Герой нашего времени. Роман
Герой нашего времени. Роман
На недавно прошедшем ПМЭФ спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко назвала Романа Абрамовича «героем нашего времени». Никак не споря с этим утверждением, хочется лишь добавить — какие герои, такие и времена.
И чем дальше — тем интереснее. Именно так можно сказать о ситуации, сложившейся в престижном районе Москвы, в Крылатском, с земельными участками, входящими в состав особо охраняемой природной территории (ООПТ) природно-исторического парка (далее — ПИП) «Москворецкий», на которых бизнес-структурами героя нашего времени Романа Абрамовича построены и строятся новые бизнес-центры «Крылатское хиллс».
Так как страна должна знать своих героев, мы посчитали необходимым провести более глубокое исследование данного вопроса.
В 1998 году в Москве в целях сохранения природного комплекса города вышел закон об ООПТ — особо охраняемых природных территориях, было создано несколько природных парков. Были установлены границы данных территорий, правила землепользования и хозяйственной деятельности на них.
Природно-исторический парк «Москворецкий» создан во исполнение решения 9-й сессии Моссовета от 4 июля 1989 г. «О состоянии окружающей среды и мерах по оздоровлению экологической обстановки в г. Москве», предусматривающего завершение работ по формированию системы ООПТ и объектов в г. Москве к 1995 г., на основании постановлений правительства Москвы от 27 октября 1995 г. № 889 «Об Основных направлениях сохранения и развития территорий Природного комплекса Москвы» и от 24 февраля 1997 г. №117 «О состоянии и мерах развития природного комплекса Москвы». ПИП «Москворецкий» образован как природный парк «Москворецкий» постановлением правительства Москвы от 29 декабря 1998 г. № 1012.
В границы парков попало и множество земельных участков, на которые ранее были оформлены земельные отношения. Владельцы данных участков стали называться «сторонние пользователи».
Один из таких участков площадью 8 га ранее был предоставлен в аренду постановлением правительства Москвы от 5 июля 1994 г.№ 540 «О предоставлении в пользование земельного участка по ул. Крылатской АОЗТ «Ясенево» под малоэтажную и коттеджную застройку по итогам городского конкурса».
На момент образования парка в 1998 г. АОЗТ «Ясенево» не реализовало строительство на участке. После образования ПИП «Москворецкий» в 1998 г. на данном участке был установлен режим регулирования градостроительной деятельности (далее — РРГД) № 5, что для ООПТ означает:
При этом режимы особой охраны и использования ООПТ, установленные для земель сторонних землепользователей, включённых в границы ООПТ без изъятия из хозяйственного использования (приложение 7 к постановлению правительства Москвы
«2.1. Изменение функционального назначения земельного участка или его части, если оно может привести к увеличению антропогенных нагрузок на природный комплекс особо охраняемой природной территории.
2.2. Новое капитальное строительство, нарушающее установленный для земельного участка режим регулирования градостроительной деятельности».
При включении земельного участка, предоставленного АОЗТ «Ясенево» в долгосрочную аренду под малоэтажную жилую застройку в состав ПИП «Москворецкий», в материалах, обосновывающих создание этой ООПТ, предусматривалось изменение его целевого назначения с жилого на медицинское, что и было впоследствии оформлено постановлением правительства Москвы от 5 августа 2003 г. № 659-ПП «Об изменении целевого назначения и разрешённого использования земельного участка по ул. Крылатской закрытым акционерным обществом «Ясенево».
Этим постановлением «в целях создания на территории Западного административного округа Москвы сети современных медицинских учреждений, ликвидации дефицита объектов здравоохранения на данной территории, обеспечения перспективного развития городской системы объектов социальной сферы» правительство Москвы приняло предложение «закрытого акционерного общества «Ясенево» о размещении медицинского центра и многофункционального научно-административного центра на земельном участке по ул. Крылатской вместо ранее предусмотренного размещения малоэтажных жилых домов» (п. 1).
На указанном участке постановлением было разрешено (п. 1.2) «размещение здания медицинского центра площадью (ориентировочно) 27 000 кв. м (на восточной его части площадью 3,5 га) и комплекса зданий многофункционального научно-административного центра площадью (ориентировочно) 52 000 кв. м (на оставшейся его западной части площадью 4,8981 га).
Сразу после изменения назначения земельного участка у него изменился и арендатор. Точнее, их стало сразу два. Участок был разделён на две части: один — площадью 3,5 га, на котором должен был быть построен медицинский центр, был передан в аренду ООО «Медикал Эстейт», а второй участок площадью 4,9 га, предназначенный для многофункционального научно-административного центра, был передан в аренду ООО «Вестерн Эстейт». Бенефициаром обеих компаний при этом был Роман Абрамович. Можно предположить, что решением вопроса об изменении целевого использования участков занимался новый арендатор.
Справка: компания «Вестерн Эстейт» создана в 2002 году и принадлежит кипрской фирме «Протониус инвестментс ЛТД», которую СМИ связывают с Романом Абрамовичем. ООО «Медикал Эстейт», учреждённое в 2002 году, прекратило своё существование как отдельное юрлицо 17 августа 2020 года путем реорганизации в форме присоединения к своему единственному собственнику — ООО «Вестерн Эстейт».
В документах было чётко указано, что участки передаются в аренду «с учётом размещения объектов на особо охраняемой природной территории и соблюдения установленных режимов регулирования градостроительной деятельности».
В течение двух лет, к 2005 году, были построены и введены в эксплуатацию четыре здания «научно-административного центра». Фактически же были построены офисные здания высокого уровня, своей высотой в два раза превышающие разрешенную в ООПТ (15 метров) и на 90% запечатанной территории участка (вместо разрешенных 20% от площади участка). В процессе строительства площадь зданий превысила проектную на 25 000 кв. м, но и эта незначительная оплошность была легко исправлена постановлением мэра Москвы Лужкова от 13 мая 2008 г.
Бизнес-центр начал свою работу, в него въехали представительства известнейших во всем мире компаний, в том числе Майкрософт, Хуавэй, Джонсон и Джонсон и многих других.
Для такого большого бизнес-центра, конечно же, нужна была вместительная парковка. Владельцы объекта и их партнёры из мэрии Москвы нашли очень изящный способ решения и этой проблемы.
Под видом «обременения» строителям поручили обеспечить «освобождение от самовольно построенных гаражей прилегающей с севера к земельному участку территории общего пользования площадью 2,8 га (техническая зона водоводов) с её озеленением и благоустройством (газоны, цветники, места для размещения гостевого автотранспорта и пр.) …».
Фактически же — безвозмездно подарили «Вестерн Эстейту» ещё 3 га особо-охраняемой природной территории ПИП «Москворецкий» для размещения автопарковки. При этом официально участок продолжал находиться в постоянном бессрочном пользовании ГПУ «Москворецкий», правопреемником которого является ГПБУ «Мосприрода».
В последующие годы, возможно, по чьей-то жалобе или же по иной причине госорганы развили «бурную деятельность» по возврату данного земельного участка из незаконного пользования «Вестерн Эстейт», которая со стороны смотрелась как имитация оной. Инспекция по недвижимости Москвы составила акт о незаконном использовании участка, а природоохранный прокурор обратился в Кунцевский районный суд.
Эти действия властей со стороны напоминали договорные матчи. Государственные органы и прокурор, несмотря на бесспорность своих требований, почему-то не смогли добиться изъятия территории ООПТ общего пользования у незаконного владельца. Возникает вопрос, а была ли цель реально выиграть суд или же нужна была лишь видимость действий?
В итоге вся эта «мышиная борьба» закончилась в пользу компаний Романа Абрамовича.
Примечательно: все судебные решения с участием «Вестерн Эстейт» на сайте Кунцевского районного суда до сих пор запрещены к публикации, как будто они содержат государственную тайну. Или же их просто стыдно публиковать? Разумным людям совершенно очевидно происходящее. Ведь судебная практика Верховного суда РФ по такой категории дел давно сложилась, и если бы целью был возврат имущества из незаконного владения, то и результат был бы противоположным.
Антракт. Второе действие
2015 год. Медицинский центр, который должен был быть построен в 2005 году вместо малоэтажных коттеджей и под прикрытием которого были построены почти 100 тыс. офисных площадей, так и не был достроен. Здание простояло в законсервированном виде почти 10 лет. Отстоялось. Все всё забыли. В 2015 году потребность в медицинском центре в районе исчезла, и здание было перепрофилировано в ещё один офисный центр — оно стало штаб-квартирой российского представительства ещё одного мирового гиганта — «Адидас». Справедливости ради стоит отметить, что в здании функционирует медицинский кабинет!!!
Возможно, бизнес по сдаче в аренду офисных помещений оказался намного прибыльней медицинского и научно-административного центра, поэтому в 2015 году «Медикал Эстейт» начал прорабатывать вопрос о приобретении ещё одного смежного участка — Крылатская, вл.13.
Участок также находился в режиме ООПТ, но времена уже были не те — строить офисы в ООПТ новый хозяин города бы не разрешил. Поэтому пришлось искать новые способы сравнительно честного отъема государственного имущества?
Под видом реализации городской программы транспортной доступности и нехватки парковочных мест в Москве участок площадью почти гектар (70% которого занято деревьями и кустарниками, а 30% занимает кольцевая Олимпийская велотрасса), также входящий в состав ООПТ парка «Москворецкий» на основании постановления №98ПП, как-то вдруг «утратил свои природоохранные свойства».
В самом постановлении №98пп о данном участке информации нет, но мэрия утверждает, что где-то между строк (может невидимым шрифтом?) в этом постановлении сказано об исключении данного участка из состава ООПТ.
И на этом основании в Росреестр были внесены новые данные — участок предназначен для строительства многоэтажного паркинга с бассейном, сетью бутиков и ресторанов, а ООПТ уже нет.
Стоит заметить, что участок стоимостью несколько сот миллионов рублей также передан «Медикал Эстейту» в 2017 году безвозмездно — наверное, как очередное «обременение» для решения транспортных проблем Крылатского. И паркинг с бассейном уже давно принимал бы своих посетителей, но вдруг выяснилось, что на земельном участке уже 40 лет — с Олимпиады-80 — расположена часть действующего спортивного объекта — легендарной и уникальной велотрассы.
Предполагаем, что информация о наличии на участке принадлежащего СЭК «Лата Трэк» зарегистрированного сооружения, была известна как арендодателю — ДГИ Москвы, так и будущему арендатору — «Медикал Эстейт» ещё до подписания договора. Довольно сложно не заметить такой крупный объект.
Но в поданном в 2018 году в Арбитражный суд города Москвы от «Медикал Эстейт» против «Лата Трэк» иске истец утверждает, что только на следующий день после подписания договора аренды он вдруг обнаружил на свежеарендованном участке некие «заасфальтированные площадки».
Начался судебный процесс, который длится до сих пор, в котором мэрия и «Медикал Эстейт» (сейчас «Вестерн Эстейт») очень в тесном содействии друг с другом утверждают, что никакой кольцевой велодороги никогда не существовало, что данный спортивный объект стоимостью десятки миллионов советских рублей никогда не возводился. Да, Олимпиада в 1980 году была, трудно отрицать, сотни велогонок тоже были — их проводит ежегодно мэрия Москвы и Федерация велоспорта. Но велодороги — как никогда не было, так и нет. Такая вот правовая позиция.
Удар на себя взяла судья Арбитражного суда города Москвы Галина Панфилова, которая удовлетворила иск «Медикал Эстейт». На наш взгляд, сделано это было вопреки здравому смыслу.
Немало постарались на благо города и сотрудники Центра судебной экспертизы при Минюсте РФ Сысоев и Макеев, которые признали Олимпийскую велодорогу улично-дорожной сетью Москвы.
В апелляции трудами судьи Александры Проценко решение было подтверждено.
Но здесь паровоз «Медикал Эстейт» немного забуксовал, и после вступления решения в законную силу истцы, как водится, неожиданно для себя обнаружили, что решение суда признаёт самовольными постройками объекты, расположенные в совсем другом районе Москвы.
Причём неожиданностью это стало для всех сторон процесса — для мэрии, экспертов, суда, истцов, но не для ответчика и собственника велодороги «Лата Трэк», который сообщал суду обеих инстанций, что не может снести указанные в иске объекты в Царицыно — три жилых дома, которые не принадлежат ни ему, ни «Медикал Эстейту». Также «Лата Трэк» в своем встречном иске в рамках этого же дела просил расторгнуть договор аренды участка с «Медикал Эстейт», ведь эксперты и суд установили, что на спорном участке находится городская улично-дорожная сеть, которая не могла передаваться в частные руки.
В данный момент этот удивительный судебный процесс продолжается, так как истцы, не имея интереса сносить жилые дома в Царицыно, после вступления решения суда в законную силу подали в суд заявление «об исправлении опечатки в судебном решении», где просят заменить местоположение самовольных построек в Царицыно на район Крылатское, пытаясь представить простой опечаткой незаконность и неисполнимость дорогого для них судебного акта, вынесенного на основании недостоверного заключения экспертов.
Удивительно, хотя, наверное, уже и неудивительно, но та же судья Галина Панфилова удовлетворила и это заявление истцов, породив первое в истории российского правосудия решение, по которому судья одновременно исправляет опечатку в решении, судебной экспертизе, и, что самое невероятное, в исковых требованиях истца.
Причем об исправлении опечатки в решении ходатайствовали в апреле 2021 года и сами эксперты, хотя они не являются участниками процесса! Прямо так и написали в обращении в суд — признаем, что наше заключение экспертов недостоверное, просим исправить в нём и в решении суда такие-то ошибки на таких-то страницах!
При первоначальном рассмотрении этого дела судьи Панфилова и Проценко проигнорировали доводы «Лата Трэк» и даже не усомнились в правильности выводов экспертов, указавших местоположение самовольных построек в Царицыно, несмотря на то, что ответчик указывал на неисполнимость такого судебного акта.
4 августа 2021 года состоится заседание в апелляционном суде под председательством судьи Александры Проценко, той самой, что в марте этого года посчитала решение Галины Панфиловой о сносе домов в Царицыно законным, а экспертное заключение достоверным.
Посчитает ли Александра Проценко законным такое вольное изменение судьёй Галиной Панфиловой содержания вступившего в законную силу судебного акта, покажет время.
Данный процесс привлёк внимание многих юристов, так как в нем происходит довольно странное толкование норм права.
Действие третье. Роман Абрамович и машина времени
Вернемся, однако, к научно-административному центру. Видимо, решив не оставлять следов давней дружбы с лужковской мэрией, «Вестерн Эстейт» решил начать жизнь с чистого листа. Проблем накопилось — офисные здания построены в природоохранной зоне с многочисленными нарушениями, вся офисная парковка тоже находится на ООПТ и эксплуатируется вообще без каких-либо законных оснований. Как вы поняли из написанного выше, ребята из «Вестерн Эстейта» находят выход из самых безвыходных ситуаций. Впору писать учебное пособие.
Но так как они его пока не написали, напишем сами.
В то самое время когда «Вестерн Эстейт» вместе с мэрией Москвы требовали признать самостроем олимпийскую велодорогу, утверждая что это вообще не объект недвижимости, а просто улучшение участка, тот же «Вестерн Эстейт» регистрирует право собственности на все коммуникации на арендованных им земельных участках — согласно выпискам из ЕГРН, объектами недвижимости признаны: телефонный провод длиной 400 метров, линии освещения (фонарные столбы и провода между ними) и теплотрасса.
Зачем это делать, и какой в этом смысл? Это можно понять, только внимательно читая последующий текст. В 2016 году на кадастровый учет (кадастровый номер 77:07:0001003:1873) ставится тот самый принадлежащий Мосприроде земельный участок в ООПТ, который был «обременительно благоустроен» «Вестерн Эстейтом» путём превращения в офисную автостоянку.
При постановке на кадастровый учет данному земельному участку, входящему в состав ООПТ ПИП «Москворецкий», каким-то невероятным образом установлен вид разрешенного использования — «Деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); охрана природных территорий (9.1) (земельные участки, занятые особоохраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами (1.2.14)).»
Казалось бы, как в центре парка, на ООПТ, на пустом участке может быть установлено такое целевое назначение — офисные здания. И зачем?
А потому, что по закону объединение земельных участков возможно только в случае, если они имеют одинаковое разрешённое использование. А между прочим через участок 77:07:0001003:1873 проходит принадлежащая «Вестерн Эстейту» теплотрасса. А как извлекать выгоду из простой трубы в компании Абрамовича знают хорошо.
И вот 1 августа 2018 года арендованный участок №77:07:0001003:19 площадью 49 000 кв. м под четырьмя офисными зданиями «Вестерн Эстейта» и благоустроенный автопарковкой и теплотрассой «Вестерн Эстейта» участок №77:07:0001003:1873 площадью 30 000 кв. м объединяются в один земельный участок — №77:07:0001003:1894 площадью 79 000 кв. м.
Таким образом, «Вестерн Эстейт» получил от мэрии практически в подарок земельный участок площадью 3 га и стоимостью под миллиард рублей!
Но договор аренды «Вестерн Эстейта» от 1994 года подразумевал аренду участка площадью лишь 49 000 кв. м и действовал до 2043 года. А на дворе только 2018 год. Выход нашёлся. 28 января 2019 года ДГИ Москвы и «Вестерн Эстейт» преждевременно (до окончания действия) расторгают договор аренды от 1994 года. Однако договор расторгается задним числом — дата расторжения договора — 1 августа 2018 года.
Слетав в август 2018 года для расторжения договора и вернувшись в январь 2019 года, мэрия и «Вестерн Эстейт» заключают новый договор аренды земельного участка площадью 79 000 кв. м на 49 лет, где разрешённое использование — офисные здания. И нет больше никакого парка «Москворецкий», ООПТ, научно-административных и медицинских центров, обременительных клумб и газонов. И даже кадастровая стоимость нового участка стала на 300 миллионов рублей меньше, что должно положительно сказаться на арендной плате за землю. Положительно для арендатора, конечно же — футбольный опыт Абрамовича, очевидно, предпочтительной считает игру в одни ворота.
И после всех этих манипуляций никто теперь не спросит, а был ли вообще научно-медицинский центр и каким образом в приложении от 2003 года к договору аренды участка от 1994 года (том самом, в котором назначение земли поменялось с коттеджей на научно-медицинский центр) оказались указаны кадастровые номера земельных участков — 77:07:0001003:18 и 77:07:0001003:19, хотя эти кадастровые номера, согласно выписке ЕГРН, были присвоены участкам лишь в 2008 году. Серьёзно, они где-то прячут машину времени.
Комментарии по делу
Юрист ООПП «Принцип» Яна Зайцева:
Татьяна Гусева, АО «Лата Трэк»:
Также прокомментировала сложившуюся ситуацию и эколог Галина Морозова, которая руководила созданием ООПТ «Москворецкий»: