Приказ Минстроя
Приказ Минстроя
Screenshot

Инвентаризировали-переинвентаризировали, да не вывентаризировали

Приказ Минстроя
Приказ Минстроя
Screenshot

Для чего нужен приказ Минстроя о формировании земельных участков многоквартирных домов?

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства В. В. Якушев 7 марта 2019 года подписал приказ № 153/пр, которым утверждены новоиспеченные «Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома». Эти «рекомендации» стали распространяться по сети, вызывая положительную реакцию некоторых граждан. Однако восприятие ими текста документа основано только на том, что, не вчитываясь особенно в детали и суть, не анализируя правовых последствий эти люди заметили только то, что земельные участки многоквартирных домов будут «образовывать» и ставить на кадастровый учет за бюджетные средства — вот радость-то какая. На самом деле, эти «рекомендации» — очередной виток имитационной деятельности, направленной на легализацию изъятых городских земель у истинных ее владельцев, и вот почему.

Очевидно, люди не знают, что в начале 90-х годов, в самом начале приватизации, по которой гражданам переходили права на квартиры и на все общее имущество дома, включая земельный участок, постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992 г. № 622 «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации» было предписано в 1992—1995 годах обеспечить инвентаризацию всех городских земель, в том числе Москвы. Было установлено, что «работы по инвентаризации земель населенных пунктов» финансируются за счет бюджетных средств. Также было установлено, что «все организации, выполняющие наземные топографические или аэрокосмические съемки на территории Российской Федерации, представляют в установленном порядке копии необходимых картографических материалов органам Комитета по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской Федерации и соответствующим комитетам республик в составе Российской Федерации». Эти материалы должны были быть перенесены в Государственный земельный кадастр, положение о котором было также утверждено этим постановлением.

Примечание: в Москве для этих целей был создан Московский земельный комитет, ставший впоследствии Департаментом земельных ресурсов, который в феврале 2013 года был переименован в Департамент городского имущества.

Как известно, несмотря на все эти требования, кадастр в части земельных участков домов и парков Москвы оказался девственно чист, а огромные деньги, которые были выделены на все эти работы, были, разумеется «освоены» — в Москве отчитались о «прекрасно» выполненной в 1994 году работе: только за один 1994 год, согласно «Закону об исполнении бюджета г. Москвы в 1994 году» от 7.02.1996 № 3−11 (ТВ 96−11), «расходы по инвентаризации земель» составили 9 миллиардов 246 миллионов рублей!

Более того, постановлением Правительства Москвы № 77 от 25.01.1994 «О ходе работ по регистрации землепользователей и обеспечению взимания платы за землю» было предписано: «Москомимуществу, Регистрационной палате г. Москвы, Бюро технической инвентаризации в I квартале 1994 года передать в Московский земельный комитет данные по объектам и субъектам земельного права на безвозмездной основе в целях обеспечения системного выявления, учета и регистрации землепользователей (плательщиков земельного налога и арендной платы за землю), а также формирования базы данных земельного кадастра как основы создания геоинформационной системы управления городским хозяйством и для обмена накопленной информацией» (п. 9). То есть БТИ должно было передать в Московский земельный комитет сведения о земельных участках. И именно на основании этих документов в кадастре появились сведения об участках школ, больниц, детских садов и других участках, которые сегодня уходят «с молотка» под застройку и нецелевое использование. Но участки многоквартирных домов по тем же самым документам на кадастровый учет не были поставлены, а сейчас эти документы орган регистрации отказывается принимать в качестве оснований для учета.

Все это привело к тому, что земельные участки многоквартирных домов в тех границах и площадях, в которых они существовали и должны были быть инвентаризованы на момент приватизации квартир, подвергаются незаконному изъятию для застройки, причина которой — отсутствие сведений в кадастре и неправомерное распоряжение чиновниками землей жилых кварталов в Москве. Речь идет о той самой «точечной застройке», которая прямо запрещена московским законодательством (Постановление правительства Москвы от 21 августа 2007 года № 714-ПП «О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в городе Москве». Теперь к этому добавилась так называемая «реновация», в процессе которой граждан просто лишают их прав на имущество, в том числе на землю и на компенсацию за ее изъятие.

После отмены постановления Правительства РФ № 622 и введения земельного кадастра в городах с 2002 до середины 2018 года действовало прекрасное Постановление Госстроя РФ от 29.10.2002 № 150 «Об утверждении Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации». Этим постановлением были установлены требования к разработке проектов межевания, согласно которым (п. 3.2.2) было запрещено изменять границы существующих землепользований при разработке плана межевания, за исключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков.

Эти требования грубо нарушались в течение 16 лет, а после того, как на эти нарушения граждане указали в суде, — постановление Госстроя № 150 было незамедлительно отменено приказом все того же Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.06.2018 №354/пр. О чем мы ранее писали.

Подробности читайте здесь: Москвичи, без земли ваши квартиры не стоят ломаного гроша!

И вот теперь возникло дежавю — Минстрой издал приказ, по которому снова за бюджетные средства должны быть проведены работы по очередному формированию земельных участков многоквартирных домов, которые не были надлежащим образом инвентаризованы в рамках предыдущего постановления того же самого федерального правительства.

Основанием для этого приказа послужило очередное постановление правительства РФ об очередном бюджетном финансировании — от 16.12.2017 N 1578 «О внесении изменений в Правила предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на поддержку государственных программ субъектов Российской Федерации и муниципальных программ формирования современной городской среды». Пунктом 3 этого постановления предусмотрено в очередной раз заново формировать земельные участки многоквартирных домов, «незамеченные» при инвентаризации. Только теперь эти участки будут существенно уменьшены по сравнению с первоначальными площадями. Что это, если не легализация ранее незаконных действий? Говоря языком брокеров, пришло время «фиксировать прибыль»? Очевидно, «государственный подход» к имуществу граждан в части земельных участков многоквартирных домов как к «выморочному имуществу» направлен на распоряжение им по своему усмотрению.

Подробности читайте здесь: Как захватить московские дворы под высотную застройку

Для облегчения манипуляций с землями нужны, разумеется, некие «основания», и приказ Минстроя в данном случае в помощь. Прежде чем бегло разобраться в тексте этого приказа, упомянем, что эти рекомендации носят нормативный характер, но при этом не зарегистрированы в установленном порядке в Минюсте, не проходили правовую и антикоррупционную экспертизу.

Даже краткий правовой анализ лишь некоторой части текста «рекомендаций» достаточен для наглядной демонстрации его сути (приведенный текст не является исчерпывающим описанием имеющихся недостатков и противоречий).

Утвержденные Приказом Минстроя РФ № 153/пр от 7 марта 2019 года «Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома» обладают признаками документа, направленного на регулирование имущественных правоотношений федеральным органом исполнительной власти, не уполномоченным на осуществление таких действий ни законом, ни актом о своем создании (статья 1 «Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 N 1038 (ред. От 13.02.2019).

Кроме того, в Российской Федерации на осуществление функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, земельных отношений уполномочен другой федеральный орган исполнительной власти — Министерство экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) (Ст. 1 Постановления Правительства РФ от 05.06.2008 N 437 (ред. от 21.02.2019) «О Министерстве экономического развития Российской Федерации»).

В нарушение нормативного акта о полномочиях Министерства строительства РФ, утвержденные им Методические рекомендации направлены на введение в практику отличных от установленных Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации оснований возникновения, прекращения и перехода прав на земельные участки.

[1] Земельный участок многоквартирного дома является объектом права, общим долевым имуществом собственников дома, на которое распространяются нормы федерального законодательства в области имущественных прав.

Представленное в Методических рекомендациях «регулирование» имущественных правоотношений нацелено на возникновение земельных участков у значительного числа незаконно построенных высотных зданий, которые в противном случае никогда бы не смогли на них претендовать.

Кроме того, специфика предлагаемого приказом «регулирования», применяя термины, которые не определены в нынешнем законодательстве, и отрицая действующие нормы федерального законодательства, направлена на игнорирование имеющихся документов государственного учета земель. Так, в пункте 1 Рекомендаций отождествляются термины «формирование» и «образование» земельного участка, которые на самом деле представляют собой совершенно разные юридически значимые действия, отождествлять которые недопустимо.

Положения рассматриваемого приказа общими фразами рекомендуют избирательно соблюдать установленные федеральными законами обязательные требования, предполагая таким образом необязательность соблюдения значительной части требований профильных федеральных законов и кодексов, что недопустимо с точки зрения юридической техники.

Утвержденные приказом рекомендации содержат ссылки на несуществующие нормы действующего законодательства и на не соответствующие предмету статьи федеральных законов, что свидетельствует о чрезвычайно низком профессиональном уровне лиц, подготовивших данные рекомендации. Так, подпункт 4 пункта 4 Рекомендаций предусматривает, что «при определении границ образуемого земельного участка рекомендуется учитывать, что данный земельный участок, а также смежные с ним земельные участки, должны отвечать требованиям статьи 11 Земельного кодекса». Между тем статья 11 Земельного кодекса РФ называется «Полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений» и никаких требований к земельным участкам не содержит. Кроме того, пункт 3 Рекомендаций ссылается на требования, предусмотренные подпунктом 4 пункта 3 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации. Между тем статья 11 ЗК РФ состоит из двух пунктов — 1 и 2, ни один из которых не содержит каких-либо подпунктов.

Рекомендации позволяют произвольно устанавливать границы земельных участков существующих многоквартирных домов, без соблюдения нормативов. Вместо нормативов предлагается определять границы участка дома, исходя, например, из степени его износа, что, безусловно, противоречит закону и нарушает права собственников (пункт 9 Рекомендаций).

Рекомендации разработаны для получения бюджетных средств на проведение кадастрового учета земельных участков многоквартирных домов и, вероятно поэтому, содержат допущение, что значительное число многоквартирных домов на территории Российской Федерации возведены без надлежаще оформленной документации, так как не имеют земельных участков. Между тем ни одно жилое здание, ни один многоквартирный дом никогда не мог быть возведен без предоставления для такого дома земельного участка нормативно необходимой площади, поскольку исходно-разрешительная документация не может быть согласована и получить положительное заключение экспертизы без расчета площадей всех предусмотренных нормативами обеспеченности граждан элементов участка планируемого дома. Разрешение на строительство в отсутствие указанных требований и без оформления земельно-правовых отношений не выдается.

Одновременно с этим, при образовании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, пунктом 7 Рекомендаций предлагается учитывать «будущее градостроительное развитие территорий, на которых расположены многоквартирные дома», предлагая таким образом определять площади и границы участков без учета нормативов и игнорируя право собственников владеть, пользоваться и распоряжаться своей частной собственностью.

Применение указанных положений, например, пунктов 7, 9 в совокупности с пунктом 11 Рекомендаций позволяет органам власти произвольно устанавливать границы земельных участков многоквартирных домов вне зависимости от требований нормативов. Подобные действия повлекут нарушения имущественных прав граждан, так как позволят изымать части участков, на которых расположены многоквартирные дома, в пользу заинтересованных лиц при помощи разработки по их заказу градостроительной документации.

Таким образом Министерство строительства вторгается в область регулирования имущественных правоотношений, создавая колоссальное коррупционное поле, позволяющее использовать различного рода толкование инструкции вместо прямого указания законов.

При помощи подобных «рекомендаций» возможна не только легализация незаконного строительства, но и его продолжение во всё большем объёме, поскольку с введением этих рекомендаций у застройщика появляется возможность post factum получить от администрации то имущество (земельный участок), которое он не мог бы получить законным путем.

Прогнозируемым результатом действия этих Методических рекомендаций будет хаос в регулировании имущественных правоотношений, неопределенность экономического оборота, нарушение прав десятков миллионов граждан Российской Федерации, незаконное распоряжение частным недвижимым имуществом (земельными участками).

Одно из главных последствий — приведение имущественных реестров страны, которые должны отвечать требованиям полноты и достоверности, к дезорганизации путем наполнения их подобным недопустимым с точки зрения российского законодательства содержанием.

Реестры окажутся в положении, когда восстановление их достоверности, их очистка от внесенных недостоверных сведений об участках, возникших не на основании закона, будут практически невозможны, неосуществимы с финансовой и организационной точки зрения.