А из нашего окна реновация видна…

Это наша земля!
Это наша земля!
Алина Енгалычева

Недавно посмотрев в окно, я очень сильно изумилась:

Парковки нет, а есть «ОНО» — тут реновация случилась.

Это наша земля!
Это наша земля!
Алина Енгалычева

Что происходит с земельными участками многоквартирных домов в существующей застройке? На что имеют права собственники помещений/квартир? Кто, кроме собственников, будет защищать собственность и отстаивать имущественные права? Признают ли органы власти Москвы граждан собственниками общего имущества, в том числе земельных участков домов? Ответы на эти и многие другие вопросы каждый получит без труда, если вникнет в суть происходящих событий на примере, скажем, «реновации».

Реновация, хорошо рифмующаяся с депортацией и экспроприацией, уверенной поступью зашагала по столице. В Москве существует некий «Штаб реновации» — сразу понятно, что речь идет о стиле в духе военных действий.

Пострадают не только те, чье имущество будет уничтожено в процессе реновации, но и все остальные — собственники расположенных рядом домов также будут ущемлены в правах, некоторые из них потеряют и свое имущество — землю.

Пострадает весь город в целом — из-за увеличения плотности застройки и численности населения, нехватки соцобъектов, дорог и озеленения. Жаль, что не все это понимают.

Что представляют собой так называемые «площадки реновации», можно увидеть уже сегодня.

Вот была парковка (Зеленый проспект, вл. 27) — и уже роют котлован — «реновируют»
Вот была парковка (Зеленый проспект, вл. 27) — и уже роют котлован — «реновируют»
Алина Енгалычева

Напомним, что условие обеспеченности горожан всеми нормируемыми объектами и специально отведёнными для этой цели земельными участками — обязательное при разработке проектов планировки. Возможность утверждения органом госвласти проекта планировки жилого квартала, микрорайона всегда была обязательно связана с выделением по нормативам проектирования (градостроительным нормативам) необходимого числа мест хранения автомобилей (причем как постоянного, так и временного), предназначенных для будущих жителей.

Нет мест для хранения и парковки автомобилей — нет проекта планировки — нет разрешения на строительство — нет жилых домов. Так было тогда, когда нормы соблюдались.

А теперь стоянки для машин используют не по назначению — их отдают под застройку, под «реновацию». Вот еще один пример — этот земельный участок для автостоянки на 60 машин (ул. Утренняя, вл. 3).

Теперь этот участок тоже «стартовая площадка реновации»
Теперь этот участок тоже «стартовая площадка реновации»

Вот еще одна «стартовая площадка» (2-я Владимирская, вл. 30) — явно земельный участок многоквартирного дома, судя по расположению на расстоянии трех метров от стены дома. То есть стройка ведется фактически на частной собственности граждан, мирно спящих под урчание бульдозера и удары отбойного молотка. Вокруг добротные кирпичные дома с двускатными металлическими крышами и недавно проведенным капитальным ремонтом фасадов (утепление, оштукатуривание).

Вот еще одна «стартовая площадка» (2-я Владимирская, вл. 30)
Вот еще одна «стартовая площадка» (2-я Владимирская, вл. 30)
Алина Енгалычева

А вот была детская площадка (ул. Сельскохозяйственная, вл. 14). Кораблик был…

А вот была детская площадка (ул. Сельскохозяйственная, вл. 14). Кораблик был…
А вот была детская площадка (ул. Сельскохозяйственная, вл. 14). Кораблик был…
Алина Енгалычева

— кораблик сплыл.

Кораблик сплыл
Кораблик сплыл
Алина Енгалычева

Теперь тут стройплощадка реновации.

Теперь тут стройплощадка реновации
Теперь тут стройплощадка реновации

Внутри забора вместо детской площадки и зелени — развороченный строительной техникой грунт.

Внутри забора вместо детской площадки и зелени – развороченный строительной техникой грунт
Внутри забора вместо детской площадки и зелени – развороченный строительной техникой грунт
Алина Енгалычева

Договор с Фондом реновации заключен департаментом городского имущества на несформированный земельный участок — как было ранее со строительством хорды в Кусково, где также по договору передали несуществующие участки, несформированные и непоставленные на кадастровый учет. Вот и сейчас договор заключен на участок с неким «условным номером», который не является кадастровым.

К вопросу о том, что все равны перед законом. Оказалось, что некоторые все-таки равнее. Несформированный и непоставленный на кадастровый учет участок не является имущественным объектом и не может быть предметом договорных отношений и сделок (мы об этом писали). Однако право заключать договоры на несуществующие участки именно в рамках «реновации» закрепили федеральным законом.

Договор с Фондом реновации заключен
Договор с Фондом реновации заключен
Алина Енгалычева

Показательно, что наличие детской площадки на переданной по договору под строительство земле отражено в приложенной к договору схеме.

Детская площадка
Детская площадка
Алина Енгалычева

На этом же примере можно понять цену принятым в Москве Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), которые якобы должны защищать от строительства во дворах, а на деле не стоят и ломаного гроша. В ПЗЗ на этом участке указаны предельные параметры строительства — НОЛЬ.

А вот как на деле ПЗЗ защищают наши интересы
А вот как на деле ПЗЗ защищают наши интересы
Алина Енгалычева

В ПЗЗ на этом участке указан вид разрешенного использования 12.0.1, который предусматривает размещение объектов общего пользования, скверов, бульваров, парков, садов, малых архитектурных форм.

Тут по ПЗЗ должны быть малые архитектурные формы
Тут по ПЗЗ должны быть малые архитектурные формы
Алина Енгалычева
Парки, дорожки, прочее такое согласно ПЗЗ, а на деле дома по реновации
Парки, дорожки, прочее такое согласно ПЗЗ, а на деле дома по реновации
Алина Енгалычева

Еще один пример — скандальная история с 47, 48 кварталами района Кунцево в Москве, которые вместе с домами, где жили — не тужили собственники, власти Москвы отдали застройщику (группе компаний «ПИК»), словно деревню с холопами, разработали проект планировки поверх частной собственности граждан.

Собственники решили защитить свои права в суде, подав иск о признании частично недействующим постановление правительства Москвы «Об утверждении проекта планировки территории кварталов 47, 48 района Кунцево города Москвы».

Решением Мосгорсуда в иске было отказано.

При этом суд в решении написал сакраментальную фразу о том, что участки не были поставлены на кадастровый учет, поэтому являются собственностью города Москвы. И на этом основании сделал вывод, что права истцов не нарушены.

Спор москвичей с группой ПИК. А  слона то суд и не заметил
Спор москвичей с группой ПИК. А слона то суд и не заметил
Алина Енгалычева

Собственники в суде правомерно сослались на запрет корректировки границ действующих землепользований, установленный п. 3.2.2 Постановления Госстроя РФ от 29.10.2002 №150 «Об утверждении Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации»:

«При разработке проекта межевания территорий должно быть обеспечено соблюдение следующих требований:

— границы проектируемых земельных участков устанавливаются в зависимости от функционального назначения территориальной зоны и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды, проходы к ним;

границы существующих землепользований при разработке плана межевания не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков».

Но суд не согласился с данным доводом, указав, что положения этого постановления действовали в части не противоречащей Федеральному закону от 2014 года «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», чем фактически передернул ситуацию — этот закон был принят в 2004 году, а в 2014-м в него вносились поправки. Более того, суд не указал, каким именно положениям закона о введении в действие Градостроительного кодекса противоречит запрет изменения границ существующих землепользований, установленный Постановлением Госстроя №150. Суд ограничился общими фразами без конкретики и без обоснования позиции. На самом деле никаких противоречий между положениями упомянутого закона и постановления Госстроя вовсе нет, и запрет изменения границ существующих землепользований, как гарантия соблюдения имущественных прав граждан на землю, должен был выполняться.

Чтобы граждане больше не ссылались на неудобные чиновникам нормативные акты, их попросту отменяют
Чтобы граждане больше не ссылались на неудобные чиновникам нормативные акты, их попросту отменяют
Алина Енгалычева

Что примечательно: не прошло и месяца со дня вынесения решения судом, которое состоялось 25 мая 2018 года, как было отменено постановление Госстроя №150 — то самое, на которое ссылались граждане в суде, в котором был прямой запрет на корректировку границ существующих землепользований при разработке проектов межевания. Отменено приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.06.2018 №354/пр. Случайное совпадение? Не думаю.

Суррогат собственности

Многие до сих пор не понимают, что владеют землей, причем не только «по отмостке дома» (пятно застройки, на котором стоит здание), а земельным участком нормативно необходимой площади «с элементами озеленения и благоустройства». Собственники помещений/квартир в доме владеют зданием в целом и именно за их счет выполняются все работы по ремонту крыши, подвала, чердака, фундамента, фасада, не так ли? Но люди не чувствуют, не понимают, не осознают себя полноправными собственниками ничего, кроме спертого воздуха между перекрытиями (ведь именно это и есть наши квартиры).

Вы когда-нибудь задумывались о том, что если ваша собственность — пространство между стенами, полом и потолком, то логично указывать ее в кубических метрах, а не в квадратных? Ведь вы считаете, что вам принадлежит помещение, а помещение — это часть объема здания. Объем исчисляется в кубических метрах, а не в квадратных — так нас в школе учили.

Ваши квадратные метры нужны для расчета вашей доли в праве на общее имущество. В том числе на земельный участок. Исходя из своей доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, вы оплачиваете содержание этого общего имущества вместе с другими собственниками вашего дома.

Земельный участок играет главную роль при определении вашей собственности — именно принадлежность земельного участка определяет судьбу здания: чья земля, тот и распоряжается всем, что находится на ней (п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Вопросы оформления, регистрации, постановки на кадастровый учет и иных действий в отношении земельного участка многоквартирного дома до сих пор остаются нерешенными. При кажущейся очевидности информация об этом, содержащаяся в том числе в судебных актах — самая противоречивая.

Волшебная «сила закона»

«Не нужно ничего делать — у вас уже все есть, вам все принадлежит «в силу закона», поскольку российское законодательство признает ранее возникшие объекты, ранее возникшее право на них и прежний государственный учет, в том числе технический, приравнивая его к нынешнему кадастровому учету. А кадастровый учет и регистрация по нынешнему законодательству не обязательны, носят заявительный характер и не являются правоустанавливающими», — говорят одни, и это действительно так.

«Если ваш земельный участок не поставлен на кадастровый учет, то он не перешел к вам в собственность и остается в собственности города. И хоть город не вправе им распорядиться, на что указывают высшие суды, тем не менее из-за отсутствия кадастрового учета и оформления земли в вашем дворе может случиться точечная застройка, и часть вашего участка перестает быть вашей. А еще при сносе вашего дома, например, при реновации, вы не получите компенсацию за участок, потому что он не оформлен и у него нет стоимости», — говорят другие, и они тоже правы с формальной точки зрения, опирающейся на неуклюжие, но прописанные в законах формулировки.

На самом деле именно на основании документов прежних лет должны были быть переучтены в современном кадастре все землепользования (земельные участки). Но этого не случилось — органы власти, которые это должны были сделать, не сделали, а сами собственники не знали/не понимали/не осознавали важность и нужность, да и не могли ничего сделать — законодательством были предусмотрены действия именно органов власти по переучету всех земель Москвы. Теперь уже очевидно, что из-за отсутствия ответственности за бездействие чиновников, непонятливости и нерасторопности собственников кадастр оказался девственно чист, а Москва преподносится, как прерии Дикого Запада, якобы неразделенная ранее на участки/землепользования. И вот теперь повсеместно разрабатываются проекты межевания, которыми граждане-собственники помещений многоквартирных домов как бы заново наделяются земельными участками. При этом из существующих участков зачастую вырезают детские площадки, парковки, проезды и подъезды к дому, озелененные территории — словом, все то, что входило ранее и входит в настоящее время по действующим нормам в состав участка как элементы благоустройства и озеленения. Эти вырезанные части жилых кварталов именуются некими «территориями общего пользования», граждане соглашаются и в качестве согласия сами нанимают кадастровых инженеров для подготовки документов на участок и кадастрового учета. Вот и появляются на кадастровой карте эдакие «бублики» — пустота вместо детской площадки, отрезанная парковка, вырезанный проезд к дому и так далее.

Эти земли, фактически изъятые из собственности граждан с их согласия, остаются со статусом «неразделенные», как будто не обремененные ничьими правами, и передаются под застройку — в том числе под реновацию.

Сказочно богаты или крайне бедны?

В процессе приватизации избранным удалось обогатиться — им удалось захватить в свою собственность заводы, пароходы, полезные ископаемые и средства производства. Простые граждане получили в процессе приватизации крошки с барского стола — малогабаритные квартиры. Подавляющее большинство обычных обывателей даже не задумывалось над вопросом — чем я владею? Что у меня в собственности и сколько это стоит? Люди всерьез полагали, что спертый воздух между перекрытиями (а ведь именно это и есть та самая собственность — квартира) — это их единственная «ценность». Но на самом деле это совсем не так.

Еще каких-то пару лет назад мало кто задумывался на тему земельных участков своих домов, и вообще на тему земли. И объяснить основной массе людей важность земельно-правовых отношений было сложно — эта тема была совсем не востребована обществом, не говоря уже о понимании всех нюансов или юридических коллизий.

Сейчас вокруг темы оформления земли начался ажиотаж. И хотя основная масса людей по-прежнему не погрузились в тему — слово «земля» теперь на устах у очень многих. Фонтанирующая отовсюду информация транслируется как устное народное творчество, прирастает фантастическими подробностями и превращается в неудобоваримую и недостоверную субстанцию. Это может повлечь крайне негативные правовые последствия и порочное правоприменение — да что там говорить, уже повлекло. Это все очень на руку оппонентам, которые завладевают нашей землей, используя неосведомленность граждан. Путей, как всегда, два: либо «учить матчасть» и настроиться на длящиеся годами действия по защите своей собственности, либо попрощаться с самым дорогим, что у вас есть, поскольку квартиры не стоят ни гроша без земельного участка — не нужно обольщаться наличием кадастровой и рыночной стоимости.

Читайте развитие сюжета: Собянин рассказал о своём интересе к проектам комплексной застройки