Власти входят в «долю»

Региональные власти решают проблему недостроенного жилья

Ксения Плинер, 19 июня 2018, 10:35 — REGNUM  

Тема обманутых дольщиков вновь актуализировалась в ходе прямой линии с главой государства. Множество острых вопросов на эту тему поступило Владимиру Путину. Президент обрисовал контуры новой системы долевого строительства в стране. Отныне для того, чтобы значительно сэкономить на покупке квартиры и вложиться в проект еще на уровне котлована, придется заключить соглашение через банк. Именно финансовые организации теперь будут следить за всем движением средств — банки будут принимать деньги населения, размещать их на специальных (эскроу) счетах, где средства дольщиков будут находиться до тех пор, пока объект строительства не будет возведен до конца. При этом застройщик к этим деньгам не будет иметь доступа вообще, однако сможет получить в банке кредитную линию под залог этих средств на строительство объекта. Как ожидается, полностью новая система должна заработать только с 1 июля 2019 года, но депутаты, разрабатывающие поправки к закону о долевом строительстве, предлагают начать плавный переход на новые правила уже с 1 июля 2018 года.

К концу 2017 года в 85 субъектах РФ насчитывалось 830 проблемных объектов. В ноябре 2017 года глава рабочей группы «Единой России» по защите прав дольщиков в Госдуме Александр Сидякин заявлял, что от недобросовестных застройщиков пострадали около 130 тысяч человек — в три с лишним раза больше, чем говорит официальная статистика. Только вмешательство властей разных уровней поможет снизить эту цифру.

Почему бунтуют люди?

Очевидно, что именно бездействие местных властей и отказ предоставить жилье со стороны недобросовестных застройщиков толкает людей к таким инструментам привлечения внимания как публичные протесты. Подобные выступления, как правило, не носят политизированный характер. Основной источник недовольства граждан находится в экономической плоскости — это борьба за собственность, в которую вложены значительные средства, взяты кредитные обязательства. Между тем в последние годы проблемы обманутых дольщиков в регионах напрямую оценивается федеральной властью как один из ключевых показателей эффективности работы губернаторов.

Глава Центра урегулирования социальных конфликтов Олег Иванов отмечает, что в соответствии с федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» полномочия в сфере организации жилищного строительства, в том числе выдача разрешений на строительство, относятся к вопросам местного значения поселений и городских округов.

«Однако во многих субъектах РФ, если застройщик не может своевременно сдать жилой дом в эксплуатацию, обманутые дольщики ошибочно предъявляют претензии не к муниципальной власти, которая занимается разрешительной документацией, а к региональной. С другой стороны, в некоторых субъектах РФ эти вопросы уже переданы региональным законом с муниципального уровня на региональный. Например, в Московской области всеми вопросами в этой сфере, в том числе обманутыми дольщиками, занимаются органы государственной власти», — пояснил Иванов.

В то же время он признал, что в отдельных областях руководство полагает, что если здесь исключительно гражданские правоотношения, то власть вмешиваться в них не должна.

«Не нужно забывать, что право на жилище — это конституционное право граждан. Поэтому в данном случае это не просто разбирательство между гражданами и бизнес-структурами, это некий социальный конфликт, который обязаны разрешать власти, неважно — региональные или муниципальные. И если такой конфликт пустить на самотек, он может перетечь из гражданско-правовой плоскости в совершенно иную, политическую сферу», — отмечает эксперт.

Мина замедленного действия

Проблема обманутых дольщиков стала следствием несовершенства действующего законодательства. Фактически мина замедленного действия была заложена в федеральном законе «Об основах федеральной жилищной политики». Он признавал право граждан на жилье, которое обеспечивалось в том числе путем строительства за собственные средства без ограничения площади, а также право застройщика на получение или приобретение земельных участков для строительства жилья в зонах, предусмотренных градостроительной документацией.

В апреле 2005 года вступил в силу закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он регулировал отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов. В частности, закон регламентировал возможности вложения денег частными лицами в строительство. Однако с момента вступления закона в силу большинство застройщиков его проигнорировали — многие пошли по пути создания схем его обхода, оставляя дольщиков совершенно бесправными. Наибольшее распространение получили предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. Так, до 2009 года на вексельную схему и аналогичную ей модель с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось до 90% всех продаж новостроек. Согласно схеме, застройщик сохраняет за собой право на владение квартирами и обязуется по договору предварительной купли-продажи передать их в собственность дольщиков ровно тогда, когда построит дом и получит всю необходимую документацию у местных властей, при этом не обозначая конкретные сроки строительства. У схемы был целый ряд подводных камней — в частности, договор не обязателен к государственной регистрации и при этом застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку.

Федеральные власти пытались переломить сложившуюся ситуацию. В частности, осенью 2009 года были приняты поправки в федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В частности, предусматривалось, что со вступлением в силу поправок все сделки с привлечением средств граждан на рынке жилья будут регулироваться только этим законом. В декабре 2013 года Минюст утвердил критерии отнесения граждан к числу обманутых дольщиков. Однако даже принятые изменения не стали гарантией исполнения обязанностей даже по надлежаще оформленному договору долевого участия. Так, неблагонадежный застройщик зачастую пользуется схемой вывода денег через фиктивные сделки и преднамеренное банкротство компании, после чего по российским законам никакие учредители не несут ответственность за обанкротившуюся компанию. И даже в случаях доказанной в суде вины застройщика очень сложно взыскать средства за оспоренные преступные сделки, опять-таки из-за несовершенства российских законов.

Тульские недострои: кто виноват и что делать?

Среди регионов ЦФО в 2017 году по темпам роста строительства Тульская область заняла четвертое место, по абсолютным показателям (в тысячах квадратных метров) — 10 место из 18-ти (в 2015-м — шестое, в 2016-м — девятое). Калужская область незначительно опередила Тульскую по объемам введенного в эксплуатацию жилья и по количеству обманутых дольщиков, получивших ключи в 2017 году. Острее ситуация с долевым строительством складывается в Костромской и Ивановской областях, в Подмосковье. Ивановская область — одна из наиболее серьезно пострадавших в ЦФО от банкротства строительной организации «СУ-155». На момент прекращения работы застройщика в «замороженном» состоянии оказалось 12 многоэтажных домов, в строительство которых вложили деньги около 3 тыс. человек.

В последние два года в Туле снижаются темпы строительства жилья, отраслевые эксперты связывают это с общим кризисом рынка недвижимости в стране, снижением реальных доходов населения. Абсолютное большинство обманутых дольщиков в Туле — это участники проектов 5−10-летней давности, которые не смогли юридически обезопасить собственные вложения в объекты строительства. В регионе на сегодняшний день мало объектов, находящихся на стадии котлована, большинство объектов находятся в стадии завершения строительства.

В целом в области еще значительное количество возводимого жилья с участием средств дольщиков (всего более 17 тыс. квартир), договоры по значительной части данных объектов не гарантируют будущим собственникам получение жилья, поскольку оформлены на основании прежнего законодательства. Однако основные проблемные объекты находятся на контроле Инспекции по государственному архитектурно-строительному надзору и лично у губернатора Алексея Дюмина, который поставил себе задачу закрыть проблему с дольщиками к 2019 году.

В прошлом году во время очередного оперативного заседания правительства Тульской области глава региона подверг критике начальника инспекции по государственному архитектурно-строительному надзору Сергея Гончарова, когда выяснилось, что часть квартир в строящихся домах принадлежат юридическим лицам. Глава региона сравнил это с финансовой пирамидой, высказав мнение, что инспекция заняла безвольную позицию по данному вопросу.

«На первый взгляд мне кажется, что у вас есть какая-то заинтересованность», — отметил тогда губернатор.

На сегодняшний день в числе проблемных объектов — ЖК «Вертикаль», застройщиком которого является компания «Восход» (г. Рязань). Сроки сдачи объекта срываются больше года, 30 июня истекает срок действия разрешения на строительство. Во время январского посещения объекта губернатором Алексеем Дюминым застройщику поставлено условие сдать три дома в июне, еще два — в декабре. Визуальный осмотр объекта подтверждает ускорение темпов строительства.

Другой объект — ЖК «Северная мыза», застройщиком которого является «МГ-финанс». Основные претензии по объекту — затягивание сроков сдачи, низкое качество строительных работ и транспортная недоступность ЖК. По этому направлению действует один коммерческий маршрут, после 21:00 общественный транспорт в микрорайон не ходит. Также отсутствует социальная инфраструктура: школа, детский сад.

1-й Юго-Восточный микрорайон (застройщик ООО «СК Фаворит») и ЖК «Левобережный» по Восточному обводу (застройщик ООО «Ин-Групп») — тоже головная боль местных властей. Основные жалобы связаны с невыполнением технических условий на водоотведение. По заявлению главы региона, до конца года вопрос должен быть полностью закрыт.

По мнению руководителя информационно-аналитического агентства «Национальный Эксперт» Михаила Белого, зачастую проблема недостроев инспирирована администрациями городов:

«К сожалению, чиновники на местах порой выдают разрешения на строительство, не проверив должным образом компании-застройщики. Часто оказывается, что уставный капитал некоторых из них — три стула. Этим конторам люди доверяют сотни миллионов рублей».

По словам эксперта, в одних случаях имеет место халатное отношение, в других — коррупционный интерес:

«В конечном итоге разгребать образовавшиеся завалы и урегулировать конфликты приходится региональным, а то и федеральным властям».

Отдельная история связана с ЖК «Парус»: весной 2015 года еще при бывшем губернаторе области Владимире Груздеве группа компаний «СУ-155» заморозила строительство девяти жилых многоэтажных домов разной степени готовности. Под угрозой остаться без жилья и денег оказались больше тысячи дольщиков.

В дальнейшем решением проблемы занялся действующий глава региона Алексей Дюмин. Выполняя правительственную программу по достройке объектов «СУ-155», банк «Российский капитал» начал финансирование, которое позволило возобновить работы на строительных площадках осенью 2016 года. На сегодняшний день банк направил на достройку 2,16 млрд рублей. За полтора года был построен 27-этажный дом жилой площадью почти 8 тыс. кв. метров и количеством квартир 156 единиц. По мнению экспертов, пик протестной активности тульских дольщиков «СУ-155» пройден.

Крушение «СУ-155» по всей России

Обрушение «СУ-155» стало главным символом обманутых дольщиков. С 2014 года проблемы строительного холдинга оказались у всех на слуху, дольщики целого ряда регионов объединились и проводили регулярные протестные акции. В частности, именно в тот момент попавшие в сложную ситуацию люди угрожали теперь уже бывшему калининградскому губернатору Николаю Цуканову референдумом об его отставке.

В Костромской области в 2013—2015 годах был бум жилищного строительства, квартир оказалось построено больше, чем жители могли приобрести. После кризиса 2014 года продажи готового жилья резко упали, но многие строительные организации, включая привлекавшие средства дольщиков для расширения объемов ввода, не успели вовремя среагировать на изменившиеся условия рынка. Не закончив один объект, они начинали новые, ресурсов на завершение которых не хватило. В результате появились региональные недострои, с завершением которых приходится работать не федеральным, а областным властям и муниципалитетам. Они вынуждены тянуть за свой счет коммуникации и искать инвесторов, готовых взяться за достройку жилья. Из двух многоэтажек в Костроме «СУ-155» удалось пока достроить только одну.

Жилой комплекс «Каменка» в Приморском районе Санкт-Петербурга, возведение которого также провалила группа компаний «СУ-155», был достроен в 2017 году при помощи банка «Российский капитал» и содействии властей города. Однако разорившаяся компания успела начать строительство еще одного ЖК — «Новая Каменка». Смольный заверяет, что достроят и «Новую Каменку»: 6 июня выданы разрешения на ввод в эксплуатацию трех корпусов, на трех остальных отмечается несоответствие темпам работ заявленным срокам ввода их в эксплуатацию.

24 февраля 2015 года в Арбитражный суд Москвы поступило заявление Росбанка о признании АО «СУ-155» банкротом (1 апреля 2015 года соответствующий иск поступил от Сбербанка России). К этому времени в московском арбитраже находилось около 20 таких заявлений. В октябре 2015 года правительство РФ создало комиссию по вопросу разработки механизма санации АО «СУ-155». В мае 2016 года в рамках санации «СУ-155» при поддержке банка «Российский капитал» были сданы первые после банкротства застройщика три корпуса жилого комплекса «Новая Трёхгорка». Квартиры получили 640 покупателей.

В марте 2017 года находящийся в должности глава Минстроя РФ Михаил Мень пообещал завершить строительство всех домов «СУ-155» до конца 2018 года. По заверениям высокопоставленного чиновника, средства на достройку объектов уже найдены.

По мнению директора Центра общественных коммуникаций Андрея Шуклина, важнейшая задача региональных властей — убрать с рынка недвижимости недобросовестных застройщиков, защитить интересы покупателя. По его словам, в ряде регионов эти попытки уже начали приносить первые плоды:

«В Тюменской области крупные компании ведут комплексную застройку больших территорий, недобросовестные игроки отлучены от строительства. Учитывая, что министром строительства и ЖКХ стал Владимир Якушев, не исключено, что строительство на территории всей страны будет развиваться по тюменской модели. Однако в соседней с Тюменской Курганской областью до сих пор видны примеры того, как небольшие застройщики точечно возводят одиноко стоящие дома».

Что касается Тульской области, то, по словам Шуклина, в регионе ведется аудит проблемных объектов, создается межведомственная комиссия по координации вопросов долевого строительства, а значит, этот вопрос теперь под постоянным контролем областного правительства и губернатора Дюмина. Эксперт полагает, что дальнейшими шагами будет оценка всех девелоперов, работающих в регионе, составление перечня проблемных и перспективных объектов, после чего формирование списка надежных компаний.

Эксперты сходятся во мнении, что в регионах должны уловить месседж главы государства: на вопросы дольщиков нельзя закрывать глаза. Проблема должна решаться системно. И губернаторы, которые сумеют показать свою эффективность на этом направлении, будут обязательно отмечены.

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отослать информацию редактору.
×

Сброс пароля

E-mail *
Пароль *
Имя *
Фамилия
Регистрируясь, вы соглашаетесь с условиями
Положения о защите персональных данных
E-mail