Взносы на капремонт. Платить или не платить? Часть II
Заключительная часть материала о том, как жителям России навязали обременительную и зачастую не нужную программу капитального ремонта жилья.
Читайте ранее: Взносы на капремонт. Платить или не платить? Часть I
Приватизация квартир должна была происходить при соблюдении двух непременных условий. Государство, прежде чем передавать недвижимость на баланс новых собственников, должно было провести капитальный ремонт или же перечислить новым собственникам стоимость капитального ремонта. Однако не произошло ни того, ни другого, более того, бремя капремонта переложили на общество.
Независимый эксперт при Минюсте РФ, член экспертного совета Ассоциации ТСЖ и ЖСК, руководитель отделения «Центр» комитета «За гражданские права» Анатолий Рекант.
Взносы на капремонт. Платить или не платить?
Статьей 16 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» определено, что предыдущий собственник обязан выполнить капитальный ремонт перед передачей помещений новому собственнику. С другой стороны, статьей 158 ЖК РФ установлено, что предыдущий собственник должен оплатить новому стоимость невыполненного капитального ремонта. Практически при приватизации помещений государство, которое было первоначальным собственником, или ведомства, которые тоже были собственниками, не выполнившие свои обязанности по проведению капитального ремонта, должны были на основании этих норм перечислить новым собственникам стоимость капитального ремонта. Но в большинстве случаев этого сделано не было. Таким образом, образовался долг перед новыми собственниками, который государство признает, но деньги возвращать не спешит. И потихонечку старается переложить бремя выполнения капитального ремонта на плечи новых собственников, что принципиально недопустимо, с учетом того, что долг государства — это амортизационные отчисления, не произведённые предыдущим собственником в возмещение износа здания, произошедшего в период, когда им владел он. За счёт этих отчислений производился всегда и должен производиться сейчас любой капитальный ремонт.
Если же он не сделал в срок того, что должен был сделать по закону, то в этом случае должны применяться все санкции, которые предусмотрены за несоблюдение срока возврата денег. Здесь, по нашему мнению, тоже нет никаких расхождений с законом, если их не создавать искусственно. То есть долг государства рассчитывается на момент передачи имущества от одного собственника к другому, и на этот долг начисляются все штрафные санкции, которые предыдущий собственник должен возместить новому за просрочку возврата долга. Надо сказать, что в последние годы у государства такая возможность была, она предоставлялась ему резким скачком цен на углеводороды и образованием больших сумм профицита бюджета, часть из которых можно было направить на покрытие долга. Этого сделано не было, но собственники помещений в этом не виноваты. Виноват должник. Поэтому он должен изыскивать эти средства сегодня для того, чтобы закрыть этот долг.
Создав стабилизационный фонд, который должен был обеспечить устойчивость государства в случае возникновения финансовых кризисов, он просто положил деньги в банки иностранных государств (Канады, Франции, США и др.) под мизерные по российским меркам проценты — 2—3% годовых! Кризис случился. А что же стабфонд? А ничего! Лежит себе, миленький, в чужих странах и работает на их экономику, помогая им, а не России пережить тяжёлые времена. Нам же поют песенки про тяжёлые времена и предлагают скинуться по рублику, а ещё лучше — по тысяче в пущенную по кругу шапку. Но это — отдельный разговор.
Что же касается размера амортотчислений, о которых мы говорили раньше, то исходя из данной концепции, он не может быть одинаковым для домов разной конструкции, разного срока жизни, потому что изначально на разные дома были затрачены разные суммы, и из-за того, что срок службы разных домов разный. Поэтому для каждого дома этот размер рассчитывается индивидуально. Рассчитываться он должен, по нашему мнению, по очень простой формуле, которая универсальна и годится как для домов, находящихся в состоянии нормального износа, так и для домов повышенного износа, как для домов среднебюджетной стоимости строительства, так и для домов, имеющих особую ценность и т.д. Что же это за формула? Сегодня, исходя из наших условий жизни, она просто дополняет несколько ту формулу, которая действовала при советской власти, то есть первоначальная стоимость строительства делится на срок эксплуатации здания, умножается на число лет, прошедших с момента начала его эксплуатации, вычитается стоимость проведенных капитальных ремонтов, а окончательная сумма индексируется. Вот мы и получаем долг государства за то, сколько лет здание, когда оно было его собственником, эксплуатировалось, и добавляем штрафные санкции по день возврата долга.
Государство должно собственникам. И оно должно этот долг возвратить. Эта его обязанность недавно подтверждена постановлением Конституционного суда России № 10-П
Гражданам, получившим в собственность в большинстве случаях далеко не новую недвижимость, требующую вложения серьёзных средств для поддержания её в работоспособном состоянии, предлагается самим изыскивать эти средства, хотя они давно должны были находиться в их распоряжении. А что они будут делать, когда здание, в котором они живут, выработает свой ресурс, а денег на постройку нового из-за неоплаченного предыдущим собственником долга у них не будет? Жить в палатках на своём земельном участке или идти с протянутой рукой за подаянием к тому самому должнику, жирующему за их счёт?
Попробуем теперь поговорить о том, как практически должен образовываться амортизационный фонд и где он должен храниться.
Во-первых, не должно быть никаких созданных посторонними лицами организаций, которые бы управляли этими деньгами. Только сами собственники имеют право принять решение на общем собрании о передаче функции управления своими деньгами любому юридическому или физическому лицу, которому они доверяют. При этом каждое снятие денег со счёта должно подтверждаться общим собранием собственников или его представителем. Наиболее правильным решением вопроса, учитывающим интересы всех сторон, по нашему мнению, должно быть следующее. Собственники открывают специальный счет в том банке, который они сами выберут. Желательно, чтобы государство предоставило список предпочтительных банков и гарантировало в какой-то степени их жизнестойкость, чтобы завтра деньги собственников не исчезли. Такой спецсчет делится на субсчета по числу собственников, куда каждый из них переводит свою часть амортизационных отчислений. При этом условия нахождения этих денег в банке не должны отличаться от условий, которые в нём установлены для депозитных счетов. За исключением ограничения расходования этих денег на строго определенные цели. На эти деньги должны начисляться такие же проценты, какие установлены для всего банка. На них должно распространяться действие закона о страховании вкладов, тем более, что практически на каждом таком субсчете не будет предельной суммы, установленной для возмещения по такой системе, то есть вклады будут застрахованы полностью. И всё. В этом случае не требуется создания новых государственных структур, не требуется никакой дополнительной оплаты управления вкладами, которую сегодня берут банки и другие организации. Всё становится на свои места. Изначально, после того как на каждом счете (субсчете) появится сумма возмещения долга, граждане вносят свою часть амортизационных отчислений для проведения капитального ремонта здания в срок, как мы уже говорили, определённый межремонтным циклом.
Ну и, наконец, мы подошли к главному вопросу: платить или не платить? Но прежде чем ответить на него, необходимо ответить на вопрос, который напрашивается сам собой. Собственники или не собственники владельцы помещений в МКД? Если они собственники, то значит они и только они решают все вопросы, связанные с капитальным ремонтом дома, как это записано в статье 44 ЖК РФ. Если они не собственники, то в этом случае за них решает все вопросы кто-то.
Очевидно, что предложенная собственникам помещений система взносов на капитальный ремонт совершенно не укладывается в нормы, установленные законом. Прежде всего, нарушаются принципы охраны права собственности, установленные ст. 35 Конституции РФ. Появление регионального оператора в виде Фонда, которому в принудительном порядке передаются в собственность деньги физических и юридических лиц, владеющих помещениями МКД, и который в дальнейшем самостоятельно определяет сроки проведения ремонта, его объем, подрядчиков, которые будут его выполнять, сам же контролирует выполнение этого ремонта, не может соответствовать и не соответствует существующим в российском государстве законам.
В этом случае чиновник, сидящий в теплом кабинете, определяет, что, когда и как ремонтировать в конкретном доме. Это порождает огромное количество нарушений, которые сегодня уже есть: фальсифицируются протоколы общих собраний, с которыми якобы это согласовали, выполняются не те работы, которые должны выполняться, а те, которые считает нужным выполнять Фонд. Это в лучшем случае. А в худшем, как это тоже практикуется повсеместно, заранее определены виды работ, которые должны выполняться во всех домах совершенно разной конструкции, совершенно разных сроков эксплуатации и т.д. Это недопустимо.
Региональный оператор, являющийся Фондом, согласно ст. 123.17 ГК РФ, имеет право принимать только добровольные взносы, которые в соответствии со ст. 123.18 ГК РФ переходят в его собственность. Никаких обязательных взносов, переходящих в его собственность, нет и быть не может. Тем не менее это происходит. В ряде регионов деньги на производство капитального ремонта, аккумулирующиеся на счетах региональных операторов, попадают туда не прямо, а через транзитные банки, каждый из которых берет свою плату за это. Тем самым расходы на капитальный ремонт увеличиваются. Плюс банки берут деньги за управление этими счетами, не выплачивают проценты за пользование ими и, поскольку деньги на таких счетах не подлежат страхованию, никоим образом не гарантировано, что они не исчезнут в один прекрасный момент как по объективным, так и по субъективным причинам: либо из-за инфляции, либо из-за того, что банк сам разорился, либо у него отобрали лицензию, либо из-за других подобных случаев. Поэтому другого пути, кроме того, который был описан нами выше, мы не видим. Вполне возможно, что могут быть какие-то другие, но их пока никто не предложил.
Так платить, или не платить?
Этот вопрос решается именно так, как было сказано выше. В соответствии с частью 2 ст. 4 Конституции РФ и статьей 3 Гражданского кодекса РФ в случае, если статьи федерального закона противоречат Конституции РФ, такие статьи не могут быть применены. И действуют в этих случаях непосредственно нормы Конституции страны, а не они. Поэтому наш однозначный ответ — не платить!
Однако поскольку санкции за неуплату взносов ужесточены и, естественно, коммунальные органы и органы государственной власти будут делать всё для того, чтобы собрать эти деньги, то надо понимать, что если даже миллионы людей не заплатят в срок, то хотя бы один-два десятка собственников будут привлечены к суду, и суды, безусловно, вынесут решения не в пользу собственников. Чтобы этого не произошло, необходимо каждому собственнику, а лучше, если письмо будет от целого дома, потому что тогда это будет обращение группы граждан, которое по Федеральному закону «О порядке рассмотрения обращений граждан» имеет несколько другой статус и порядок защиты, обратиться в прокуратуру и к руководству субъекта Федерации. В этом случае прокуратура, в соответствии с нормами части 4 ст. 27 и части 3 ст. 35 ФЗ «О прокуратуре РФ», обязана выступить в защиту нарушенных прав группы граждан.
Граждане должны написать такое обращение, указав, что они понимают необходимость проведения капитальных ремонтов в срок и наличия средств на счете дома к этому моменту, но они не понимают целого ряда положений, которые приняты государственной властью во имя реализации этой цели. Так, они не понимают, почему установлен единый для всех домов размер взноса на капремонт и, главное, каким образом он рассчитан, они не понимают, почему нарушены их права как собственников, они не понимают, почему бремя производства капитального ремонта за время, когда данный дом принадлежал другому собственнику, должны оплачивать они, которые своевременно в течение всего срока проживания выплачивали все предусмотренные законом для нанимателя помещения суммы, в которые входило и выполнение капитального ремонта. И целый ряд других вопросов, без получения разумных ответов на которые не может быть произведена оплата взносов на капитальный ремонт.
В ряде регионов такая оплата была включена в единый документ, предназначенный для оплаты коммунальных услуг. Что категорически недопустимо, поскольку противоречит части 1 ст. 171 ЖК РФ, согласно которой взносы на капремонт должны производиться отдельно, так как они не являются оплатой ни за какие услуги. Это деньги, которые не могут уйти просто так от их собственников к кому-то постороннему. В данном случае к Региональному оператору. В этом случае, поскольку вопрос поставлен о том, что собственники в соответствии с законом не могут выплачивать эти взносы, они не могут быть подвергнуты каким-либо санкциям вообще. Санкции эти не могут быть ни в обычном, ни в административном, ни в судебном порядке применены.
В тех случаях, когда выплата взносов совмещена в одном документе с коммунальными услугами, они не могут быть никаким образом разделены. Даже тогда, когда оплата этого документа будет произведена частично, за вычетом сумм на капитальный ремонт, в соответствии с законом она будет разделена пропорционально по всем статьям этого документа. И гражданин станет должником перед всеми организациями — которые включены в этот документ. Поэтому неоплата должна идти по всему документу. В этом случае не могут начисляться ни пени, ни штрафы, гражданин не может привлекаться к суду со всеми вытекающими последствиями. Вот наши рекомендации. Образцы документов, о которых здесь идёт речь, имеются и могут быть направлены всем, кому это необходимо.
Если последовать советам отдельных людей, которые предлагают просто не платить, как мы уже говорили, эти взносы, к ответственности привлекут небольшое количество граждан, и все остальные тут же побегут платить взносы, потому что никто не захочет увеличивать свой долг и выплачивать штрафы. Хотя понятно, что если задолжниками станет много миллионов людей, то рано или поздно государству придется принимать какие-то решения для того, чтобы истребовать хотя бы сумму реальной задолженности, без каких-либо санкций. Но это может быть в будущем. Будет или не будет, тоже неизвестно, тем не менее граждане окажутся в очень неудобном положении. Поэтому просто не платить нельзя. Платить по единому документу можно, но не нужно по описанным выше основаниям. Остается только один способ: не платить, предварительно уведомив все государственные органы, администрацию субъекта, руководство района, управляющую организацию и если где-то есть организация, которая принимает оплату по документам, куда включен взнос на капитальный ремонт, то и эту организацию. Но эта организация только уведомляется о том, что направлены туда-то и туда-то, копии могут быть приложены, и до получения разъяснения из поставленных вопросов в соответствии с законом об обращениях граждан оплата производиться не будет.
Подведём итоги.
IX раздел Жилищного кодекса РФ подлежит отмене, поскольку практически все статьи, его составляющие, либо вступают в противоречие с нормами Конституции России, либо коррупциогенны, либо то и другое вместе, что согласно части 1 её статьи 15 исключает возможность их применения.
Необходимо возродить систему планово-предупредительных ремонтов в строительстве, амортизационные фонды, принадлежащие создавшим их собственникам, выплатить государственный долг на спецсчета каждого многоквартирного дома, предоставить возможность собственникам самим управлять своим имуществом, предварительно научив их быть собственниками.
Государственные и муниципальные органы должны оставить себе установление общих принципов управления многоквартирными домами и оказание всемерной помощи собственникам помещений в них.