Попытка защитить «ракушку» во дворе своего дома от требования властей о ее демонтаже заставила автора в 2006 году обратить внимание на земельные права москвичей. Доскональное изучение вопроса привело к выводу о том, что московские власти нарушили права граждан на земельные участки их домов, принадлежащих им на праве общей долевой собственности в силу закона, а не регистрации, в тех нормативных размерах, которые были сформированы еще до начала возведения любого московского дома. Столь наглое нарушение прав москвичей стало возможным лишь потому, что Москва стоит отдельно в ряду прочих субъектов РФ, и в мэрии готовятся нормативные акты, прямо противоречащие Конституции РФ и своду федеральных законов, касающихся земли многоквартирных домов.

Реновация
Реновация
Иван Шилов © ИА REGNUM

Московские власти провернули гигантскую операцию по перераспределению земельного фонда: с 2001 года было проведено противоправное перемежевание территории московской жилой застройки, в ходе которого были изменены конфигурация и размеры площадей земельных участков многоквартирных домов (далее — ЗУ МКД). Проще говоря, от их первоначальных нормативных размеров осталось в лучшем случае две трети. Но обо всем по порядку.

Перемежевание было реализовано в рамках окружных программ по формированию единых комплексов недвижимого имущества в многоквартирных домах г. Москвы в порядке осуществления программы развития реформы жилищно-коммунального хозяйства города Москвы на 2002—2007 годы [1]. Эта кампания ведется с 2001 года по настоящий момент!

В среднем по Москве ЗУ МКД уменьшились на 30% от первоначальных нормативных размеров, а в отдельных случаях — на 35—40%. При этом действия московских властей базировались на скрытой предпосылке, что ЗУ МКД до начала этой программы были не сформированы, а следовательно, все московские дома являются самостроем и теоретически подлежат сносу. Но московская власть гуманна и будет решать эту проблему наилучшим образом.

При осуществлении этой масштабной аферы власти Москвы нарушили множество нормативных актов как московского, так и федерального уровней.

В основание перемежевания был положен ряд методических указаний по разработке проектов межевания территории г. Москвы [2,3,4], которые были привязаны к нормам и правилам планировки и застройки Москвы — МГСН 1.01−99 (далее-МГСН-99).

В первую очередь власти Москвы интересовались теми частями ЗУ МКД, которые имеют перспективу коммерческого использования. В большинстве случаев это «открытые площадки для временного хранения легкового транспорта» — придомовые автостоянки, входящие в состав ЗУ МКД в качестве объектов благоустройства этих участков и по настоящий момент используемые жителями домов бесплатно. В число намеченных к отчуждению площадей ЗУ МКД включены и другие части придомовой территории, такие как детские и спортивные площадки и так далее.

А ведь закон [5] требовал, что ЗУ МКД в границах существующей жилой застройки в случае их изменения должны межеваться и «устанавливаться с учетом фактического землепользования и градостроительных норм и правил, действовавших в период застройки указанных территорий» [6]. И несмотря на то, что это положение пару лет назад по-тихому из Градостроительного кодекса было удалено, в федеральном законодательстве остались прямые запреты менять границы существующих землепользований в ходе проведения межевых работ на территории жилой застройки. Закон [7] позволяет межевать в жилых кварталах, не подвергаемых реконструкции, только пустыри, изначально не разбитые на участки зданий и строений.

Читайте также: Эскпертиза: Закон о реновации несет разрушительные правовые последствия

Московские же власти, придав московскому региональному СНиПу МГСН-99 обратную юридическую силу, провели перемежевание жилой застройки, возведенной в период со времен царя Гороха до конца 1999 года. В МГСН-99 содержатся новые показатели удельных долей площади ЗУ МКД, приходящихся на один метр жилой площади дома, с помощью которых определяются нормативные размеры ЗУ новых строящихся домов. И они значительно меньше показателей, содержавшихся в старых советских СНиПах.

Но в Конституции РФ [8] содержится требование не издавать законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина, а здесь мы имеем дело именно с умалением нашего конституционного права на благоприятную окружающую среду, в частности, на жизненное пространство. А поскольку МГСН-99 положены в основу передела ЗУ МКД, построенных до появления самого МГСН-99, то здесь речь идет об откровенно преступном нарушении законов РФ и прав граждан РФ в лице москвичей.

ЗУ МКД, построенные до 1999 года, принадлежат в нормативных пределах, определявшихся СНиПами, действовавшими в момент возведения этих домов, собственникам помещений указанных домов на праве общей долевой частной собственности в силу закона [9], и их перемежевание в целях передела земельной собственности в интересах московских чиновников является противоправным.

Но здесь также требуется указать на следующее обстоятельство: нормы и правила планировки и застройки г. Москвы МГСН-99, которым власти придали в ходе перемежевания обратную юридическую силу, на самом деле нормативным актом не являются, и на этом основании ни сами нормы и правила, ни методические указания по межеванию, разработанные на базе этих норм и правил, не подлежат законному применению, так как МГСН-99 до настоящего времени в нарушение части 3 статьи 15 Конституции РФ официально не опубликованы в установленном порядке, в связи с чем применению и не подлежат.

Получается, что московские власти покусились на изъятие нашей земли на основании «филькиной грамоты», которой еще и придали обратную юридическую силу. Цинизм, наглость и масштаб этой аферы потрясают!

Для заинтересовавшихся этой проблематикой укажем, что проведение этого грандиозного незаконного перемежевания привело к противоречию с рядом других федеральных законов. Московские власти не имели права по своей инициативе проводить это перемежевание, ибо, как сказано в законе «О государственном кадастре недвижимости» *№ 221-ФЗ, в 3 главе, 16 статье, п 4: «Если иное не установлено настоящим Федеральным Законом, никто не вправе требовать, иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости».

То есть право исключительной инициативы на перемежевание земельного участка закреплено за правообладателями данного земельного участка, а именно за собственниками зданий и строений, возведенных на данном участке, поскольку ФЗ221 о государственном кадастре недвижимости относит все фактически застроенные земельные участки к категории ранее учтенных и приравнивает технические паспорта БТИ на домовладения по юридической силе к кадастровым паспортам. Более того, в п.3 статьи 20 этого закона указывается, что «с заявлениями об учете объектов недвижимости вправе обращаться собственники таких объектов недвижимости, с заявлениями об учете изменений земельных участков, предоставленных на праве пожизненного (наследуемого) владения или постоянного (бессрочного) пользования — лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве». Здесь также важно указать на то, что часть 4 статьи 37 Жилищного кодекса запрещает уменьшать нормативные размеры площади ЗУ МКД.

Уменьшение нормативных размеров площади ЗУ МКД приводит к невозможности постановки на кадастровый учет этих претерпевших изменения ЗУ, так как часть 3 статьи 27 закона о государственном кадастре недвижимости запрещает постановку на учет в случае, если «размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков». Сами гадайте, как будет происходить кадастровый учет наших урезанных земельных участков органами Росреестра: либо отказ, либо закрытие глаз на правонарушения, если не будет пресечено это покушение коррупционеров на нашу собственность. Для лучшего понимания того обстоятельства, что ЗУ МКД как элементы общедомового имущества принадлежат собственникам помещений в МКД в силу закона, а не регистрации, укажу на положения законов о регистрации недвижимости от 1997 и 2017 годов — регистрация права собственности на помещение в МКД означает одновременную регистрацию права общей долевой собственности на общедомовое имущество и никаких специальных актов от органов государственной власти об этом не требуется.

Московские власти, проводя это незаконное перемежевание, преследовали ряд сверхзадач:

1. Формирование источников доходов за счет незаконно отчужденных территорий, в частности, на отрезанных автостоянках планируется создание платных парковок (нормативная база для этого уже подготовлена в виде Постановления правительства Москвы от 16 09 2014 №533 о платных парковках внеуличной сети, то есть в наших дворах), возведение и продажа многоярусных так называемых «народных гаражей».

Читайте также: «Обнаглели до безобразия»: москвичи боятся парковочных инициатив мэрии

2. Легализация осуществленных точечных застроек, произведенных на чужих ЗУ, принадлежащих изначально по закону собственникам помещений МКД, дабы лишить их возможности подавать в суд виндикационные иски об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения.

3. Сгон законных владельцев, паркующих свои авто на законных основаниях в своих дворах, и принуждение их приобретать боксы в «народных гаражах» у монополистов-застройщиков по завышенным ценам, не давая гражданам самостоятельно строить такие гаражи по конкурентоспособным ценам.

Читайте также: Реновация в действии: Москве грозит бунт автомобилистов?

А также: В Москве не видят альтернатив развитию платной парковки

Данная афера затрагивает обширный круг жителей г. Москвы: собственников квартир в МКД, построенных до начала 2000 года, автовладельцев, держащих машины на стоянках во дворах этих домов, собственников квартир в МКД, построенных после начала 2000 года.

У первых уменьшается капитализация их квартир как у долевых совладельцев единых имущественных комплексов МКД, в состав которых входит и земельный участок, а вторым грозит опасность держать свои машины во дворах не бесплатно, а арендуя машиноместа, которые власти оборудуют на отчужденных участках внутри их дворов, или покупать боксы в «народных гаражах». Третьи приобретают квартиры в домах, стоящих на земельных участках заведомо меньших, чем должно быть по закону. Цена всей этой аферы прикидочно тянет на многие миллиарды долларов, если учитывать рыночную цену незаконно отчуждаемых участков. Сюда следует присовокупить и многие десятки миллиардов рублей нецелевых расходов, ушедших на финансирование разработки проектов межевания территории жилой застройки Москвы, не подлежащей изменениям, с 2001 года по настоящий момент. В 2010 году появилась информация, что президент Медведев поручил правительству РФ разработать нормативы определения границ придомовой территории, то есть ЗУ, которые относятся к МКД и на которых нельзя осуществлять точечную застройку, размещать палатки и так далее.

Цитирую:

«Правительству РФ: а) предоставить предложения по совершенствованию законодательства РФ в части, касающейся: определения нормативов благоустройства территории и её основных элементов, а также нормативов выделения придомовой территории».

Так вот — воз-то и ныне там, что, по моему мнению, является ярким примером саботажа со стороны коррумпированных чиновников мероприятий, имеющих важное значение для материальных интересов рядовых москвичей. Декларации благих намерений наличествуют, а дел не видно.

Перед нашими глазами разворачивается интереснейший социальный эксперимент, который тянется уже семнадцать лет: на глазах высокопросвещенных москвичей коррумпированная власть средь бела дня пытается выдернуть у них из-под ног их землю, принадлежащую им по закону, а не по регистрации. Этот эксперимент покажет уровень зрелости и организованности москвичей: или они осадят заворовавшихся московских чиновников, или те в очередной раз сумеют остричь разношерстную московскую публику.

По моему мнению, необходимо предпринять следующие первостепенные шаги:

  • Признать незаконное перемежевание недействительным.
  • Наказать по закону всех бюрократов, имеющих отношение к этому мошенничеству.
  • Законное решение этой проблемы станет критерием, который определит, кто есть, кто в политической палитре Москвы и в чьих интересах он действует.

(Вся переписка автора с уполномоченными решать данные проблемы ведомствами находится в распоряжении редакции ИА REGNUM )

[1] Приложение 2 к ППМ от 25.09.2001 г. №865-ПП

[2] Приказ по МКА от 05.12.2001 №35

[3] Приказ по МКА от 05.07.2005 г. №91

[4] Приказ Москомархитектуры от 13.02.2008 г. №13

[5] Градостроительные кодексы РФ от 1998, 2004 годов

[6] Градостроительный кодекс РФ.п. 4 ст.43 от 2004 г.

[7] Закон о вступлении в силу Градостроительного кодекса РФ от 2004 года и постановление Госстроя РФ №150 от 2002 года

[8] Конституция России ст. 55 п.2

[9] ЖК РФ от 29.12.2004 г. №188-ФЗ и ст.16 ФЗ от 29.12.2004 г. №189-ФЗ