Земли России распродадут инвесторам из США?

На ютуб-канале известной в России госкорпорации Дом. РФ (в прошлом, до марта 2018 года, — АИЖК) в марте 2017 года был размещен специальный репортаж, судя по логотипу, производства телеканала Россия-24. Сюжет под названием «ДОМ.РФ нужна земля» больше напоминает рекламу работы агентства АИЖК. Высшей миссией АИЖК, говорит корреспондент, является социальная миссия — создание комфортной среды для жизни россиян. Именно на этом хочется подробно остановиться.

Ролик начинается с общих неприглядно выглядящих планов заброшенных строек или пустующих участков, и не где-нибудь в колхозах и совхозах, а в городах. Для борьбы с этими «страшными ужасами» АИЖК не изымает эти земли у их прежних собственников, а выкупает. АИЖК разработало ряд механизмов, в том числе компенсации, например, институтам и университетам, которые приняли решение расстаться с небольшой частью своих владений. По словам заместителя генерального директора Дениса Филиппова, этот механизм позволяет решать важные задачи — вовлечение хороших земельных участков и задач вузов, у которых эти участки изымаются за счет получения денежных средств. Таким образом, говорится в репортаже, один из аграрных вузов Екатеринбурга отказался от двух гектаров. Минсельхоз отслеживал данную ситуацию по передаче земли и, по словам заместителя министра сельского хозяйства РФ Елены Астраханцевой, ведомство высоко оценивает этот механизм АИЖК — университет получил компенсацию размером 30%, правда, не указывается по отношению к чему применялись эти 30%, возможно к кадастровой стоимости участка. Полученные деньги, говорит Астраханцева, университет может направить в развитие своей инфраструктуры. Таким образом АИЖК в 2016 году собрало почти 900 гектаров земли, на которых, к примеру, можно построить 10 миллионов квадратных метров жилья. С каждым таким участком АИЖК ведет большую работу, продолжает корреспондент — занимается планировкой, проектированием, поиском застройщика. По словам заместителя министра строительства РФ Никиты Стасишина, эти участки уже качественно подготовлены к девелопменту:

«У нас есть одна задача — нам нужно вводить квадратные метры жилья. Для того, чтобы вводить квадратные метры жилья, нам необходим земельный ресурс, как раз через АИЖК он будет вовлекаться до того момента, пока будет спрос на это жилье» — сказал корреспонденту телеканала замминистра.

А теперь давайте вспомним 2000-е годы, когда скупались земли колхозов и совхозов. На руках людей были паи хозяйств. Что с ними делать, люди не понимали, и денег не было, чтобы особо что-то делать, но на их «счастье» возникали люди нового формата, которые как раз-таки имели деньги и понимали, что к чему — скупали за бесценок эти паи. Примерно также иногда скупались акции заводов, предприятий. Каким-то из этих активов новоявленные инвесторы «красили лицо», так сказать, создавали более презентабельный вид и перепродавали подороже. Мотив у этих инвесторов был чаще приземлённым — заработать денег, а как уж новый собственник распорядится предприятием или колхозом, их вряд ли волновало, и уж тем более не волновали судьбы людей — сотрудников данных активов, и в целом всей экономики страны. Причем здесь 1990-е, 2000-е и какая связь с выкупом земли АИЖК?

Да никакая! Ведь Дом. РФ (АИЖК) — корпорация государственная, созданная на государственные средства, и покупает земли, находящиеся исключительно в федеральной собственности, на государственные деньги с целью развития жилищного строительства, создания комфортных красивых условий проживания, объектов социнфраструктуры, парков, скверов и, что еще звучит пугающе и дает простор для фантазий, — иных объектов. Опустим факт того, верят россияне или не верят в цель государства — представленную в проекте Дом. РФ — а именно в создание лучших условий для жизни, на фоне падающих доходов и уж тем более пенсионной реформы, но подчеркнем следующее — выкупленные федеральные земли агентство передает застройщикам бесплатно. Есть на эту тему и федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства», и отдельные законодательные акты Российской Федерации, в которые были внесены изменения, одобренные Советом Федерации 26 декабря 2017 года и подписанные президентом России Владимиром Путиным.

Так, может быть, благая цель не такая уж благая и можно усмотреть всё те же признаки из 2000-х годов, когда активно скупались паи и акции?

В декабре 2018 года ТАСС передавало, что Дом. РФ планирует вовлечь в оборот более 18,5 тысяч гектаров неэффективно используемых земель, находящихся в федеральной собственности, но, как мы понимаем, ограничений нет — можно купить и больше, кто ж мешает это делать?! Срок, до которого планируется успеть скупить обозначенный объем земли — 2024 год, что важно — конец президентского срока Владимира Путина. К слову, на прошедшем 28 мая 2015 года заседании правительства РФ тогдашний министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень сообщал о необходимости объединения двух институтов, занимающихся развитием жилищной сферы, в один, а для финансирования его деятельности создать специальную кредитную организацию. Премьер-министр Дмитрий Медведев не возражал, подчеркнув, что эти меры нужно быстрее принимать, отметив, что всё должно соответствовать закону. Аркадий Дворкович, в свою очередь, пообещал: «Это будет соответствовать полностью закону, это не искусственный шаг». Так постепенно вместо нескольких госструктур появилась одна — Дом. РФ, у которой есть свой банк с одноименным названием, основанный на банке «Российский капитал».

И вот что получается теперь — к сегодняшнему дню. В феврале этого года на инвестфоруме в Сочи, как сообщало ТАСС, глава Минстроя Владимир Якушев отметил, что на дополнительную капитализацию единого института развития ДОМ. РФ и Банка ДОМ. РФ потребуется около 160 млрд рублей.

«Если мы говорим о самом Дом. РФ, это цифра порядка 120 млрд рублей, на несколько лет, три-четыре года. Что касается Банка ДОМ. РФ, все будет зависеть от того, как они будут разворачиваться на рынке, речь идет о сумме порядка 40 млрд рублей», — сказал Якушев.

Проработать вопрос докапитализации ранее поручал премьер-министр Дмитрий Медведев, и чуть позже — в марте этого года РИА сообщило, что Владимир Путин согласился с идеей докапитализации, подчеркнем, именно банка «Дом.РФ», то есть не самой компании «Дом.РФ». Но вот опять досада или засада — опять на сцене появляется Эльвира Набиуллина, точнее, она и раньше там была, до заявления Владимира Путина о его согласии на докапитализацию. Знал ли Владимир Путин, что разговоры о превращении корпорации в банковский холдинг ведутся практически несколько лет?

Как сообщало ТАСС, созданная в 2016 году межведомственная рабочая группа в ходе рабочих совещаний с участием представителей Банка России, Минэкономразвития России, Минфина России и «Дом.РФ» обсуждала введение нормативов достаточности собственных средств, что означает то, что к компании могут применяться банковские инструменты оценки деятельности. В октябре 2018 года глава ЦБ заявляла, что регулятор (ЦБ) обсуждает с правительством необходимость введения для госкорпораций нормативов, обеспечивающих их долгосрочную финансовую устойчивость — об этом писал портал «Единый реестр застройщиков», сообщая также, что ранее — с присоединением банка «Российский капитал» АИЖК (ныне ДОМ. РФ) выражало желание стать банковским холдингом, в силу чего не исключало применения к нему в таком случае соответствующих обязательных нормативов ЦБ. Глава департамента Центробанка Алексей Лобанов тогда же пояснял, что решение о введении нормативов финансовой устойчивости для Дом. РФ может быть принято Национальным советом по обеспечению финансовой стабильности.

Между тем непонятно, каким образом Дом. РФ будет вести свою хозяйственную деятельность, то бишь развивать жилищное строительство в соответствии со своим прямым предназначением, с целью которого его и создавали? Ведь закон о банковской деятельности исключает ведение хозяйственной деятельности!!! Нет ли здесь противоречий? Если Дом. РФ превратится в банковский холдинг, все активы корпорации, в том числе выкупаемая федеральная земля за государственные деньги, перейдут под контроль ЦБ? ЦБ будет определять направления развития корпорации или банковского холдинга?

Смотрим далее на развитие событий — на днях КоммерсантЪ опубликовал некоторые моменты законопроекта по повышению эффективности работы Дом. РФ и по увеличению доходов Дом. РФ, который подготовил Минстрой в начале июня. Как пишет издание, копия документа у него есть, его подлинность подтвердили в министерстве и пообещали, что в ближайшее время законопроект будет внесен в Госдуму.

Что может принести доход и снизить расходы в деятельности компании, исходя из законопроекта? В пользу доходности за институтом развития хотят закрепить право на реконструкцию объектов и продажу движимого имущества; возможность расторгать контракты в одностороннем порядке, если застройщик вовремя не получил разрешение на строительство; развитие городской среды. Неэффективными для деятельности компании, очевидно, признаны следующие работы: «голландские аукционы», принцип которых — «игра» на понижение цены, развитие рынка стройматериалов, то есть их производство — эти функции законопроектом предлагается исключить. А также, обратите внимание — Дом. РФ должен перестать следить за обеспечением земельных участков объектами инфраструктуры!!! Кроме того, законопроект предполагает ввести для Дом. РФ нормативы финансовой устойчивости. Дом. РФ готовят к приватизации и потому освобождают от убыточных или низкодоходных функций? Для перехода под крыло ЦБ нужно еще добавить капитала? Прибавить прибыли, избавиться от убыли?

Если Дом. РФ не будет больше следить за обеспечением участков необходимой инфраструктурой, то как он будет реализовать те самые благие цели государства — предоставлять застройщику подготовленные для строительства в единой концепции земли??? Что в принципе будет с федеральными земельными участками? Кто будет их владельцем и кто будет определять приоритеты их развития?

Интересный и неожиданный факт на днях и ранее был опубликован РБК — исследование EY показало, что впервые с 2013 года США вышли на первое место по числу инвестиционных проектов в России. Это расходится с официальной статистикой ЦБ, которая отводит США только 18-е место в списке.

Не получится ли так, что российские земли перейдут в безвозмездное пользование американским инвесторам?