Как бы странно это ни звучало, но после разрушения здания Института международного рабочего движения (ИМРД) для квартала открываются новые, радужные перспективы. У столичных властей и застройщика появляется шанс погасить конфликт с москвичами и вместо уродующего Хохловку бизнес-центра (БЦ) сделать новое место притяжения для горожан.

Усадьба Юргенсона
Усадьба Юргенсона

Делая фоторепортаж о еще одном исчезающем кусочке старой Москвы, долго разговаривали с экспертом по вопросам культурного наследия Натальей Самовер. Говорили о нотоиздателе Юргенсоне, изразцах на храме Святой Троицы в Хохлах и уникальной особенности церкви – здесь колокольня ниже здания храма. Но так или иначе разговор возвращался к событиям последних лет и будущему этого без преувеличения уникального района.

Несколько лет назад застройщик должен был приступить к ревитализации квартала. Согласно туманным нормативным актам мэрии, что-то реконструировать, перестроить, а главное, «приспособить» — в целом же, не разрушая исторический облик, вдохнуть новую жизнь в якобы заброшенную территорию. Первым шагом в редевелопменте территории стали планы строительства на месте ИМРД в два раза превышающего его по объему БЦ. Наполеоновские планы инвестора привели местных жителей и градозащитников в ужас и сподвигли на активный отпор.

По словам Самовер, до недавнего времени ситуация выглядела следующим образом. Застройщик договорился с городскими властями о режиме наибольшего благоприятствования для его деятельности. Ему позволялось действовать прямо вопреки закону, охраняющему исторический город. Градозащитники указывали на то, что беззаконие не перестает быть беззаконием оттого, что оно официально согласовано, находили и наглядно показывали множество нарушений в действиях как застройщика, так и городских органов, и активно пропагандировали историческую ценность этого района. А кроме того, требовали вернуть ситуацию в правовое русло. Надо ли говорить, что общественное мнение изначально было на стороне активистов.

Вид на особняк Г. П. Юргенсона с колокольни храма Живоначальной Троицы в Хохловском переулке
Вид на особняк Г. П. Юргенсона с колокольни храма Живоначальной Троицы в Хохловском переулке
Василий Иванов © ИА REGNUM

Девелопера же всячески призывали к тому, чтобы он пересмотрел свое отношение к уже существующей недвижимости. У него в руках было работоспособное четырехэтажное здание в километре от Кремля, интегрированное в историческую городскую среду. Произвести его капитальный ремонт и приспособить к современному использованию можно было, не уродуя район и оставаясь полностью в рамках действующего законодательства. Именно так ведут себя собственники абсолютного большинства нежилых зданий на Ивановской горке. «Если бы не этот консенсус резидентов, никакой исторической среды здесь давно уже не существовало бы, так что это проверенная, достойная и разумная бизнес-стратегия», — увещевали застройщика москвичи.

Увы, но к подобному отношению москвичи давно привыкли. По устоявшейся за десятилетия практике, когда лишь чиновники и девелоперы знают, что нужно горожанам, москвичей никто слушать не пожелал. Ситуация типичная, Москва, по словам ее главного архитектора Кузнецова, «слишком рыхлая, и дорогая земля используется неэффективно», инвестору же нужно получить заложенную в проект прибыль. Очевидно, что при таких подходах их не интересует, как это отразится на нынешних и будущих поколениях.

Моя собеседница более корректна в оценке ситуации. По ее словам, «так бывает, когда ощущение собственной силы на время блокирует понимание истинной сложности задачи. Ну, с застройщиком всё понятно – он уже предвкушал, как в результате нового строительства удвоит количество принадлежащих ему квадратных метров, а что касается города, то проблема состояла в том, что мэрия не видела в возможной смене своей позиции никакой выгоды для себя. Если бы она тогда признала нашу правоту, то поссорилась бы с застройщиком, а другие инвесторы получили бы «негативный сигнал», как любят говорить наши руководители. Правда, москвичи, напротив, получили бы сигнал позитивный, но так повелось, что в мирное время город дорожил мнением инвесторов больше, чем мнением жителей. При случае я готова объяснить, в чём ошибочность этой позиции, но в данном случае важно то, что она исключала возможность договориться о спасении здания ИМРД».

И вот здание ИМРД снесено, и ситуация резко изменилась. Можно было бы подумать, что люди в отчаянии опустили руки, мол, вот, опять проиграли. Ничуть не бывало. С неожиданным жаром Самовер начинает рассказывать о том, что, с одной стороны, «не дураки» же были те, кто в прошлом веке внес здание института в единый исторический ансамбль, а вот с другой… Но про это пусть рассказывает сама Наталья.

«Наша позиция получила мощное подкрепление. Дело в том, что историческая городская среда такая удивительная штука, которая способна говорить сама за себя. Недаром же очень грамотные специалисты в свое время признали ценность этого района и защитили его режимом объединенной охранной зоны. Тем самым они констатировали и законодательно утвердили факт: Ивановская горка — это единый объект, континуум, а не просто скопление зданий, каждое из которых существует само по себе. Всякий, кто наносит точечный удар, дальше неизбежно будет иметь дело с реакцией со стороны целого.
Стоило изъять из городской ткани здание, построенное в 1939 году, как квартал волшебным образом вернулся в то состояние, в котором он находился, когда было построен дом, который теперь оказался самым молодым. Я имею в виду особняк Григория Петровича Юргенсона по адресу Колпачный пер., 9 стр. 1. То есть у нас тут теперь прямо видимый невооруженным глазом 1912-й год, как будто сработала машина времени. А на месте здания ИМРД открылся не какой-то уродливый пустырь, взывающий к застройке, а пятно древнего усадебного сада, который располагался здесь минимум с XVII века и до 1939 года.
Вид на стройплощадку в районе Ивановской горки
Вид на стройплощадку в районе Ивановской горки
Василий Иванов © ИА REGNUM
То есть, как ни странно, разрушение здания ИМРД не только не уничтожило историческую городскую среду Ивановской горки, но, напротив, с невероятной наглядностью подчеркнуло ее красоту, цельность и истинную ценность.
Одно дело – абстрактные рассуждения со статьями законов в руках, и совсем другое – сногсшибательная очевидность. Как всегда в подобных случаях, красота и история защищают себя сами, привлекая новых защитников. Стоит только один раз взглянуть, и всё становится ясно.
Вернувшись к своему дореволюционному состоянию, Хохловка очень похорошела. Теперь мы – впервые более чем за восемьдесят лет! — можем смотреть на дворовый фасад палат дьяка Украинцева из глубины сада, с некоторого расстояния, позволяющего окинуть его единым взглядом, как изначально и было задумано. В конце XIX века, когда палатами и другими строениями усадьбы владел нотоиздатель Петр Иванович Юргенсон, живший у него композитор Чайковский гулял по этому саду, и сейчас мы можем, обернувшись на палаты, увидеть их его глазами
Внутренний двор палат Украинцева
Внутренний двор палат Украинцева
Василий Иванов © ИА REGNUM
А у особняка, принадлежавшего его сыну Григорию, вообще обнаружился настоящий парковый фасад с огромным арочным окном, обращенным на восток, в этот сад, общий для домов отца и сына. Раньше это окно уныло упиралось в стенку, а теперь всей поверхностью ловит свет, которого не видало восемьдесят лет. Представляю себе, как весело стало внутри этого дома…
Наполнились светом и помещения в соседнем доходном доме дочери Юргенсона Александры Петровны Снегиревой по адресу Колпачный пер., 11 стр. 1. В свое время ее муж офтальмолог Константин Снегирев держал там глазную клинику, и 9-летний пациент Миша Шолохов, будущий писатель, глядел из окна на сад усадьбы Юргенсона. Правда, ему «стриженый садик», каких много «по окраинным переулкам Москвы», не понравился; ребенок, на несколько месяцев запертый в стенах больницы, тосковал по природе, но мы благодаря тому, как он описал это место в «Тихом Доне», знаем, что в начале ХХ века сад был ухожен и благоустроен в соответствии со стандартами ландшафтного дизайна того времени.
Исчезновение крупного четырехэтажного объема вновь открыло дальние виды и такие ракурсы окрестных памятников, которые абсолютное большинство ныне живущих никогда не видели. Снова видна из Колпачного переулка церковь Троицы в Хохлах. Так было с незапамятных времен до 1939 года, и снова стало так! А в сердце самого квартала вернулось солнце и огромное, ясное небо. И ни кривой железный забор, ни кучи строительного мусора не мешают представить себе, как здесь станет хорошо, когда зелень вернется на свое законное место.
Конечно, этот сад должен стать общедоступным. Я думаю, его надо будет назвать Юргенсоновским в честь Петра Ивановича – человека, который необычайно много сделал для развития и мировой славы русской культуры.
Кстати, насколько я понимаю, большинство строений, раньше принадлежавших семейству Юргенсон, находятся в собственности того же девелопера, который уничтожил ИМРД, так что неожиданный бонус – свет, воздух, простор, небо в окнах, красота вокруг и многократно усилившийся исторический дух места – достался в том числе и ему. Надеюсь, он это осознает и отдает себе отчет в том, что, соорудив на месте Юргенсоновского сада БЦ, сам лишит себя всего этого.
Всего, что я перечислила, лишится и Москва в целом, и собственники близлежащих зданий, и жильцы домов, чьи окна выходят в эту сторону. Для них всех сейчас стало ясно как божий день, что строительство на месте сада существенно ухудшит качество городской среды не только этого квартала, но и нескольких прилегающих. Напомню, между прочим, что такие вещи, как инсоляция, вид из окна, тишина, наличие поблизости места, где можно посидеть на лавочке под деревом, заметно влияют на рыночную стоимость недвижимости. Воссоздание Юргенсоновского сада — это реальный шанс повысить стоимость многих активов. Месяца не прошло с момента сноса здания ИМРД, как к нам уже потянулись люди, которые раньше сохраняли нейтралитет, а теперь осознали, что сад под их окнами — это гораздо лучше, чем БЦ.
Все эти впечатления и соображения укрепляют нашу позицию. Коль скоро историческое здание ИМРД утрачено, мы утверждаем, что в соответствии с требованиями к осуществлению градостроительной деятельности на территории охранных зон здесь должна быть произведена регенерация исторической природной среды объектов культурного наследия. Проще говоря, мы требуем воссоздания сада усадьбы Юргенсона как важного компонента исторической городской среды Ивановской горки».
Палаты думного дьяка Украинцева
Палаты думного дьяка Украинцева
Василий Иванов © ИА REGNUM

Сложно не согласиться с небезразличными земляками, ведь схожим образом на Ивановскую горку вернулась Хитровская площадь. Исторические здания, когда-то образовывавшие ее периметр, сохранились, и после того как было снесено советское здание, посаженное на ее пятно, она открылась в первозданном виде. Так же был обретен Тупой переулок, выходящий на Маросейку – после того как было снесено перекрывавшее его строение. В обоих случаях снос производили сами собственники, расчищая место для нового строительства и в надежде на увеличение площадей. В обоих случаях они натолкнулись на сопротивление местных жителей и градозащитников, и в обоих случаях их планы были сломаны городскими властями. Хитровская площадь давно уже благоустроена, Тупой переулок ожидает благоустройства, но в обоих случаях вопрос застройки окончательно закрыт.

Активисты убеждены, что наступил тот момент, когда интересы города и застройщика разошлись. Городские власти могут выступить арбитром, отстоявшим интересы москвичей, и при этом не обидеть застройщика. Здание, собственником которого выступал застройщик, снесено, а арендуемую землю властям вполне по силам компенсировать другим участком. А кроме того, рушится и бизнес-схема девелопера. Согласно экспертным оценкам, к концу года доля свободных площадей в БЦ класса А в центре Москвы может вырасти с нынешних 9,7% до 14,5–19,5%. Традиционно занимавшие дорогие офисы ТНК уходят из России. Для кого строить БЦ?

Трудно не признать зрелую правоту этих выдержавших не одну битву с чиновниками и застройщиками людей. По сути, город разрешит затяжной градостроительный конфликт, получит позитивный репутационный эффект, подкормит малый и средний бизнес и в своем лучшем стиле создаст социально значимый объект, на открытие которого и мэру приехать будет не стыдно.

Застройщик, попавший в кризисную ситуацию с непредсказуемым исходом, не только сможет благополучно освободиться от крайне проблемного и морально тяжелого для него проекта, но и получит отступные. При этом стоимость остальной принадлежащей ему недвижимости в этом квартале увеличится.

Москвичи убедятся в том, что их голос, их мнение, их экспертиза что-то значат в Москве, что закон в нашем городе — это не пустой звук, что мэрия — не враг наследию и способна слышать тех, кто мотивирован не финансовыми соображениями, а бескорыстной любовью к городу. Окрестные жители получат уютное зеленое пространство, безопасное для детей и пожилых, экскурсоводы и туристы, которых здесь всегда много, — место, где можно спокойно постоять группой, рассуждая об истории этого района и любуясь палатами Украинцева.

«Москва сейчас остро нуждается в хороших новостях. Таких, чтобы можно было сказать: «Ну слава богу! Наконец-то разум восторжествовал». Новость о том, что солнце впервые за восемьдесят лет заглянуло на Хохловку, хорошая, а вот потенциальная новость о том, что это солнце будет погашено с санкции мэрии ради чьей-то частной выгоды, — это новость плохая не только для обычных москвичей, но и для самой мэрии», — убеждены Самовер и ее товарищи.