Новый закон: бутафория или реальная защита имущественных прав граждан?
С ликованием встретили москвичи новость о внесённом в Госдуму очередном законопроекте № 831 790−7, который называется так: «О внесении изменений в статью 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и статью 566 Земельного кодекса Российской Федерации». Соавторами законопроекта стала впечатляющая группа депутатов, среди которых лидер фракции «Единая Россия» Сергей Неверов и глава «Справедливой России» Сергей Миронов, а также руководитель думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников.
Как сообщает Российская газета, при сносе дома собственнику жилья в ряде случаев предлагают выкупную цену, на которую можно купить разве что комнату в коммуналке — проблемы возникают, например, если участок под домом не поставлен на кадастровый учёт. Основная стоимость — это как раз земельный участок. А граждан просто ставят перед фактом: их «развалюха стоит две копейки», отметила глава комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. Авторы законопроекта уверены, что предлагаемые нормы позволят снизить число споров о размере возмещения и обеспечить гарантированное Конституцией право собственников изымаемых помещений в многоквартирных домах на получение равноценного возмещения.
Законопроектом также предлагается установить прямой запрет на образование земельного участка под многоквартирным домом по контуру дома. Это, по словам авторов законопроекта, необходимо для того, чтобы собственники помещений имели необходимую придомовую территорию, а чиновники больше не смогут использовать распространённую уловку ради занижения суммы возмещения. Так ли это? Будут ли достигнуты декларируемые благие цели в случае принятия этого закона? И в чём новизна?
И откроется пред нами мир огромный и прекрасный…
Один из авторов проекта, депутат Крашенинников сообщил, что законопроект разработан в целях защиты прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах при образовании земельных участков под ними, и содержит два якобы «новшества». Законопроектом предлагается внести в статью 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» изменения, дополнив её частями 61 и 62 следующего содержания:
«61. Решение об изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав указанного многоквартирного дома, для государственных или муниципальных нужд не может быть принято при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ этого земельного участка, определённых с учётом расположения на таком земельном участке иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав указанного многоквартирного дома.
62. Образование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не может быть осуществлено по границе (контуру) многоквартирного дома».
Как видно из приведённых выше цитат, внесшие этот законопроект депутаты очень красочно живописали огромную пользу предлагаемых поправок. Но если вдуматься в суть этих поправок, то становится совершенно очевидно, что депутаты Госдумы удалены от реальной жизни примерно так же, как от Туманности Андромеды. Рассмотрим эти два положения по порядку.
«Утром — деньги, вечером — стулья»
Законопроектом предлагается запретить принимать решение об изъятии земельного участка многоквартирного дома при отсутствии в ЕГРН сведений о его границах. И это якобы защитит граждан от потери денег, которые положены при компенсации за общее имущество при сносе дома. Прекрасно. Но давайте разберёмся — а оформлялось ли такое изъятие в принципе?
Нет, никогда. Просто принималось совсем другое решение — дом снести, всех выселить, кто отказывается добровольно — по суду выселить или дать денег за спёртый воздух между перекрытиями (то есть за квартиру). Без какого-либо «решения об изъятии земельного участка при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ».
Мешало ли отсутствие участка в ЕГРН сносить дома и выселять людей? Не мешало. И впредь не помешает — уж поверьте. Вот уже несколько десятков лет прекрасно всё сносят без этих вот самых изъятий — процедура давно отработана и никак не пострадает в случае принятия предлагаемых поправок. Кто сказал «изобретательным» и заботливым депутатам, внесшим рассматриваемый законопроект, что при сносе дома были какие-то случаи «принятия решений об изъятии земельного участка», да к тому же «при отсутствии его границ в ЕГРН»? Итак, внесение первой предлагаемой поправки никак не повлияет на ситуацию. А какая поправка нужна, чтобы повлияло?
Все очень просто! Надо внести поправку о том, что решение о сносе дома, об изъятии жилого помещения не может быть принято при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка указанного дома, нормативно необходимой площади, с элементами озеленения и благоустройства. Если бы в этом законопроекте был установлен такой запрет, — только тогда можно было бы говорить о действенных мерах защиты прав и интересов собственников многоквартирных домов. Неужели депутаты Госдумы этого не знают, не видят, не понимают?
Размер имеет значение
Вторая поправка, предлагаемая законопроектом, касается размера земельного участка, прямо и решительно запрещая образовывать его «по контуру многоквартирного дома» — так, словно размер участка сегодня может быть в принципе определён произвольно и никак не связан с характеристиками конкретного дома. Очевидно, надо напомнить уважаемым депутатам, что в принятых ими же федеральных законах уже описаны требования, которым должен соответствовать земельный участок многоквартирного дома в части его размера.
Возьмем, к примеру, статью 36 Жилищного кодекса, которую многие обычные граждане уже знают наизусть, а уж о депутатах и говорить нечего! В этой статье написано, что «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме», в том числе — «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».
То есть в действующем законодательстве уже есть требования к размеру участка многоквартирного дома, который никак не может быть произвольным, а должен быть вполне определённым, со всеми необходимыми компонентами и элементами. И определяется этот размер в соответствии с другими нормативными документами, действующими/действовавшими на момент застройки, при этом критериями размера участка являются индивидуальные характеристики конкретного дома. Уместно вспомнить и другие действующие законодательно установленные нормы, которыми определено, что именно должно входить в состав земельного участка дома.
I. «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утв. постановлением Правительства РФ
— земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
— иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом».
II. СанПиН 2.1.2.2645−10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ
2.3 «Земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с чётким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зелёных насаждений».
III. ТСН 30−304−2000 г. Москвы (МГСН 1.01−99) «Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы» (Московские городские строительные нормы с 2000 года). Раздел 5 «Функционально-планировочная организация территории участка жилой, смешанной жилой застройки»
5.5. «Участок жилой застройки состоит из площади подошвы застройки и придомовой территории. Придомовая территория включает следующие обязательные элементы: подходы и подъезды к дому, гостевые автостоянки, территории зелёных насаждений с площадками для игр и отдыха. Форма баланса территории участка приведена в табл. 1 Приложения 3».
Никогда не было в законодательстве такого положения, которое допускало бы произвольное определение границ земельного участка многоквартирного дома, позволяя «нарисовать» их по контуру дома.
Но ведь в Москве это делалось сплошь и рядом, и именно из-за отсутствия прямого запрета! — скажете вы. И вот поэтому предлагаемая поправка: «Образование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не может быть осуществлено по границе (контуру) многоквартирного дома» — наше долгожданное спасение от произвола чиновников!
И опять будете не правы. Вот скажите, а будет ли участок считаться образованным по контуру здания, если он отступает от этого самого контура на метр? А на полметра? А на 20 или 30 сантиметров? И на сколько же надо отступить от контура здания, чтобы не нарушить этот запрет? Не стоит гадать — лучше обратиться к нормам.
Образование участка — это кадастровые работы, геодезические координаты границ, определяемые с надлежащей точностью. Сейчас требуемая точность для земель населённых пунктов, установленная приказом Минэкономразвития № 90 от 1 марта 2016 года — 10 сантиметров. То есть если отступить на 11 сантиметров от контура дома — это уже будет участок не по контуру, и запрет на образование участка по контуру дома не будет нарушен? Получается так.
Достаточно будет осуществить образование земельного участка с отступом всего на 11 сантиметров от контура здания — и можно уже обойти запрет, который предлагают установить депутаты своей поправкой. Если, конечно, не брать в расчет уже действующие требования о составе и размерах участков многоквартирных домов, вне зависимости от рассматриваемой поправки. И этого депутаты тоже не знают? Тогда напрашивается вывод: прежде чем формулировать поправки во благо гражданам — депутатам необходимо проконсультироваться со специалистами.
А теперь скажите, какой на самом деле будет прок от предлагаемых поправок: защитят ли права граждан эти поправки и будут ли достигнуты декларируемые депутатами цели? Ответ более чем очевиден. Поэтому трепетное ожидание новостей от законодателей в отношении предлагаемых «новшеств» совершенно не оправдано. Помимо описанной выше казуистики, уже сейчас мы сталкиваемся с другими большими проблемами, которые требуют вмешательства со стороны федеральных законодателей.
В Москве набирает обороты практика корректировки/актуализации/изменения утвержденных проектов межевания.
Например, 20 ноября Верховный суд оставил в силе решение Мосгорсуда по иску группы собственников московского района Свиблово, которые оспаривали вторжение на их участок, отведённый утверждённым проектом межевания, стартовой площадки реновации. Несмотря на то, что участок этого дома 2006 года постройки (то есть современной застройки) не поставлен на кадастровый учёт, его границы и площадь утверждены проектом межевания в 2017 году. В суд представители правительства Москвы принесли бумажку о намерениях откорректировать уже разработанный за бюджетные средства, оплаченный и утвержденный в 2017 году проект межевания — уменьшить площадь участка дома 2006 года постройки с 1,4 га по утвержденному проекту межевания до 1,2 га. Поскольку на этой территории правительство Москвы вдруг решило построить стартовый дом по программе реновации. Фактически это не что иное, как неприкрытая легализация задним числом.
Читайте также:Под реновацию у москвичей отняли придомовую территорию
Второй свежий аналогичный пример легализации — Распоряжение Департамента городского имущества города Москвы
То есть за бюджетные средства был разработан и три года назад, в 2016 году, утверждён проект межевания, часть которого сейчас признана не подлежащей применению из-за очередного градостроительного вторжения на территорию этого квартала. Как саркастически москвичи определили причину, найдя этот квартал на карте, — «там уже выросло чьё-то добро».
Так что необходимо требовать от депутатов реальных законодательных правок, суть которых предельно ясна после прочтения даже этого небольшого анализа.