Владельцев помещений в многоквартирных домах (МКД) могут лишить права самостоятельно выбирать управляющую компанию. Вместо собственников этот вопрос могут отдать на откуп региональным операторам по управлению жильём. Общественность волнуется — не приведёт ли это к еще большему бардаку на рынке управления жилым фондом и росту расходов россиян? На сегодня этот рынок, мягко говоря, одичал, но возможность сменить проштрафившуюся «управляйку» силами общего собрания — это хоть какой-то инструмент влияния. Теперь и его лишат? Подробнее о том, что происходит на рынке управления МКД, оборот которого оценивается в триллионы рублей, — в материале ИА REGNUM.

ЖКХ
ЖКХ
Александр Горбаруков © ИА REGNUM

Напомним, 14 октября 2021 года газета «Известия» со ссылкой на Торгово-промышленную палату РФ сообщила об инициативе, которая в случае ее реализации существенно перекроит рынок управления многоквартирными домами. Если коротко, то предлагается создать региональных операторов по управлению жильем, которые вместо самих собственников будут выбирать управляющие компании через конкурсы. Создание подобных регоператоров фигурирует в проекте Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2030 года.

Пока проект стратегии в стадии обсуждения общественности.

Какими средствами будут оплачивать услуги ещё одной прослойки, регоператоров, пока не ясно, но уже сейчас есть опасения, что источник — карман собственников, и приведёт это не к наведению порядка на рынке, а лишь к росту расходов россиян.

О том, что рынок управления нуждается в ежовых рукавицах, спорить бессмысленно. Сегодня ситуация такова, что за вас могут составить нужный протокол, подделав подпись и «проголосовав» как удобно, из договора управления могут волевым решением исключить пункт обязательного перечня, который по закону исключать нельзя, а когда градус недовольства жильцов работой УК достигнет пика, то она просто сменит «вывеску» и продолжит работать под новой.

Вот только не выйдет ли как с мусорной реформой, которую пришлось в первые месяцы буквально в формате ручного управления проводить, и до сих пор там не все гладко?

Справка: по данным, размещенным в ГИС ЖКХ, на середину октября 2021 года 622 607 домов из 952 206 имеющихся в системе (91,83% от общего числа жилфонда) управляются именно УК. Также более 53 тыс. домов находятся под управлением ТСЖ, ЖСК, ЖК и иных кооперативов. За последние пять лет, начиная с 2016 года, к административной ответственности были привлечены 28 109 управляющих организаций. Это 38,81% от их общего числа. Лицензирование в этой отрасли начато с 2015 года.

Многоквартирные дома
Многоквартирные дома
Наталья Стрельцова © ИА REGNUM

Бардак на жилищном рынке

Количество «управляек» в РФ растёт, как грибы после дождя. Порой у одного бизнесмена в портфеле скапливаются 5−10 профильных компаний. Доходит до того, что, как только проштрафилась одна из них перед жильцами, её же директор и владелец выдвигает через «доверенных лиц» в доме другую из своей же колоды и уже она спокойно работает дальше. Вот только бенефициар-то остаётся один, а значит и качество оказанных услуг не меняется. Только жильцов дурят «сменой вывески».

Интерес бизнеса к рынку вполне понятен. Это же золотое дно, или, как сказал один высокопоставленный чиновник: «Люди — вторая нефть».

Так, в 2021 году, по прогнозам аналитиков BusinesStat, на которых ссылается РБК, оборот рынка управления в ЖКХ России (содержание жилья и коммунальные платежи) составит 2,85 трлн рублей. Суммы астрономические. Для сравнения: это сопоставимо с годовыми бюджетами сразу нескольких регионов России.

Как известно, там, где большие деньги, не стесняются в методах борьбы за них.

На сегодня, чтобы сменить плохо работающую управляющую компанию, собственникам квартир и нежилых помещений в МКД нужно лишь вовремя жаловаться в госжилинспекцию. Она может инициировать лишение УК права управления домом после грубых нарушений лицензионных требований, а далее и лицензии.

Подробный перечень грубых нарушений лицензионных требований содержится в постановлении правительства от 28.10.2014 года № 1110. С 2022 года порядок изменится, и региональный лицензионный контроль подпадёт под действие нового № 248-ФЗ.

Подъезд дома
Подъезд дома
Дарья Антонова © ИА REGNUM

В нежелании терять лакомый кусок порой УК доходят до прямых нарушений закона — подделки протоколов общих собраний собственников.

Сообщения об этом летят изо всех уголков России. Так, например, в 2017 году Советский районный суд Воронежа рассмотрел иск «о признании решения и протокола общего собрания собственников жилья недействительным, о сообщении в правоохранительные органы о наличии признаков преступления». В протоколах по ряду вопросов, в том числе ежегодной индексации платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, воронежцы обнаружили не свои подписи. В ходе слушаний выяснилось, что даже председатель совета дома не знал о таком собрании, а опрос собственников показал, что они в собрании не участвовали, а «подписи под протоколом им не принадлежат». А те жильцы, которые якобы являлись инициаторами, в суде заявили, что никаких собраний они не инициировали и не проводили. Протокол с липовыми автографами в суде предъявила управляющая компания. В итоге документ аннулировали, но, к сожалению, неизвестно, привлекли ли кого-то к уголовной ответственности или нет.

Далее, «Российская газета» сообщила, что в 2017 году в Мурманске одна из крупных УК решила увеличить тарифы на ремонт и содержание общего имущества, а заодно ввести незаконную плату за косметический ремонт подъездов. В ходе разбирательств и опроса 25 свидетелей опять же выяснилось, что их подписи и подписи их родственников в листах голосования были подделаны. Были среди «подписантов» даже те, кто уже лет десять в доме не проживает, так как переехал в Санкт-Петербург.

В Североморске дошло до анекдотичной истории — при подсчёте голосов собственников итоговый процент вышел не 100, а 147,98%.

А в Балашихе в 2020 году протоколы, в которых собственники не узнали свои подписи, и вовсе были использованы для смены управляющей компании.

Балашиха
Балашиха
(сс) Валерий Дед

Есть случаи и посвежее. Так, в октябре 2021 года прокуратура Оренбургской области сообщила о возбуждении уголовного дела по фактам подделки протоколов общего собрания собственников. В этот раз группа пока еще неизвестных лиц «нарисовала» документ, в котором жильцы якобы выразили согласие о переносе срока проведения капремонта с 2020 на 2021 год. На сегодня решается вопрос о возбуждении уголовного дела, так как опрошенные жильцы заявили, что «подписи в протоколах им не принадлежат».

Важно: если до 2015 года протоколы общих собраний и листы решений к ним официальными документами не считались, то сейчас подобные манипуляции подпадают под ст. 327 УК РФ («Подделка, изготовление или оборот поддельных документов, государственных наград, штампов, печатей или бланков»).

Вот только ушлых «Бендеров» уголовным преследованием, судя по всему, не испугать.

Липовые протоколы — кто ответит?

Весной 2020 года семья С. приобрела квартиру в одном из многоквартирных домов Барнаула. Уже летом того же года состоялось собрание собственников, на котором работа управляющей компании — ООО «Ком сити» была признана неудовлетворительной. Вместо неё было избрано ООО УК «МКР Новосиликатный».

Самое удивительное, что владельцем 50% доли в «МКР Новосиликатный» был Вадим Филистов, который был директором «Ком Сити» и владельцем 33% доли в оном. Удивительно, не правда ли? Признать неудовлетворительной работу одной фирмы бизнесмена, которой он же руководил, и выбрать его же фирму с другим названием. А всё дело в том, что мало кто изучает выписки о компаниях, голосуя лишь по названию, которое вроде как другое.

Прошел год с момента переизбрания, но претензии к качеству работы УК у некоторых собственников остались. Так, управляющая компания, ссылаясь на решение собственников, исключила из договора управления уборку мест общего пользования (подъездов). В ответ на жалобу одного из собственников в инспекцию строительного и жилищного надзора Алтайского края УК заявила, что уборка договором не предусмотрена. В итоге — некоторые жильцы самостоятельно моют подъезды в свободное от работы время, пытаясь привлечь к этому и соседей, а те отчего-то против делать работу, которую обязана по закону делать УК и стоимость которой входит в тариф.

Подъезд
Подъезд
Дарья Антонова © ИА REGNUM

На жалобу одного из собственников квартиры в доме инспекция еще осенью 2020 года сообщила, что, «согласно пункту 23 главы III Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядка их оказания и выполнения, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290, уборка мест общего пользования входит в работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в МКД». В переводе на русский язык это означает, что корректировать по своему желанию ни жильцы, ни УК минимальный перечень услуг не имеют права и убирать в подъезде управляющая компания обязана. Это подтвердило и предостережение, которое инспекция направила в адрес УК еще в 2020 году.

Вот только плевать, похоже, управляющая компания хотела на эти предостережения. В августе 2021 года инспекция уточнила, что была проведена внеплановая проверка УК «МКР Новосиликатный», установившая, что санитарное состояние подъездов дома находится в неудовлетворительном состоянии. В результате проверки был составлен акт, и в адрес УК направили предписание — принять меры по уборке подъездов. Вот только воз и поныне там.

Конфликт об уборке подъездов мог бы быть мелким частным спором, если бы не одно «но».

Летом 2021 года заявитель (он же собственник квартиры в том же доме) в системе ГИС ЖКХ случайно обнаружил, что в сентябре 2020 года и январе-феврале 2021 года в доме прошло аж два собрания, на котором якобы, по инициативе старшей по дому, решилась судьба уборки подъездов — «силами собственников». Вот только подписи заявителя в этих протоколах и листах к ним были поддельными.

Примечательно: в базе ГИС ЖКХ в графе «организация, разместившая информацию», а именно протоколы с липовой подписью, числится та самая УК «МКР Новосиликатный».

Барнаул
Барнаул
(сс) Muad'Dib

Последовало заявление в правоохранительные органы. Сотрудник МВД, представившийся Станиславом, прибывший для опроса жильцов, отметил, что никто не расписывался в тех протоколах и будет почерковедческая экспертиза. Старшая по дому также заявила, что она не знает о таких собраниях и не была их инициатором.

Последний раз о судьбе заявления о подделке официального документа заявителю сообщали 11 августа 2021 года. На сегодня не известно, привлечен ли виновный к ответственности или нет. Во всяком случае, автора обращения на почерковедческую экспертизу никто не приглашал и ответа о завершении расследования не давал.

Этот случай — один из многих на просторах РФ, яркая иллюстрация к тому, что происходит в отрасли.

Ситуация в сфере управления МКД давно нуждается в наведении порядка. Вот только не приведёт ли попытка введения государственных регоператоров для управления жилищным рынком к ещё большему бардаку?