Начало читайте в «Антиконституционный заговор лишил москвичей земли».

В московском дворе
В московском дворе
Юлия Крижанская © ИА REGNUM

* * *

Проблема противоправного отчуждения (проще говоря, воровства) части территории нормативных земельных участков приватизированных многоквартирных домов в Москве и Петербурге для своего лучшего понимания требует освещения вопроса о том, как эти земельные участки возникали и какое право регулировало и регулирует по настоящий момент их существование в правовом поле СССР и его правопреемницы — Российской Федерации. Право Российской империи в аспекте земель жилой застройки в данной статье не рассматривается.

* * *

Как в СССР определялась и регистрировалась придомовая территория

Начнем с СССР. После свершения Великой Октябрьской социалистической революции новая власть осуществляла предоставление земли под жилищную застройку на основании права застройки, позволявшего возводить строения на городских и внегородских землях в пределах сроков, предусмотренных договором застройки. В 1932 году появилось постановление ВЦИК СНК РСФСР [1], заменившее вышеуказанное право на право бессрочного пользования. Суть нового права заключалась в следующем:

государственная земля принималась пользователем с возможностью реализации двух из трех основных правомочий права собственности — бессрочного владения и пользования.

Правомочие распоряжения государство удерживало за собой. Право бессрочного пользования земельными участками являлось неотделимым от права собственности на строения, находящихся на этих участках, и прекращалось с прекращением права собственности на строения.

Лариса Чорбадзе. На стройках Москвы. 1964
Лариса Чорбадзе. На стройках Москвы. 1964

Жилищные кооперативы до 1961 года платили за пользование земельными участками земельную ренту. Сам процесс землеотвода под жилищное строительство проходил в соответствии с четким алгоритмом:

— на первом этапе появлялось решение надлежащего органа власти о выделении земельного участка под жилищное строительство (правообразующий документ),

— затем составлялся госакт о выделении земельного участка под капитальное строительство на праве бессрочного пользования с указанием площади границ участка (правоподтверждающий документ) и, наконец,

— технический паспорт БТИ на домовладение с подробной экспликацией земельного участка (указывалась фактическая площадь земельного участка). К паспорту прилагался технический план земельного участка дома в масштабе один к пятиста.

Техпаспорт БТИ на домовладение также является правоподтверждающим документом. Размер площади земельного участка любого многоквартирного дома носил нормативный характер и был жестко скоррелирован с жилой площадью и этажностью дома. Алгоритмы же определения нормативной площади земельных участков многоквартирных домов содержались в соответствующих нормах и правилах строительства, действовавших во время застройки. Право бессрочного пользования регулировало имущественно-правовые отношения, касающиеся земли многоквартирных домов, до начала приватизации жилищного фонда страны.

* * *

После СССР

Восстановление буржуазных порядков в стране повлекло за собой приватизацию жилья вместе с одновременной приватизацией земельных участков приватизируемых домов. Основополагающие нормативные акты [2] гласят что

регистрация права собственности на помещение в многоквартирном доме является одновременно и регистрацией права общей долевой собственности на общедомовое имущество, составным и неотъемлемым элементом которого является и нормативный земельный участок дома [3]. И никаких специальных актов органов государственной власти об этом не требуется [4]!

Важно также понимать, что в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Московский двор
Московский двор
Юлия Крижанская © ИА REGNUM

И вот очень важное обстоятельство!

Земля многоквартирных домов принадлежит нам на праве общей долевой собственности, как было показано, в силу закона, а не регистрации.

Но закон о введении в силу Жилищного кодекса РФ обусловливает бесплатный переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме тех земельных участков, которые были сформированы до введения в действие ЖК РФ и поставлены на кадастровый учет [5]. А земельные участки домов, строившихся еще в советское время, на кадастровый учет не ставились. Чтобы преодолеть эту коллизию, федеральный законодатель [6] в 2007 году, спустя три года после вступления в силу ЖК РФ, в законе о государственном кадастре недвижимости признал все такие, существующие на день вступления в силу этого закона, участки ранее учтенными, и более того, признал действительными и приравнял по юридической силе к кадастровым паспортам технические паспорта БТИ на домовладения.

Таким образом, при приватизации помещений в многоквартирном доме происходит одновременная приватизация и земельного участка такого дома в его изначальных нормативных размерах в силу закона, а не регистрации. То есть происходит смена титула прав владения на земельный участок — земля на праве бессрочного пользования превращается в землю на праве общей долевой собственности. И никто не может изменять нормативную площадь и границы существующих землепользований в процессе приватизации: ни власти, ни сами жители [7]. Хотя жители домов в теории имеют право увеличивать свои земельные участки за счет приобретения прилегающих казенных земель.

* * *

Александр Дейнека. Мирные стройки (фрагмент). 1959
Александр Дейнека. Мирные стройки (фрагмент). 1959

Следует подчеркнуть следующее обстоятельство — данный порядок закрепления прав собственности на земельные участки многоквартирных домах прописан достаточно полно и последовательно в нормативных актах федерального уровня и цинично игнорируется нормативными актами московского правительства, которое предпринимает многолетние попытки осуществить передел земельного фонда под многоквартирными домами Москвы с целью противоправного отчуждения части территории нормативных земельных участков многоквартирных домов, сформированных еще во времена застройки этих домов, дабы пустить украденную землю в коммерческий оборот c целью ее новой уплотнительной застройки, при явном попустительстве со стороны надлежащих правоохранительных органов.

* * *

Рекомендации по совершению правоподтверждающих действий со стороны собственников помещений в многоквартирных домах в целях защиты своих прав собственности на земельные участки данных домов будут приведены в следующей статье.

* * *

Литература

1. Постановление ВЦИК СНК РСФСР от 1 августа 1932 года «О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования».

2. ФЗ-122 от 1997 года «Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». ФЗ-218 от 1 января 2017 года «3акон о регистрации недвижимости».

3. ФЗ-188 от 29 декабря 2004 года «Жилищный кодекс РФ».

4. Постановление пленумов ВАС РФ и ВС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22.

5. ФЗ-189 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

6. ФЗ-221 от 24 07 2007 года «О государственном кадастре недвижимости».

7. Часть 4 статьи 37 Жилищного кодекса РФ, Постановление Госстроя РФ от 29 октября 2002 года №150.

Читайте ранее в этом сюжете: На строительстве автодороги в Калмыкии обобрали бюджет на 1,7 млн рублей