Даже оформленное право частной общедолевой собственности на землю больше не гарантия и не защита имущественных прав собственников многоквартирных домов?

Караул!!! Грабят!!!
Караул!!! Грабят!!!
Screenshot

В 2017 году с появлением на свет так называемой «программы реновации» мир московского быта раскололся надвое. Одни стали «засносцами», страстно желающими получить халявные пару метров площади в новостройке и хромированный полотенцесушитель в виде бонуса. Взамен они готовы отдать свой дом, землю, зеленый двор, а заодно приговорить к уничтожению имущество своих соседей. Другие же стали ярыми противниками этой, прямо скажем, разрушительной «программы».

Именно с этого момента со стороны москвичей, желающих защитить свою собственность от посягательств и обеспечить возможность требования адекватной компенсации за имущество в случае сноса дома по решению соседа, наблюдается повышенный интерес к вопросу оформления земельного участка дома в общедолевую собственность.

Многие москвичи понимают, что даже если твой дом не попал под каток реновационного сноса, но находится рядом с планируемой под тотальный снос территорией, оформление земельного участка должно защитить от возможного вторжения.

Если участок дома не поставлен на кадастровый учет, то это вовсе не значит, что его не существует, и, казалось бы, «великая сила закона» должна защитить граждан — ведь право на землю возникает в силу закона, а кадастровый учет декларируется как добровольный и по сути необязательный. Но это не учитывается властями, что со всей очевидностью многократно продемонстрировано.

Ладно, подумали особо продвинутые граждане, нужна бумажка — будет бумажка, надо оформить землю (внести в кадастр, зарегистрировать) — оформим. И оформили.

Теперь представьте: вы приложили массу усилий, собрали деньги на работы кадастрового инженера, сделали все так, как требовали власти — получили заветную бумажку о собственности на землю. И вот на кадастровой карте отражены границы земельных владений вашего дома — казалось бы, все в порядке и никто теперь не сможет посягнуть на вашу частную собственность (общедолевая собственность на земельный участок — это частная собственность).

Но тут происходит неожиданное: у вас объявлены публичные слушания по проекту планировки, связанному с реновацией, и на вашей частной собственности оказывается запланирована… ШИРОЧЕННАЯ ДОРОГА! Или прокладка коммуникаций для будущего дома счастливых обладателей хромированных полотенцесушителей.

Таких случаев известно уже несколько. Например, земельный участок многоквартирного дома, адрес Пулковская ул., вл. 13 (кадастровый номер 77:09:0001019:9333), на котором собрались делать не только проезд к новому дому, но и прокладывать коммуникации, забивать сваи и рыть котлован.

Караул!!! Грабят!!!
Караул!!! Грабят!!!
Screenshot

Под новым домом запланирован подземный гараж, который залезает на участок стоящего рядом дома. Для освобождения места под гараж придется переложить теплотрассу — это хотят сделать, вырубив все деревья под окнами дома 13, рядом с фундаментом, на оформленном в частную собственность земельном участке.

Поскольку на схемах стена гаража совпадает с границей земельного участка соседнего 13-го дома, шпунт для рытья котлована, забивка свай возможна не иначе как на этом частном земельном участке под окнами, буквально в 12 метрах от стены дома.

Нам тут немного вашей земли понадобилось
Нам тут немного вашей земли понадобилось
Screenshot

Еще один пример — земельный участок многоквартирного дома по адресу Щёлковское ш., влд. 87, к. 1 (кадастровый номер 77:03:0002016:9202).

Мелкособственнические инстинкты, как препятствие на пути устойчивого развития города
Мелкособственнические инстинкты, как препятствие на пути устойчивого развития города
Screenshot

На этом участке собрались построить широкую сквозную дорогу.

Под реновационные человейники нужна дорога
Под реновационные человейники нужна дорога
Screenshot

Как же власти в угоду стройкомплексу собираются нарушить в очередной раз право частной собственности, подкрепленное документами, печатями, подписями, реестрами и кадастрами?

С особым цинизмом

Госдума планирует принять ранее снятые с рассмотрения нормы по упрощенному изъятию земель для госнужд. Как все это будет выглядеть в итоговом документе — покажет время. Но никаких сомнений уже не вызывает тот факт, что упрощенные способы изъятия земли в угоду застройщикам будут все же приняты, причем о правах граждан в контексте принимаемых поправок, как всегда, никто не позаботится.

Новый порядок сделает жителей и собственников еще более беззащитными. Он снимет даже те минимальные преграды для застройки в городах, что существуют в настоящий момент, утверждают юристы. Органы власти смогут, например, понравившуюся застройщику землю продать вместе с домами, без учета мнения собственников и без возможности отказаться от уничтожения своей собственности. После принятия закона при подаче заявлений в суды люди столкнутся с тем, что нарушающие их права действия записаны как легальные в федеральных законах. Законопроект легализует массовую точечную застройку и свободный снос жилых кварталов, не являющихся ветхими.

Возможно, что вынесенные в настоящее время на слушания проекты планировки, которые уже сейчас предусматривают строительство на частных земельных участках, организованы в преддверии принятия этого законопроекта? Ведь застройщики и чиновники столичного стройкомплекса информированы о планах законодателей гораздо лучше обычных граждан. Эти планы и поправки в законы фактически написаны именно заинтересованными лицами, и руками думских депутатов лишь вносятся на рассмотрение и принимаются путем механического нажатия на кнопку для голосования. Название появилось в обиходе — «кнопкодавы».

Эх, дороги…

Пока никаких новых способов изъятия не принято, дела обстоят следующим образом. Изъятие земельного участка законом допускается исключительно для государственных нужд и только в соответствии с земельным законодательством (ст. 279 ГК РФ). Перечень этих нужд определен в статье 49 Земельного кодекса РФ. Изъять для реновации оформленный в собственность земельный участок невозможно — реновация не является государственной нуждой.

А вот изъятие для строительства автомобильной дороги регионального или местного значения, а также для объектов систем электро-, газоснабжения, систем теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения регионального или местного значения (в переводе на обычный язык это те самые коммуникации) — как раз входит в перечень государственных нужд. Поэтому изобретательные чиновники, обеспечивая интересы застройщиков, придумали незатейливый ход: на оформленных частных участках многоквартирных домов, находящихся в непосредственной близости к масштабному реновационному сносу, начали проектировать дороги и коммуникации для домов, планируемых по программе реновации! То есть ваш дом не входит в реновацию, не будет снесен, он может быть вообще новым домом, построенным после 2000 года, но вы тоже оказываетесь в числе потерпевших от действий ненасытного стройкомплекса и любителей хромированных полотенцесушителей.

Но, простите, каким образом третьи лица распоряжаются чужим имуществом? Ведь никаких решений об изъятии нет, а значит, те, кто уже сейчас проектирует и выносит на публичные слушания свои «хотелки», нарисованные на чужой частной собственности, фактически действуют с превышением полномочий, занимаются самоуправством и мошенническими действиями.

Позвольте вам не позволить

Пока еще Земельный кодекс и строительные нормы ограничивают аппетиты стройкомплекса и властьимущих. Так, Свод правил (бывший СНиП) «Планировка и застройка городских и сельских поселений» (СП 42.13 330.2016 прямо запрещает размещение объектов городского значения и устройство транзитных проездов на территории групп жилых домов в кварталах и микрорайонах жилых зон (п.5.4. примечание 3 ).

В свою очередь, Земельный кодекс в статье 49 предусматривает, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным в том числе со строительством, реконструкцией объектов систем электро-, газоснабжения, систем теплоснабжения, централизованных систем горячего и холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения, а также автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения ТОЛЬКО при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

Учитывая масштабный снос и перепланировку огромных территорий под реновацию, другие возможные варианты строительства указанных объектов, безусловно, имеются, поэтому вести речь об изъятии участков или их частей для государственных нужд совершенно неправомерно.

Дьявол кроется в деталях

Защищая «права жильцов», депутаты Госдумы как-то подзабыли о правах собственников, причем не тех домов, которые будут снесены, а расположенных в непосредственной близости.

Перед принятием поправок в Закон о статусе столицы (именно это и есть так называемый «Закон о реновации» — всего лишь поправки, но каковы последствия!) два года назад депутаты, усыпляя бдительность наивных граждан, увлекательно рассказывали, какие прекрасные изменения внесли в законопроект ко второму чтению, как все теперь хорошо и складно получается.

Спустя каких-то пару лет оказалось, что имущественные права собственников близлежащих домов никак не защищены при реализации программы реновации. Собственники соседних с реновацией домов фактически являются потерпевшими, говоря языком Уголовного кодекса. И вот почему.

Одно из положений так называемого «Закона о реновации» — статья 7.2 Федерального закона «О статусе столицы Российской Федерации». Прочитав вдумчиво эту статью, каждый без труда откроет для себя много «прекрасного». Например, «для реализации решений о реновации документация по планировке территории может быть утверждена как в отношении территории, в границах которой в соответствии с правилами землепользования и застройки города Москвы (далее — правила землепользования и застройки) предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию, так и в отношении территории, в границах которой в соответствии с правилами землепользования и застройки не предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию». То есть градостроительная документация может разрабатываться на любую территорию, в любом понравившемся кому-то месте.

Еще «прекрасней» следующее положение из этой статьи: «Для реализации решений о реновации подготовка документации по планировке территории осуществляется без учета ранее утвержденной документации по планировке территории. С даты утверждения новой документации по планировке территории ранее утвержденная документация по планировке территории признается утратившей силу». Посмотрим — что же это за «документация по планировке территории», которая ранее была утверждена, но больше не действительна?

Согласно ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ, к документации по планировке территории относятся проект планировки и проект межевания территории. Что это значит? А вот что.

На квартал, в котором расположен ваш дом, не вошедший в программу реновации (даже новый, недавно построенный), имеется утвержденный проект межевания, подготовленный за бюджетные средства. Но если вы до сих пор не поставили участок на кадастровый учет — сейчас вы уже не сможете это сделать, поскольку этот проект межевания больше не действует.

Причем текст статьи 7.2 написан таким образом, что не ограничивает каким-либо образом недействительность утвержденной ранее документации по планировке территории — например, там не указано, что документация не действует, утрачивает силу только в части, только применительно к тем домам и участкам, на которых они расположены, которые будут снесены по программе реновации. Эта статья федерального закона, ограничивающая права граждан, написана таким образом, что недействительность ранее утвержденной документации по планировке территории можно отнести ко всему кварталу, району, вселенной и галактике, без учета того, что конкретные земельные участки застроены несносимыми по реновации домами!

Причем если ваш дом не входит в программу реновации и не подлежит сносу — вас могут даже не проинформировать и не спросить вашего мнения, поскольку проведение публичных слушаний и голосование за вход-выход из программы реновации предусмотрено только в отношении тех граждан, чьи дома будут сносить.

Примеры? Пожалуйста. Именно на этом основании Департамент городского имущества отказывает в согласовании проектов межевания тем, кто сейчас пытался образовать земельный участок дома 2006 года постройки по утвержденному проекту межевания и поставить его на кадастровый учет — так произошло с домом в Свиблово на улице Вересковая.

Подробности читайте здесь: Под реновацию у москвичей отняли придомовую территорию

Что уж говорить о том, что именно на основании этого положения отказали в постановке на кадастровый учет участка и в районе Кунцево.

У правительства Москвы на эту территорию свои планы
У правительства Москвы на эту территорию свои планы
Screenshot

И многим другим адресам.

Ничем помочь не можем, самим ваша земля нужна
Ничем помочь не можем, самим ваша земля нужна
Screenshot

Получается, что совершенно неважно, входит ли дом в программу реновации или нет, будет он снесен или нет, оформлен ли в собственность земельный участок с соблюдением всех затейливых требований или нет — вечно неудовлетворенный стройкомплекс поглотит имущество всех и каждого, если, конечно, вы сами не встанете на защиту своей собственности всеми доступными средствами.

А что до архитекторов-планировщиков — они будут рисовать все что угодно, исполняя капризы застройщиков и не обращая внимание на такие мелочи, как ваше право частной собственности.

Помните Чеховскую «Каштанку»? «Особенно мучителен был следующий фокус: Федюшка привязывал на ниточку кусочек мяса и давал его Каштанке, потом же, когда она проглатывала, он с громким смехом вытаскивал его обратно из ее желудка».

Именно такая сцена предстала сейчас перед нашим взором:

в роли Федюшки — столичная администрация, ранее разработавшая за наши налоги проекты межевания;

в роли кусочка мяса — утвержденный проект межевания, по которому людям с барского плеча обещан кусочек земли;

в роли Каштанки — желающие оформить или уже оформившие земельный участок граждане, которых в очередной раз обвели вокруг пальца.

Читайте развитие сюжета: Программа реновации: в 2020 году переселят 83 тысячи москвичей