Москва, 4 мая, 2009, 17:21 — ИА Регнум. Динамика цен на рынке недвижимости Москвы

"На московском рынке недвижимости ситуация остается напряженной. Риэлтеры утверждают, что "дна" рынок уже достиг, покупатели пока не верят, но интерес проявляют", сообщает "Коммерсантъ" в номере от 28 апреля. ""По итогам марта средняя стоимость столичного квадратного метра в валюте продемонстрировала снижение на 3-5%, при этом не стоит забывать об индивидуальных скидках покупателям на этапе переговоров", - приводит статистику директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев. По мнению Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации "Инком", колебания цен отражали не столько рыночную ситуацию, сколько динамику курса рубля по отношению к доллару... На первичном рынке ситуация несколько иная. "Средняя цена квадратного метра по Москве без учета элитных объектов в марте снизилась на 0,6% по сравнению с февралем и составила $6561 за квадратный метр", - констатирует Дмитрий Таганов. Средняя цена панельного жилья в марте составила $4842 за квадратный метр, монолитно-кирпичного - $7018 за квадратный метр. Самыми дорогими остаются новостройки, расположенные в ЦАО: в марте средняя цена на них составила $18 447 за квадратный метр. Самыми доступными в марте оказались панельные новостройки в Зеленограде: их стоимость составила около $3033 за квадратный метр. Но в целом начиная с весны можно отметить снижение темпов удешевления недвижимости. Более того, в апреле уже отмечается рост стоимости в некоторых сегментах недвижимости жилого фонда столицы (например, вторичного жилья экономкласса). При этом количество обращений к риэлтерам и в строительные компании растет, но по-прежнему большинство из них не завершается сделками, хотя количество последних в последнее время увеличивается", констатирует "Ъ". "А на рынке элитной недвижимости наблюдается явное оживление. Но сделки в основном осуществляются в домах финальной стадии готовности и на вторичном рынке, поскольку риски, связанные с недостроенными домами, довольно велики... Менее радостна для продавцов ситуация на вторичном рынке, где предложение растет, в результате чего началось накопление предложения без последующей реализации... "Парадокс заключается в том, что пока снижение цен отстает от снижения покупательной способности. Возникшие ценовые ножницы между желаниями продавцов и возможностями покупателей не должны раскрываться слишком сильно. В противном случае это может привести к полной остановке рынка", - говорит независимый аналитик Андрей Бекетов".

"Когда в начале кризиса эксперты прогнозировали обвал цен на жилье в России, скептики этому не верили. Когда же в начале года столичные власти дружно стали говорить, что квартиры в Москве подешеветь не могут по определению, многие восприняли это как исходящий сверху приказ "держать". Так и случилось: никаким обвалом цен на недвижимость в мегаполисе пока и не пахнет", отмечают "Новые Известия" в номере от 28 апреля, ссылаясь на совместное исследование Ассоциации строителей России (АСР) и Союза инженеров-сметчиков. "С начала года стоимость доступных московских квартир в панельных домах упала меньше чем на 2%. Ситуация выглядит странно, ведь стройматериалы здорово подешевели. В регионах, к примеру, падение цен на жилье доходит до 15%... Тенденция на снижение себестоимости строительства и цен на жилье характерна для всей России. Исключение составляет Москва. В столице себестоимость строительства, по данным АСР, составляет 1710 "зеленых". Это в два раза выше показателей в среднем по России (800-1000 долларов). Кроме того, в мегаполисе до сих пор существуют бешеные наценки на жилье. К примеру, в среднем по стране разница между себестоимостью и рыночной ценой (39 354 руб.) 1 кв. метра в новостройке эконом-класса составляет 5791 руб. В Ленинградской области "навар" застройщиков сейчас - всего 1482 руб., в Подмосковье - 12 274. Но в Москве средняя добавленная стоимость застройщиков находится на уровне 78 688 руб. за каждый "квадрат"!", пишет газета. "Очевидно, что в Москве строить намного более затратно, чем в других регионах страны, - рассказала "НИ" вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. - Подключить коммуникации, "врезать" дом в старые трубы - в Москве это очень дорогостоящий процесс. Необходимо получить массу согласований. К тому же застройщики должны обеспечить инфраструктуру для строящихся домов...". Специалист добавила, что незначительное падение цен на жилье в Москве связано и с ростом стоимости кредитных ресурсов. Кредитные ставки для застройщиков выросли с 12 до 18-20%, что отражается на себестоимости строительства... Член комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Сергей Митрохин, в свою очередь, пояснил "НИ", что в Москве высокие цены на жилье из-за крайне дорогой и дефицитной земли... Именно земельный аспект многие эксперты давно называют главной причиной резкого роста стоимости жилья в Москве. Компании, по словам специалистов, тратят гигантские средства, правдами и неправдами получая участки под строительство... Что будет с ценами на жилье дальше - море прогнозов, нередко взаимоисключающих. В АСР считают, что темпы падения в большинстве регионов России начнут замедляться. Летом - в начале осени рынок вступит в фазу стабилизации, а в следующем году возможен небольшой подъем. Аналитики компаний-застройщиков в большинстве своем прогнозируют дальнейшее снижение цен на жилье эконом-класса минимум до осени".

"Цены как на загородные, так и столичные новостройки за последние месяцы снизились довольно значительно. И не только в долларовом эквиваленте, что очевидно из-за существенно возросшего курса американской валюты, но и в рублях. Причем уменьшились цены на разные объекты столь неравномерно, что объяснять их снижение одним только финансовым кризисом было бы нелогично", в свою очередь, комментирует "Коммерсантъ" в номере от 2 апреля. "Причины снижения цен даже в условиях кризиса бывают разными. Самая благоприятная для покупателя - желание девелопера побыстрее завершить реализацию последних квартир в уже почти построенных домах или домовладений в коттеджных поселках. Риск недостроя в них фактически равен нулю, и все особенности проекта, и качество строительства в полной степени можно оценить своими глазами, не полагаясь на рекламные буклеты и прочие бумажные обещания... То, что часто причиной снижения цен является именно политика девелопера, а не особенности того или иного объекта, заметнее всего в сегменте бизнес-класса, где одна и та же компания может одновременно вести три-пять и более проектов... Самая неприятная для покупателей причина снижения цен - финансовые проблемы девелопера. В основном речь идет об объектах начальной стадии строительства, для продолжения которого у застройщика не хватает собственных или заемных средств. В такой ситуации снижение цен кажется наиболее очевидным способом решения проблемы", отмечает газета.

Строительство жилья и жилищная политика Москвы

"Каждый пятый жилой проект в Москве остановлен", сообщает "РБК daily" в номере от 29 апреля. "На столичном рынке жилья зафиксировано снижение предложения готовых новостроек. По подсчетам аналитического центра "Миэль", финансовый кризис заморозил строительство порядка 800 тыс. кв. м, что составляет пятую часть начатых жилых строек. Как показал опрос РБК daily, с учетом бумажных проектов масштабы долгостроя могут увеличиться вдвое. Девелоперы прогнозируют, что по окончании кризиса в Москве возникнет дефицит жилья в новостройках. Однако эксперты рынка уверены, что квартиры вторичного рынка с лихвой его компенсируют... Разразившийся в прошлом году финансовый кризис остановил работы на 20% строительных площадок, что составляет порядка 800 тыс. кв. м коммерческого жилья... Опрошенные РБК daily участники рынка уточняют, что этот относительно скромный масштаб бедствия не учитывает остановленные проекты на бумажной стадии. С их учетом объем долгостроя может составить 40-45%, считает управляющий партнер Panorama Estate Омар Гаджиев. Старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский напоминает, что сегодня новое строительство вообще не начинается, а заморозка коснулась заявленных ранее проектов. Приступать к строительству он советует не раньше середины 2010 года", пишет газета. "Девальвация национальной валюты, начавшаяся осенью прошлого года, привела к тому, что цены на столичное жилье значительно снизились: долларовые упали на 30-40%, рублевые - на 10-15%".

"В минувшую пятницу Мосгордума приняла постановление, согласно которому очередники, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, теперь смогут получать квартиры или дома в Подмосковье", сообщают "Новые Известия" в номере от 27 апреля. "Тем временем в столице, несмотря на финансовый кризис, продолжается строительство социального жилья. В этом году планируется закончить коттеджный поселок в деревне Захарьино и сдать квартиры в Щербинке и Южном Бутове. По итогам первого квартала 2009 года московские строители вели в эксплуатацию 1 млн. 63 тыс. квадратных метров социального жилья. За тот же период прошлого года в эксплуатацию был введен 1 млн. 56 тыс. квадратных метров. Это говорит о том, что, несмотря на кризис, столичные власти продолжают финансировать социальные проекты даже больше, чем раньше. По словам первого заместителя мэра в правительстве Москвы, руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина, огромный скачок строители сделали в марте 2009 года, за этот месяц была выполнена большая часть планового задания... В 2009 году планируется завершить программу по строительству социального жилья в Щербинке и Южном Бутово. В Щербинке дома будут уже в ближайшем месяце. В Бутово все площадки полностью готовы. Застройка района также должна быть закончена в 2009 году", пишет газета. "В 2008 году в столице было решено построить 187 коттеджей для столичных многодетных семей. Первый коттеджный поселок из 20 зданий был сдан в декабре 2008 года... Сейчас под коттеджную застройку выделено 14 участков общей площадью около 60 тыс. квадратных метров. 18 из 20 построенных домов уже заселены. "Для продолжения строительства коттеджей определена территория, сейчас ведется работа по ее расширению для последующей застройки, - сообщил "НИ" Владимир Ресин. - Что же касается начала строительства, то, в первую очередь, необходимо подготовить проекты, как только они будут утверждены, будем искать средства на их реализацию".

Столичным властям также приходится в срочном порядке завершать решение проблемы обманутых соинвесторов. "Подсчитано, что в период с 2006 по 2008 год в Москве было завершено строительство 27 многоквартирных домов для обманутых дольщиков. Одним людям власти предоставили квартиры, другим вернули вложенные в долевое строительство деньги", пишут "Новые Известия" в номере от 29 апреля. "По словам Юрия Лужкова, проблемой обманутых соинвесторов городские власти занимаются с 2005 года, и в нынешнем году она будет полностью решена... Добавим, что всего в период с 2006 по 2008 год в столице было завершено строительство 27 подобных жилых домов, 2328 пострадавшим предоставили квартиры, семи - вернули потраченные деньги. Вместе с тем периодически появляются прогнозы, говорящие о том, что решение проблемы дольщиков может застопориться в связи с финансовым кризисом. Столичные власти развеивают эти слухи, поясняя, что выводы из печальной истории с дольщиками сделаны, и предприняты эффективные меры защиты от подобных ситуаций. В частности, разработаны типовые договора долевого участия в строительстве, составлен реестр добросовестных компаний-застройщиков. Правда, сами граждане, к сожалению, все еще очень часто проявляют беспечность. Так, в последнее время стала весьма популярна так называемая вексельная схема покупки квартир. Большинство тех, кто соглашается на покупку жилья таким способом, прекрасно осознают риски и последствия неисполнения обязательств по такой сделке. Ведь в этом случае москвичи не имеют никаких гарантий исполнения застройщиком своих обязательств по постройке дома", констатирует газета.

"Сбылся страшный сон тех, кто сдает квартиры "втемную" - мимо налоговой инспекции. Впервые судимость получил владелец жилья за то, что зарабатывал на своих квадратных метрах и не делился с государством", сообщает "Российская газета" в номере от 28 апреля. "Головинский суд Москвы вынес приговор по уголовному делу человека, который сдавал внаем свою квартиру. Суд признал хозяина жилья виновным в неуплате налогов именно от сдачи жилья в аренду. Это прецедентное решение только что вступило в законную силу. Подсудимым оказался москвич Владимир Аракчеев. Он, если верить материалам суда, два года пускал в свое жилье на Ленинградском шоссе посторонних граждан. Стоило это им 37 тысяч рублей в месяц. Никаких официальных договоров с временными жильцами мужчина не заключал. Фактически Аракчеева подвела жадность. Он решил поднять плату, но жильцам новые условия показались неподъемными, и они банально заложили своего вчерашнего благодетеля в налоговую службу. В итоге против Аракчеева возбудили уголовное дело по статье 198 Уголовного кодекса. Статья эта - об уклонении от уплаты налогов с физического лица", пишет газета. "По статистике только в Москве примерно 130 тысяч человек имеют в собственности от двух и больше квартир. Плюс к ним еще и никем не подсчитанное количество граждан, кто сдает свое муниципальное жилье целиком или покомнатно. Налоговики утверждают, что больше 90 процентов таких хозяев не платят налоги. Столичные специалисты по найму уверяют, что официальные договоры с теми, кто сдает квартиры и комнаты, есть только у 6 тысяч человек. Понятно, что налоги начисляют только им. Есть еще одна цифра, авторство которой принадлежит сообществу риэлторов Москвы. Там утверждают, что рынок жилья, которое нелегально сдают в наем по столице, оценивается в 4 миллиарда долларов за год. Сегодня эта цифра начала снижаться - кто-то вернулся в провинцию, потеряв работу, а кто-то не смог больше платить и объединяется в одной квартире с другими нуждающимися".

Коммерческое строительство

"В Центральном округе Москвы построят телекоммуникационный медиацентр", сообщает "Вечерняя Москва" в номере от 27 апреля. "По сообщению Москомархитектуры, здание высотой 50 м (13-15 этажей) и общей площадью 26 500 кв. м вырастет в шаговой доступности от станции метро "Новокузнецкая". В наземной части медиацентра будут находиться пять студий, оборудованных новейшими технологиями. Площадь студий составит 200, 300, 400, 600 и 1000 кв. м, включая обслуживающие помещения, режиссерские комнаты, склады декораций, гримерные и т. д. В центре запланированы столовая на 50 посетителей и два буфета, по 30 мест каждый. На первом этаже будут холл и автостоянка на 238 мест для передвижных телекоммуникационных комплексов. Крышу здания покроет антенное поле".

Дорожно-транспортное строительство

"После реконструкции Крестовский путепровод, связывающий северо-восток столицы с центром города, станет шире", пишет "Вечерняя Москва" в номере от 2 апреля. "Как сообщает столичный стройкомплекс, к 1 сентября планируется пустить движение транспорта по обновленному Крестовскому путепроводу. В конце прошлого года был завершен первый этап реконструкции, 15 июня будет закончен второй этап, а к началу сентября - третий. В ходе реконструкции к 9 полосам путепровода добавили еще одну. В стройкомплексе подчеркнули, что теперь Крестовский путепровод равен по пропускной способности проспекту Мира, где пять полос движения в сторону центра и столько же - в сторону области. Соответственно, обновленный путепровод позволит автомобилям двигаться ровным потоком, не создавая "узких горлышек"".

"Звенигородский проспект соединит Садовое кольцо и МКАД", сообщает "Вечерка" в том же номере. "Радиально-кольцевая дорожно-транспортная инфраструктура сложилась в Москве исторически. Но кажется, что для ее развития сегодня строят только кольцевые магистрали: Третье кольцо, Четвертое кольцо... А радиусы? Их, конечно, расширяют и модернизируют. По трассе Старой Калужской дороги проложена широкая Профсоюзная улица, по Старой Питерской дороге идет многополосная Большая Ленинградка, а на месте Владимирки - теперь шоссе Энтузиастов. Но сейчас строится Звенигородский проспект, самая настоящая радиальная магистраль, на месте которой прежде никакой дороги не было. Она соединит Садовое кольцо и МКАД. Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин представил Общественному градостроительному совету при мэре столицы проект еще одного нового радиуса, который "поможет разгрузить как Волгоградский проспект, так и одну из самых протяженных в городе улиц - Люблинскую"", поясняет газета. "Радиальная трасса пройдет от 1-й Дубровской улицы по территории Южного порта и бывших промзон, попадет в Печатники и выйдет на Люблинскую в том месте, где эта улица превращается в достойную магистраль на всем протяжении через Братеево до МКАД. Кузьмин пояснил, что даст новый радиус москвичам. Вопервых, жители Марьинского парка, Братеева, Марьина и Люблина получат удобную связку с центром города, а Волгоградский проспект станет основной трассой для жителей Выхина, Жулебина и других замкадовских территорий. Новый радиус поможет разгрузить соседний, уже существующий... Проект был одобрен, но сроки его реализации пока не названы. Скорее всего, работы будут развертываться по мере открытия финансирования и выхода из кризиса".

"В 2009-м строительные работы на Пушкинской площади не начнутся... Однако это лишь временная кризисная отсрочк", сообщают "Известия" со ссылкой на слова главы столичного департамента дорожно-мостового и инженерного строительства Александра Левченко. "По словам Левченко, в условиях кризиса нужно сначала разобраться со строительством на площади Тверская Застава, а уж потом приступать к Пушкинской площади. Однако разработка проектной документации по транспортной развязке продолжится. "Проект практически готов, - пояснил Левченко, - в данный момент мы определили точки, на которые выйдут археологи для проведения раскопок". Напомним, что реконструкция Пушкинской площади задумывалась как часть проекта Большая Ленинградка - создания бессветофорной улицы от Кремля до МКАД. Эти планы сразу же столкнулись с серьезным сопротивлением. Защитники старины из комиссии "Старая Москва" выступили за неприкосновенность площади-символа, подземелье которой буквально напичкано археологическими памятниками... Летом 2007 года Юрий Лужков пообещал, что никакого торгового центра под "Пушкой" не будет - в проекте реконструкции площади останется лишь тоннель и подземная парковка на 800 машин. Новый проект в прошлом году поступил в Москомархитектуру на согласование. Но оказался мало чем отличным от старого. В декабре 2008-го главный архитектор Москвы Александр Кузьмин признался "Известиям": речь идет все о том же 4-этажном подземелье площадью около 96 тыс. кв.м - лишь торговли там будет меньше. С тех пор проект реконструкции Пушкинской так и не был представлен ни общественности, ни экспертам. Не прошел он и всех необходимых стадий согласования и утверждения - Москомархитектурой, Москомнаследием и Росохранкультурой. Но Новопушкинский сквер уже огорожен для археологических изысканий", пишет газета.

Реставрация и разрушение памятников архитектуры

"Красная книга Москвы-2009", представленная движением "Архнадзор" на минувшей неделе... продолжает пополняться", пишут "Известия" в номере от 30 апреля. ""Архнадзор" обнаружил, что еще в 2005 году из списка выявленных памятников был исключен дом Бенкендорфов на Страстном бульваре, 6. Дом построен в XVIII столетии и принадлежал суворовскому офицеру Ивану Ивановичу фон Бенкендорфу. Вошел в Альбомы Казакова, то есть в каталог лучших зданий Москвы, по мнению лучшего из ее архитекторов... В середине XIX века дом был обстроен с боков, изменил фасад и объемное решение. Однако формы XVIII века читаются на дворовом фасаде. В 1930-х годах появилась трехэтажная надстройка. Спустя еще полвека в здании устроен выход станции метро "Чеховская". Но и после этого в тыльной части первого этажа сохранились сводчатые помещения. Москомнаследие исключило памятник из списка "в связи с надстройками и общей аварийностью". Первый предлог смехотворен, а второй позволяет сократить список в разы с одновременным упразднением всех реставрационных организаций. Но есть предлоги, а есть скрытые мотивы. Как станет ясно из дальнейшего, участок приготовлен к расчистке. В 2007 году Союз московских архитекторов совместно с неким ООО "Делиз" объявил конкурс на концепцию гостиничного комплекса. Жюри во главе с главным архитектором Москвы Александром Кузьминым присудило победу Алексею Невзорову и Владимиру Юзбашеву. По их проекту на Страстном, 6 появляется совершенно новое здание с огромной входной аркой метро и с экраном во весь фасад, на который проецируются виды старой Москвы. На сайте проектировщиков заказчик называется по-новому: ООО "StateDevelopment". По условиям конкурса победитель получает право на реализацию проекта. Пока весь дом занят мелкими субарендаторами, которые не склонны рассказывать о своих перспективах. Точка обещает стать "горячей"", констатируют "Известия".