Москва, 20 января, 2020, 13:23 — ИА Регнум. В контексте послания президента Федеральному собранию национальный проект «Жилье и городская среда» нужно скорректировать: предоставлять государственную поддержку не только через банки, но и через небанковские институты финансирования покупки квартир, в том числе жилищные кооперативы. В этом уверен доктор экономических наук, председатель правления жилищного кооператива «Бест Вей» Роман Василенко.

«Бест Вей»
Доктор экономических наук, председатель правления жилищного кооператива «Бест Вей» Роман Василенко.

«В национальном проекте по жилью ставится задача увеличения объемов нового жилья до 120 млн кв м в год. Однако рыночные условия для этого отсутствуют, — полагает Василенко. — С переходом на проектное финансирование и продажу через эскроу-счета затраты застройщиков вырастают — так как вместо долевого финансирования в процессе строительства нужно будет привлекать кредиты, а значит сократится рентабельность. Она в строительстве не может быть низкой, так как высоки регуляторные риски».

«Однако во многих субъектах Федерации она уже неприемлемо низкая — и число таких регионов растет. Маржа застройщиков снизилась в том числе в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, крупных городах России, — отметил он. — Поддержать рынок можно за счет стимулирования спроса на жилье. Главным инструментом называют ипотеку. По последним отчетам ЦБ мы видим, что объем ипотечного кредитования более или менее выровнялся после снижения первой половины 2019 года только во втором полугодии. Средняя ипотечная ставка сейчас самая низкая за все время — но она уменьшилась после нескольких снижений базовой ставки, проведенных ЦБ и достижения рекордно низкого значения инфляции с довольно большим временным лагом. Спрос на ипотеку будет расти, в том числе с учетом объявленных президентом Владимиром Путиным новых возможностей и льгот по финансированию ипотеки молодыми семьями».

«При этом возможности увеличения этого спроса не нужно преувеличивать, особенно в провинции, — пояснил Василенко. — Во-первых, граждане не уверены в том, что их доходы позволят обслуживать кредиты. Во-вторых, многие из них не соответствуют достаточно жестким банковским стандартам. Стоп-факторов для банков множество: это и недостаточный официальный доход, и частая смена мест работы, и просрочки по другим кредитам, зафиксированные в кредитной истории. Сегодня даже значительная часть из тех, имеет права на льготы по ипотеке, по данным Счетной палаты, не получает ее, потому что им не одобряют кредиты банковские кредитные комитеты».

«Для российских условий хорошо подходит известный в мире альтернативный способ финансирования спроса на жилье — жилищные кооперативы. ЖК — некоммерческие организации, по сути, оформляющие покупку вскладчину, на беспроцентной основе. Покупка квартиры кооперативом стоит существенно дешевле дешевле, чем покупка ипотечной квартиры, в стоимости которой учтены банковский процент и страховка, для вступления в кооператив нет препятствий, существующих для получения ипотеки, — заявил председатель правления жилищного кооператива «Бест Вей». — Кооператив — касса взаимопомощи. Для начала работы кооператива нужно, чтобы первоначальные взносы внесли как минимум пять пайщиков — они сформируют правление кооператива. Вскладчину покупается квартира первому пайщику, потом второму, если хватает средств — третьему. А дальше формируется очередь по покупке квартир — они приобретаются по мере накопления в паевом фонде средств за счет возвратных платежей от тех, кому уже купили квартиры, а также от новых пайщиков».

«В паевой фонд может внести свою лепту и государство, — рассказал Василенко. — В Германии госфинансирование паевых фондов жилищных кооперативов осуществляется на систематической основе. В послевоенный период оно доходило до 25% паевого фонда кооператива. Советские жилищные кооперативы также частично финансировались государством. Сейчас в России есть кооперативы, получающие госфинансирование из бюджетов субъектов Федерации».

«Кооперативы, в отличие от банков, не проверяют кредитную историю. В этом нет необходимости, так как квартира до полной выплаты пая находится в собственности кооператива, — отметил он. — Поясню схему покупки объекта недвижимости кооперативом: пайщик вносит сразу или поэтапно первоначальный взнос — минимум 35% от стоимости квартиры, ставится в очередь на покупку квартиры. Как только в паевом фонде кооператива появляются свободные средства для финансирования оставшихся 65% от стоимости квартиры, происходит покупка. Приобретается та квартиры, которую выбрал пайщик. Он сам участвует в переговорах с продавцом — кооператив оказывает профессиональную помощь: привлекает юриста и оценщика, дает, например, информацию о том, что квартира стоит выше рынка. Если пайщик хочет все-таки именно эту квартиру и у кооператива нет юридических вопросов к ней, она приобретается. При этом квартира как целевое приобретение не включается в основные фонды кооператива, пайщик получает право прописки и проживания в ней вместе с членами семьи. Как только долг перед кооперативом погашен, квартира переходит в его частную собственность. Долг гасится 10 лет — но довольно часто пайщики погашают его досрочно».

«Режим возвратных платежей в покупке квартиры, внесенной кооперативом, — максимально удобный для пайщика, это не обязательно аннуитетные платежи. При необходимости для пайщика может быть предоставлена отсрочка — — не нужно прибегать к сложной процедуре ипотечных каникул, как в случае с банком, — считает эксперт. — Кооперативу важно сохранить плательщика, вносящего возвратные платежи, а не отнять квартиру. Ведь в случае расставания с пайщиком кооператив, в отличие от банка, обязан за два месяца вернуть пай. Если этот пай уже использован для покупки квартиры для данного пайщика, квартира может быть реализована на открытом рынке или передана другому пайщику. Если покупка квартиры пока не совершена, возврат происходит изпаевого фонда. В случае, если пайщик все-таки не справляется с выплатами, он уходит из кооператива — без квартиры, но с деньгами, которые вкладывал ранее в ее покупку».

«Кооперативы вынуждены бороться с легендами о том, что в их основе лежат «пирамидальные» схемы, — посетовал он. — Стремление привлекать новых пайщиков выглядит как черта пирамиды — но ей на самом деле не является, так как внесенные средства обеспечиваются приобретаемым объектом недвижимости — приобретенной за счет 35-процентного первоначального взноса данного пайщика и с использованием 65% средств других пайщиков. Учитывая, что квартиры как минимум не дешевеют, понятно, что их продажа позволяет вернуть все средства. Рискованная форма ЖСК: дом не достроен, и за счет его реализации вернуть пай целиком не удается. У классических ЖК — покупающих готовые квартиры, таких рисков нет (если, конечно, приобретаемые ими квартиры проходят качественную юридическую проверку и независимую оценку)».

«Таким образом, — резюмировал Василенко, — жилищные кооперативы — это мягкая по условиям получения помощи, в отличие от банков, социально ориентированная система. При массовом распространении она способна компенсировать недостатки ипотеки в финансировании спроса на жилье — о чем свидетельствует, например, опыт Германии, где сосуществуют ипотечное кредитование и массовая жилищная кооперация, которая даже преобладала в послевоенный период. В Германии жилищные кооперативы приобретают 10% объектов недвижимости на германском рынке. Кооперативы прежде всего должны быть поставлены в равные условия с банками в отношении возможностей получения государственных дотаций и льгот. Кроме того, государство могло бы содействовать ускорению получения кооперативных квартир. Основная экономическая проблема, с которой сталкивается большинство кооперативов — слишком длинная очередь на покупку квартиры. Я знаю кооперативы, существующие больше 10 лет, в которых в очереди нужно стоять больше пяти лет. В крупных кооперативах ожидание — год. Один из способов ускорить покупку квартир кооперативами — частичное государственное финансирование паевого фонда кооператива».

«Государству целесообразно стимулировать покупку квартир гражданами без ипотечной «наценки» — — то есть с помощью кооперативов. А также популяризировать кооперативы», — подчеркнул эксперт.