Не так давно Ассоциация банков России (АБР) направляла в Минфин РФ письмо с предложением изменить формулу расчета компенсаций, чтобы сделать льготную ипотечную программу «не только выгодной для потребителей, но и более интересной для банков». Ассоциация, представляющая интересы банковского сообщества, обращала внимание на то, что после снижения ключевой ставки ЦБ, на тот момент, размер ставки составлял 4,5%, компенсации банкам снизились вдвое, и даже субсидирование ипотечной ставки не позволяет им выдавать кредиты с выгодой для себя. Напомним, по условиям новой запущенной в апреле льготной ипотечной программы, заемщики могут взять кредит на покупку квартиры в новостройке по ставке не выше 6,5% годовых на весь срок кредита. 23 июня президент РФ Владимир Путин предложил расширить пределы лимитов по стоимости жилья — в Московском и Петербургском регионах до 12 млн рулей, в других субъектах — до 6 млн рублей. Согласно постановлению правительства, недополученные доходы банка от выдачи такой ипотеки — это разница между ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3 п.п., и льготной ставкой (6,5%). На момент запуска программы ключевая ставка ЦБ составляла 5,5% годовых. Таким образом, при выдаче ипотеки по программе банк мог рассчитывать на компенсацию 2 п.п. После снижения ключевой ставки до 4,5% в июне применение той же формулы стало приносить банкам возмещение в 1 п.п. Несмотря на то, что государство ставит своей задачей расширить для россиян доступ к жилью, использовать строительный сектор для разгона экономики и в принципе, когда экономика страны входит в ступор, банковское сообщество обеспокоилось своей снижающейся маржой за счет льготной ипотеки.

Деньги
Деньги
Дарья Антонова © ИА REGNUM
Ипотека
Ипотека
Константин Ерёмин © ИА Красная Весна

Какое решение этой проблемы нашел Минфин, теряющий всякие надежды по наполнению бюджета и трясущийся за каждую копейку, которая могла бы пойти в социальные проекты? Конечно, как обычно, ведомство решило прибегнуть к самому тривиальному варианту. Замминистра финансов Алексей Моисеев, в последнее время уличенный в откровенной разговорчивости с иностранными инвесторами, продвигает, по сути, ограничительную меру. Минфин — в принципе, ведомство, ограничивающее рост экономики. Вот и на этот раз ведомство, решило не отступать от своих давних традиций и предлагает свернуть программу льготной ипотеки. По словам Моисеева, из-за льготных программ по ипотеке существуют риски возникновения пирамиды в бюджете. «Значительное расширение программ субсидирования за пределами «антикризиса» может стать такой пирамидой для бюджета, потому что мы не знаем, какая ставка будет через 10−15 лет. При этом если ставка субсидирована, она ниже рыночной, она не будет рефинансирована, и срок жизни этих кредитов по факту будет больше, чем те [средние] семь лет, которые они сейчас живут. И это будут те же номинальные 20 лет, непредсказуемы расходы бюджета в неопределенном будущем», — заявил Моисеев на конференции издания «Ведомости». К тому же, как заметил замминистра, многие банки уже предлагают ставки по этой программе ниже пороговых 6,5%. Отметим, льготная ипотека под 6,5% и так действует ограниченный срок — взять кредит можно только до 1 ноября. То, что программу можно продлить именно в этом виде — большой вопрос, и дело не только в обеспеченности населения, к слову, по оценкам Минфина и «Дом.РФ», которые озвучил Моисеев, осилить ипотеку могут не более 60% граждан, это максимум, даже если ставка будет 0%, по его словам, «люди просто не смогут вернуть тело кредита». Судя по объему возводимого жилья, строители тоже не способны в текущей ситуации построить больше. И не смогут, если платежеспособный спрос будет ограничен. Нужно снижать ипотечную ставку и дальше, а также стоимость строительства. Кстати, решительных действий со стороны Минстроя по поводу удешевления строительства за счет сокращения административных процедур, до сих пор так и не последовало. Да, была заявлена некая оптимизация процессов, но, как мы видим, весомого вклада в удешевление конечной стоимости жилья это не внесло.

Алексей Моисеев
Алексей Моисеев
Minfin.ru

Так что Минфину сейчас еще больше, чем прежде, стоит озадачиться ростом благосостояния граждан страны — налогоплательщиков. А не строить прогнозы на основе и без того всем очевидных вещей: программа под 6,5% не может априори действовать дальше, когда ключевая ставка становится всё ниже. Почему-то Минфин с той же решительностью, с которой принялось защищать бюджет от лишних расходов, не рассуждает по поводу того, сможет ли бюджет или страна с потерей налогоплательщиков обеспечить инвесторам доходность по госбумагам, ведь, что будет с бюджетом через 5−10 лет и какая, по словам же Моисеева, будет ставка, неизвестно.

Между тем с завершением льготной ипотечной программы, банки лишатся еще одного источника доходов, которые им обеспечивало государство, компенсируя разницу между рыночной и льготной ставками по ипотеке. Понятно, что к деятельности банков возникает слишком много нареканий. Вот и сейчас, наряду с заявлением Моисеева в СМИ, распространилась информация о том, что банки, по сути, тормозят развитие дальневосточной ипотеки. Для получения кредита под 2% для индивидуального жилищного строительства, по словам главы агентства по развитию человеческого капитала Сергея Ховрата, банки просят залог гораздо больше необходимого. Между тем «дальневосточная ипотека» — это кредитная программа для приобретающих жилье молодых семей, у большинства из которых нет имущества под залог. Банки справедливо замечают, что им необходимо защищаться от рисков — им нужен ликвидный понятный залог, коим строящийся дом выступать не может — банки не понимают, что будет построено. Налицо очередная законодательная коллизия. Судя по всему, коллизия еще и в том, что такая же программа одновременно доступна владельцам «дальневосточных гектаров». Если желающие получить дальневосточный гектар могут обладать залоговым имуществом, то это вовсе не означает, что им же может обладать молодая семья. И именно молодые семьи в этом случае оказываются в проигрышном положении. Правительству стоило бы подумать, прежде чем объединять совершенно разные категории людей в одну программу. Можно ненавидеть банки и всё, что с ними связано, но в данном случае невозможно возложить вину только лишь на банки за торможение хода дальневосточной ипотеки. Отсутствие ликвидных залогов может довести банковскую систему сейчас до краха. Развал банковской как основы финансовой системы страны может привести российскую экономику к печальным последствиям. Минфин об этом в курсе?