В 2020 году в стране случился ипотечный бум. По данным Росреестра, россияне побили рекорд 2018 года — банки выдали ипотечные кредиты на сумму 4,3 трлн рублей. Небольшой спад наблюдался только в апреле 2020 года, это было связано с пандемией. Но уже к июню рынок недвижимости сильно оживился. Это связано с госпрограммой по субсидированию ипотечных ставок, она стартовала в апреле прошлого года. В среднем каждый четвертый ипотечный кредит в России в 2020-м выдавался по госпрограмме, а к декабрю число льготных кредитов достигло 88% в общем объеме ипотечных продаж.

Рынок жилья
Рынок жилья
Иван Шилов © ИА REGNUM

Как только заемщики массово начали брать «дешевую» ипотеку, застройщики подняли цену на квадратный метр, в среднем на 10−15%. Для покупателя всю выгоду от пониженной ставки уничтожил резкий рост цен.

Сейчас на рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация. Россияне отказываются от уже одобренных кредитов, подавляющее большинство — из-за повышенной ставки. Они рассчитывают именно на льготное кредитование и ставку не выше 7,5% — такая возможна только при государственном субсидировании. Если льготная ипотека хоть как-то компенсировала для заемщика удорожание «квадратов», то сейчас без льгот и с учётом выросшей на 15% цены собственное жилье стало недоступным для многих. Каждый десятый отказавшийся от одобренной ипотеки заявил, что снимать квартиру выгоднее, чем приобретать.

Дальнейший сценарий во многом зависит от решения правительства по продлению льготного кредитования — пока программа действует до июля 2021-го. За продление выступают застройщики — еще бы, ведь льготная ипотека «вытянула» рынок недвижимости в прошлом году. Банки в целом не против продления программы, но считают, что спрос со стороны платежеспособных заемщиков себя исчерпал. Заемщики, как мы видим, не готовы брать ипотеку по банковской ставке и на предлагаемый банком срок — слишком долго и дорого. В 2020 году 18% квартир покупали инвесторы, чтобы сдавать их в аренду или продать на пике стоимости. Раньше инвесторы выкупали 6% вводимых квадратов. Избыток предложения на рынке аренды может удешевить стоимость съемного жилья, вызвать спад интереса к покупке квартиры с инвестиционной целью и, следовательно, к удешевлению стоимости квадратных метров. Мне это кажется маловероятным сценарием — пока избытка предложения рынок недвижимости не ощущает.

Серьезной альтернативы ипотеке на рынке пока нет. Получить жилье от государства бесплатно может ограниченное число людей, да и ждать своей очереди придется десятки лет. На средства маткапитала, чаще всего, можно купить только неликвидное жилье. Некоторые застройщики предлагают рассрочку, но она требует большого первого взноса и ежемесячных платежей (рассрочка дается обычно на срок до трех лет). Участие в строительном кооперативе, покупка жилья при поддержке работодателя, лизинг (чаще используется в коммерческой недвижимости) — все эти способы проигрывают ипотеке в популярности.