Неизвестный художник. Большой лондонский пожар. 1670
Неизвестный художник. Большой лондонский пожар. 1670

Чудом сохранившегося старого квартала в самом центре Ростова-на-Дону больше нет. Огонь поглотил 107 строений, в том числе 83 жилых, на общей площади почти 10 тысяч квадратных метров.

К этому месту, как к золотому дну, давно присматривались застройщики. К местным жителям приходили риелторы, но никто не соглашался: цена не устраивала. Поэтому сегодня самая распространенная версия причины пожара-катастрофы — поджог.

Цель поджога — «расчистка» территории от домов под будущую застройку. Потому что право собственности на квартиры в многоквартирном доме сегодня автоматически не порождает общей с другими проживающими собственности на домовой земельный участок.

Ростовские владельцы квартир и комнат, и нежилых помещений в домах, как и по всей стране, становятся собственниками земельного участка, на который дом опирается своей подошвой, только после того как участок поставлен на кадастровый учет. Заказчиками комплексных кадастровых работ являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

По данным Росреестра на 1 июля 2017 года только половина от 60,1 млн земельных участков имеет координатное описание границ. В Ульяновской, Костромской и Кировской областях этот показатель не достигает и 30%. На сегодня есть только 28 из 380 границ между субъектами Российской Федерации, то есть 7,4 процента, и половина откадастренных границ муниципальных образований.

Всё это означает, что имущественные права людей не защищены должным образом, а земельные споры могут продолжать разрешаться противоправным способом. Без региональных границ не пополнишь налоговую базу, не вовлечешь в оборот земельные участки, не предотвратишь имущественные споры у правообладателей, не разгрузишь суды. Без актуальной информации о границах невозможно эффективно управлять территориями и земельными ресурсами регионов, увеличивать инвестиционную привлекательность субъектов России.

В Росреестре убеждены, что комплексные кадастровые работы обойдутся казне в 3,7 млрд руб., но пока в федеральной целевой программе «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014−2020 гг.)» заложено только 100 млн руб. на 2018 г. и 708 млн руб. всего. Регионы не так активны, как надо бы, в этом процессе, видимо, из-за недостатка денег на софинансирование. А до комплексных кадастровых работ нужно создать проект межевания территории. Это должны делать муниципалитеты на собственные деньги, которых тоже не хватает. На работы по всем не имеющим границ участкам потребуется более 30 млрд руб., поскольку нормальный ценник для участка — 1000 руб., считают эксперты.

Два года в Государственной думе без движения лежит законопроект №909 115−6 «О внесении изменения в статью 32 Жилищного кодекса Российской Федерации», который мог бы поумерить пыл «черных риэлторов». Цель этого законопроекта — обеспечить гарантию жилищных прав собственников жилых помещений, например, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если такой земельный участок не был сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет. По законодательству изъятие жилого помещения для государственных или муниципальных нужд может осуществляться, например, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Неизвестный художник. Великий лондонский пожар. 1666
Неизвестный художник. Великий лондонский пожар. 1666

Собственникам должно выплачиваться возмещение или, при наличии возможности у органа местного самоуправления, предоставляться другое жилое помещение. Размер возмещения включает рыночную стоимость помещения, убытки от изъятия, а также рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме. К общему имуществу относится и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Если же земельный участок не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет, то, по мнению авторов законопроекта, собственники помещений вправе получить возмещение с учетом рыночной стоимости земельного участка. Следовательно, ростовские погорельцы, лишившись квартир, сохранили бы право собственности на землю, которая, безусловно, сохранила свою рыночную стоимость. Если бы законопроект стал законом. Но его судьба предопределена: правительство Российской Федерации не поддерживало представленный законопроект, видимо, не допуская даже мысли о том, что может произойти такое чудовищное происшествие, как в Ростове.

И что же теперь делать погорельцам?

По последним изменениям в законодательстве, если застроенные территории не разделены на земельные участки, то границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются следующим образом.

Готовятся проекты планировки территорий и проекты межевания территорий.

Потом они утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний.

И только после этого можно оценивать возможную рыночную стоимость, так как кадастровая стоимость оцифровывается только в целях налогообложения.

И все.

И как же применить эту ситуацию к ростовскому ЧП?