перспективу, добавляют авторы исследования. Примечательно, что в этом сезоне заметные "минусы" показала загородная недвижимость. Если весной 2009 года многие продавцы продолжали удерживать докризисные цены, рассчитывая, что скоро все снова будет дорожать как раньше, то в этом году многим из них пришлось признать, что экономические условия изменились. Схожую картину демонстрирует и аренда дач и загородных домов, а также аренда квартир. Несмотря на разгар дачного сезона особого прироста цен этот рынок не демонстрирует, скорее, наоборот. Неоднозначная ситуация складывается и с арендой городского жилья - уже не раз очередной скачок цен предложения вверх оборачивался их откатом назад в последующие месяцы.
Другими словами, разные сегменты рынка недвижимости дают понять, что до кризиса цены были более чем перегреты, и даже вызванная кризисом коррекция далеко не всегда вернула их к разумному уровню. И даже если по ряду причин, таким как ограниченное предложение, забюрократизированность строительной отрасли, нефтяные деньги и т.д., дальнейшего существенного снижения стоимости квадратного метра ждать не приходится, то и скорый возврат к докризисным максимумам и дальнейший рост также выглядят малореальными. Даже при нынешнем уровне цен продажа квартир идет хорошими темпами только при заметном демпинге, как показали примеры новостроек эконом-класса в Москве по ценам 70-90 тысяч рублей за метр. А значит, в ближайшей перспективе имевший место небольшой восходящий тренд, скорее всего, сменится либо стабилизацией ценового уровня, либо стагнацией рынка, заключают эксперты.