Появился шанс решить многолетние проблемы рынка оборота недвижимости в РФ

Общественная палата РФ опубликовала рекомендации, касающиеся правового регулирования оборота недвижимости и защиты прав его участников — прежде всего, граждан, которые уязвимы и не подготовлены в юридическом плане. Резолюция адресована Федеральному собранию РФ, правительству РФ и органам исполнительной власти.

Одна из ключевых проблем, отмеченных в документе, — недостоверность записей в ЕГРН. Именно эти записи сегодня являются единственным подтверждением права собственности на ту или иную недвижимость, и именно они крайне часто оспариваются и признаются незаконными. То есть человек может купить квартиру, оформив ее на себя, но пройдут годы, и сделку по ее покупке признают недействительной (к примеру, из-за того, что были не соблюдены интересы третьих лиц со стороны продавца). Как результат, человек остается без жилья и не получает никакой компенсации, так как сделка проводилась в простой письменной форме и ответственных за ее законность лиц нет.

По мнению Общественной палаты РФ, решить такую проблему можно, установив так называемый принцип бесповоротности записей в ЕГРН. Он означает, что все данные в ЕГРН публично достоверны, а наличие в реестре записи о праве собственности на то или иное имущество уже говорит о том, что дальнейшее распоряжение им легитимно. То есть владелец недвижимости получает гарантию того, что его право собственности незыблемо, и никакие третьи лица не смогут требовать исправить или исключить соответствующую запись из реестра. Как результат, ЕГРН станет достоверным, а граждане получат реальные гарантии защиты своих прав.

Чтобы принцип бесповоротности мог быть применен на практике, сделка должна быть удостоверена нотариально. Только в этом случае ей гарантируется законность и юридическая чистота, а в случае выявления нарушений при ее удостоверении возмещение убытков пострадавшим будет гарантировать нотариус. При этом запись в ЕГРН имеет все основания оставаться неизменной. Таким образом, одной из рекомендаций Общественной палаты РФ стало расширение сферы применения обязательной нотариальной формы для сделок с жильем.

Еще одна актуальная проблема — это риски, которые несет в себе повсеместная цифровизация. Упрощение и ускорение юридически значимых процедур, возможность «в два клика» совершить сделку, находясь один на один перед монитором компьютера или даже со смартфоном в руках, ставит граждан, которые и прежде были уязвимы перед мошенниками, в еще более опасное положение. При этом именно «цифра» ложится в основу новых преступных схем, которые крайне сложно выявить и предотвратить. В таких обстоятельствах сделки с участием физических лиц тем более нуждаются в привлечении профессионала, ответственного за их легитимность.

При этом отмечается, что ситуации, когда посредником в сделке выступает сотрудник МФЦ или банка, по степени рисков мало чем отличаются от сделок, где граждане договариваются об условиях один на один. Когда банк проверяет бумаги перед оформлением ипотечного кредита или когда уже готовые документы передаются в МФЦ, у гражданина создается мнимое впечатление безопасности и уверенности в том, что сидящий перед ним сотрудник учреждения проведет квалифицированную проверку сделки и будет нести ответственность за результат этой проверки. На самом деле ни у представителей банков, ни у МФЦ нет таких полномочий и квалификации.

Отдельное внимание в резолюции уделено необходимости правового регулирования деятельности риелторов. По мнению Общественной палаты РФ, риелторы играют значимую роль в обеспечении стабильности рынка недвижимости и выполняют большой пласт работы при подготовке к сделке. Именно поэтому они должны перейти на систему сертификации и лицензирования. Вместе с тем важно понимать, что в обязанности риелторов не входит юридическое сопровождение сделок. Такую функцию в силу закона уполномочен выполнять нотариус.

Документ хоть и носит рекомендательный характер, имеет все шансы серьезно повлиять на состояние рынка оборота недвижимости и наконец сдвинуть с мертвого места процесс решения проблем, которые там копились годами.

Первая проблема, на которой заостряют внимание общественники и с которой, казалось, все уже будто смирились, — недостоверность записей в ЕГРН. В Общественной палате предлагают решать эту проблему через введение так называемого принципа бесповоротности записей в ЕГРН. Он подразумевает, что все данные в ЕГРН публично достоверны, а наличие в реестре записи о праве собственности на то или иное имущество уже говорит о том, что дальнейшее распоряжение им законно. Этот довольно непростой в обывательском понимании термин по сути означает незыблемость права собственности. То есть ни о каком исправлении или исключении записи из реестра в случае с бесповоротностью даже речи быть не может.

Тут у многих может возникнуть вопрос: «Это что, получается, что реестр станет достоверным, только потому что сверху сказали, что никакие правки в него вносить нельзя?». На самом деле не совсем так. Чтобы принцип бесповоротности работал на практике, сделка, на основе которой вносится запись в ЕГРН, должна быть априори легитимна и юридически безупречна.

Как этого добиться? Пока повсеместно граждане совершают сделки с недвижимостью в простой письменной форме, то есть «на коленке» и без ответственных за ее безопасность профессионалов, — никак. Отсюда сам собой напрашивается вывод: принцип бесповоротности может быть распространен только на сделки, оформленные через нотариуса, и чем больше таких сделок будет — тем эффективнее будет работать сам принцип, и тем достовернее будет ЕГРН.

Принципиальную роль здесь играют не только гарантии законности и юридической чистоты, которые обеспечивает нотариус, но и его полная имущественная ответственность за результат работы. Благодаря этому становится ясно, кто будет покрывать ущерб пострадавшим, если в процедуре удостоверения сделки выявят ошибку, и каким будет размер возмещений (здесь в законе написано черным по белому: какие убытки — такие и компенсации). Именно при таком раскладе запись в ЕГРН имеет все основания остаться неизменной.

Еще один вид посредников — риелторы, по мнению Общественной палаты, нуждаются в четком регулировании деятельности посредством той же сертификации или лицензирования. Тут тоже не поспоришь. К риелторам обращаются почти всегда, они выполняют большой объем ответственной работы (по сути почти всё, что необходимо для сделки, исключая юридическую часть, входящую в полномочия нотариуса), и их клиенты должны быть уверены в том, что они платят деньги профессионалам.