Жильё сегодня, а не завтра! Минстрой не хочет меняться? Минфин готов?

Национальный проект «Жильё и городская среда» включает в себя 4 федеральных проекта. Один из них называется «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». Название проекта говорит само за себя. Его цель — к концу 2024 года расселить, тем самым улучшить жилищные условия, почти 531 тыс. россиян. Бюджет проекта чуть более 507 млрд рублей.

Подчеркнем, что денег на переселение москвичей из аварийного жилья нацпроектом не предусмотрено. Москва, с самым высоким в России уровнем бюджетных доходов и инфраструктурной обеспеченности, способна сама решать свои проблемы и активно реализует свою программу реновации. Наибольший объем замены аварийного жилья, судя по проекту, придется на Приволжский, Дальневосточный, Сибирский и Северо-Западный федеральные округа. В этих округах в 2020 и в 2021 годах предстоит заменить суммарно более 646 тысяч квадратных метров аварийного жилья. Темпы вывода непригодного для жизни жилья начнут увеличиваться, как предусмотрено проектом, в 2022 году и достигнут пика роста более чем вдвое в последующие — 2023 и 2024 годы.

Очевидно, прирост показателей замены аварийного жилья, предусмотренный ближе к концу реализации нацпроекта, связан с реформой строительной отрасли. Переход на эскроу-счета, как и прогнозировалось ранее — еще до введения в действие механизма проектного финансирования, подорвав финансовую устойчивость застройщиков, выразился снижением темпов строительства, к тому же — поставил стройотрасль в зависимость от банковской политики. Теперь банки, особенно на фоне снижения доходов населения, по сути, единственные структуры, способные создать спрос на жилье за счет регулирования ставок по ипотеке, и они же способны помочь удовлетворить этот спрос за счет ставок по кредитам для застройщиков. Снижение доходов населения повлекло падение спроса не только на жилье, но и всей экономики. Из-за снижения спроса происходит стагнация промышленного производства. По большому счету экономика тормозит из-за политики ЦБ. Сказывается и игра с инфляцией, которая главным образом снижает спрос, и высокие ставки по кредитам как для населения, так и для бизнеса, и образование на банковском рынке монополистов, диктующих свои условия.

Однако специалисты Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний Высшей школы экономики, вопреки здравому смыслу и логике, в своем обзоре делового климата в строительных организациях России в третьем квартале, указывают, что не экономика тянет вниз обычно являющиеся ее драйверами отрасли, а наоборот — отрасли тянут вниз экономику. Выводы ВШЭ сводят уже сложившиеся веками знания о том, как работает экономика, к банальным рассуждениям о ней как о чем-то еще неизведанном и недоступном к пониманию, например о том, что первично — курица или яйцо. Всем известно, нет денег — нет производства, нет спроса — не будет и производства, низкий спрос порождает рост цен, так как снижать их позволяет более массовое производство — на выпечку одной булки хлеба мы потратим столько же электроэнергии, сколько на выпечку пяти при загрузке одной и той же духовой печи. Поэтому, чем меньше предприятия будут выпускать с конвейера продукции, тем она будет дороже, а выпускать больше спрос не позволяет!

Потому слова директора Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний ВШЭ Георгия Остапковича, которые приводит РИА Новости в публикуемом обзоре Центра, можно расценивать как попытку предотвратить очередные вопросы к Эльвире Набиуллиной по реализуемой политике ЦБ. Цитата из Остапковича:

Кто-нибудь слышал что-либо о росте предпринимательской уверенности в строительстве? Дом построить не пирожок испечь, квартиры не продаются, как пирожки. Раньше не продавались, как пирожки, а сегодня и подавно! Поэтому сравнивать стройотрасль с индексом выпуска товаров и услуг — это всё равно, что сравнивать заработную плату главы ЦБ с ее рядовыми сотрудниками.

Между тем несколькими днями ранее ЦБ выпустил свой обзор жилищного строительства, в котором черным по белому написано о том, что, несмотря на рост объемов ввода жилья на 7,4% с января по август по сравнению с прошлогодним аналогичным периодом, снижение спроса в совокупности со снижением доходов не позволяет продавать ипотечные программы, так как приобрести их может позволить себе лишь небольшая доля населения. То есть ЦБ говорит о том, что сохранить прежние темпы строительства не удастся, а значит, реализация нацпроекта по увеличению доступности жилья окажется под вопросом. В общем, ЦБ не намекает, а утверждает, что ухудшение финансового положения застройщиков, в том числе из-за складывающейся высокой стоимости для них кредитов, либо недоступности заемных средств из-за нехватки собственных, может вызвать необходимость докапитализации отдельных застройщиков. Потребуется где-то 70 млрд рублей для соответствия требованиям устойчивости — 10% достаточности капитала.

Однако, напомним, показатель «достаточности капитала» — это показатель, применяемый по отношению к банкам. Очевидно, что ЦБ предпринимает попытки взять под свой контроль отдельных застройщиков, подкормив их госденьгами.

Вероятно, представитель ВШЭ, помимо выгораживания политики ЦБ, пытается донести до государства мысль о том, что стройотрасль больше других тянет экономику страны на дно, а ЦБ в своем отчете дает ответ, как можно было бы избежать дна, мол, нужно докапитализировать отдельных застройщиков, а иначе нацпроект не состоится.

Как говорят в народе: и к гадалке не ходи, и без ее предсказаний всё понятно — проблема строительного рынка с помощью докапитализации отдельных застройщиков не решится. Появившаяся после дополнительных денежных вливаний та самая финансовая устойчивость некоторых стройкомпаний позволит банкам приступить к их кредитованию под более низкие проценты. После чего эти же застройщики получат доступ к строительству жилья в рамках нацпроекта, тем самым, опять же, получив доступ к освоению бюджетных денег. Однако продать возведенное жилье из-за низких доходов застройщики не смогут. Не смогут, если только им на помощь не придет, например, Сбербанк, который, вдруг решит предоставить гражданам низкие проценты под ипотеку в конкретных проектах данных застройщиков, либо эти же застройщики не подключатся к продаже жилья по очередной госпрограмме. То есть, не изменив положения дел в целом в экономике страны, и ЦБ, и лоббируемые им застройщики будут только высасывать деньги из бюджета государства, и ничего больше делать они не будут! Тем более, что возможностей поглощать бюджетные деньги в ближайшие годы у данных застройщиков будет предостаточно. И ЦБ, конечно, этот момент прекрасно улавливает. Помните, Владимир Путин подсказал Орешкину, как ЦБ в ожидании бюджетных денег для нацпроектов слегка накрутил инфляцию.

Так вот, если посмотреть на региональные проекты, разработанные в рамках федеральных, касающихся обеспечения сокращения непригодного жилья, к примеру, Владимирской области, то львиная доля аварийного фонда региона будет замещаться за счет покупки на бюджетные деньги квартир у застройщиков в строящихся домах и уже введенных в эксплуатацию.

Совершенно очевидно, что регионы без помощи федерального бюджета справиться с расселением граждан не смогут. Нет таких денег в региональных бюджетах и тем более в муниципальных, так же, как и нет высоких доходов у населения регионов для стимулирования роста строительства.

Возвращаясь к отложенным высоким показателям замены аварийного жилого фонда ближе к концу реализации нацпроекта. В 2020 и 2021 годах в Приволжском федеральном округе предстоит заменить новым почти 400 тысяч квадратных метров аварийного жилья, в Дальневосточном округе — примерно 332 тысячи квадратных метров, в Сибирском — 300 тысяч, в Северо-Западном Федеральном округе — 280 тысяч. А в 2023—2024 в том же Приволжском округе планируется к замене уже почти 1,2 млн квадратных метров. Аналогично высокие объемы замены аварийного фонда предусмотрены почти во всех обозначенных федеральных округах. Почему Минстрой уверен, что через 2 года, на фоне ожидания глубокого и продолжительного глобального экономического кризиса, объемы строительства жилья возрастут хотя бы вдвое, позволив заменить обозначенный размер непригодного жилищного фонда?

Можно только строить догадки! Возможно, откладывая «на потом» сроки вывода большего числа аварийных домов, Минстрой планировал переждать шторм, вызванный на строительном рынке системой проектного финансирования — это одно из предположений. Второй версией можно рассматривать возможную заинтересованность самого Минстроя в докапитализации отдельных застройщиков. Ну, а третье предположение, опять же, как и первое, носит чисто «технический» характер — может быть, темпы и объемы строительства жилья в регионах сегодня настолько низкие, что не позволили Минстрою строить большие планы на ближайшие два года, так как ведомство рассчитывает на их рост к 2023−2024 годам.

Между тем перспектива роста отрасли с учетом сокращения числа застройщиков, особенно в регионах, выглядит зыбкой. И именно сейчас покупка большего объема жилья взамен аварийного позволила бы не только реализовать нацпроект без сбоев, но и выйти из шторма с минимальными потерями и для строителей, и для бюджета, так как дальше жилье, возможно, подорожает.

Однако готов ли Минстрой пересмотреть свои планы и выйти с предложением в правительство о необходимости пересмотра бюджетного распределения Минфином в пользу реализации нацпроекта, решения проблем на строительном рынке, то есть и государственные задачи решить, и строителям помочь реализовать жилье, заодно и бюджетных денег сэкономить, пока нет высоких темпов роста цен на новое жилье и купить есть что на рынке??? А готов ли Минфин ради эффективного освоения бюджетных средств и нивелирования предстоящих инфляционных издержек поддержать в случае чего предложение Минстроя? А главное, готов ли будет Антон Силуанов поддержать Минстрой ради оказания содействия в реализации нацпроекта?