Москва, 1 ноября, 2017, 12:26 — ИА Регнум. Законопроект, направленный на совершенствование правового регулирования вопросов, связанных с признанием строений самовольными постройками, правительство РФ внесло в Госдуму, передает корреспондент ИА REGNUM 1 ноября.

Во избежание отнесения к самовольной постройке «легально» возведенных объектов предлагается уточнить понятие самовольной постройки.

Что такое «самострой»?

Так, к самовольным постройкам предлагается относить здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых согласований, разрешений и (или) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, исключительно в случае, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

При этом для защиты прав и законных интересов добросовестных застройщиков законопроектом из числа самовольных построек исключаются здание, сооружение или другое строение, возведенные с нарушением установленных ограничений по использованию земельного участка, если постройки возведены на основании необходимых для этого согласований или разрешений или в соответствии с ними, или собственник данного объекта не знал и не мог или не обязан был знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

«В отношении значительного числа зон с особыми условиями использования территории отсутствовал публичный доступ к сведениям о таких зонах, их границах, ограничениях в использовании земельных участков в таких зонах», — отмечают в правительстве.

Механизм перевода из «самостроя»

Так как большая часть самовольных построек являются таковыми из-за несоответствия требованиям застройки, законопроектом предлагается ввести механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. Так, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями планируется осуществлять в порядке, установленном для реконструкции объектов капитального строительства.

Такое решение в случае несоответствия постройки установленным параметрам принимается судом. Органом местного самоуправления такое решение может быть принято в случае, если постройка создана или возведена на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительство на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, при условии, что режим указанной зоны не допускает строительство такого объекта, либо в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия указанного разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

«То есть каждый объект оценивается индивидуально, и при возможности приведения его в соответствие с установленными требованиями, и органом местного самоуправления принимается указанное решение, а не решение о сносе», — указали авторы.

Исключить злоупотребления

Для исключения субъективизма и злоупотреблений на практике при принятии органом местного самоуправления решений о сносе самовольной постройки законопроектом конкретизируются случаи принятия таких решений.

Действующая редакция статьи 222 Гражданского кодекса позволяет органам местного самоуправления принимать решения о сносе самовольной постройки практически неограниченно — в случае создания или возведения самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В результате на практике получила распространение ситуация, когда балансодержатели линейных объектов требуют от граждан сноса зданий, которые являются для них единственным жильем, обеспокоены в правительстве.

Законопроект уточняет случаи принятия указанных решений, предусматриваются в качестве оснований только безусловные признаки самовольной постройки: отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, отсутствие разрешения на строительство, если законодательством на дату начала создания постройки предусмотрена необходимость наличия таких документов. Одновременно признаки конкретизируются: вид разрешенного использования земельного участка не допускает строительства соответствующих объектов и такой земельный участок расположен в границах территории общего пользования или в границах зоны с особыми условиями использования территории, режим которой не допускает такого строительства.

Кроме того, законопроектом также существенно сокращен перечень случаев принятия органами местного самоуправления решений о сносе самовольных построек, поскольку предусмотрен запрет принятия таких решений в отношении объектов недвижимого имущества, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом, либо в отношении которых ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки.

Ограничения по датам

Кроме того, законопроектом предусматривается, что применительно к объекту индивидуального жилищного строительства или возведенному на садовом земельном участке жилому дому, садовому дому решение о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствии с установленными требованиями принимается только судом. Вводятся ограничения на признание самовольными постройками указанных объектов, права на которые зарегистрированы до 1 марта 2018 г.

Также законопроектом устанавливается запрет принятия органом местного самоуправления решения о сносе самовольной постройки, созданной до даты вступления в силу Земельного кодекса РФ (в случае, если основанием принятия решения о сносе является отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок) или Градостроительного кодекса РФ (в случае, если основанием принятия решения о сносе является отсутствие разрешения на строительство). В таком случае принятие решения о сносе самовольных построек возможно исключительно в судебном порядке.

Кто сносит

Предусматривается возложение обязанности по сносу самовольной постройки на правообладателя земельного участка при отсутствии у органа, принявшего соответствующее решение, информации о лице, осуществившем самовольную постройку, что корреспондируется с обязанностями правообладателя земельного участка (ст. 42 Земельного кодекса РФ).

Компенсация

Также вводятся нормы, направленные на защиту имущественных интересов лиц — приобретателей зданий, сооружений, других строений, право собственности на которые было зарегистрировано, в случае признания таких объектов самовольными постройками.

Согласно позиции Конституционного суда РФ, государство в лице уполномоченных законом органов и должностных лиц, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра, подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости.

Проверка же соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества — в отличие от государства в лице органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — зачастую существенно затруднена или невозможна, указали в правительстве.

В этой связи законопроектом предусматривается выплата за счет казны Российской Федерации однократной компенсации за утрату права собственности на здание, сооружение, другое строение в выше указанном случае, а также компенсация лицам или органом, за счет которых был произведен снос самовольной постройки, расходов на такой снос. Порядок выплаты компенсации предлагается урегулировать федеральным законом от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».