Операция «дольщики»: Как монополизировать и сдать строительство РФ Западу

В декабре 2017 года Интерфакс сообщал, что губернатор Московской области Андрей Воробьев обратился к президенту РФ Владимиру Путину с предложением предоставить регионам возможность принудительного изъятия во внесудебном порядке у застройщиков земельных участков и незавершенных объектов с целью окончания строительства за счет бюджета, либо реализации с публичных торгов, уточнив, что данное предложение предварительно проработано с Минстроем. Затем последовала резолюция Владимира Путина в адрес Правительства РФ о необходимости рассмотрения вопроса по внесению необходимых изменений в законодательство. Однако данную инициативу ожидало фиаско, поскольку она входила в противоречие с базовыми принципами законодательства, в том числе с Конституцией РФ, которая не позволяет лишать имущества во внесудебном порядке. Единственным законным способом на этот случай, отмечал тогда Воробьев, может быть банкротство застройщика, но оно растягивается на годы.

Механизм, вступающий в силу уже со дня на день, а именно введение с 1 июля эскроу-счетов при строительстве жилья в рамках по ДДУ, похоже, позволит бескровно, быстро и не внедряясь «в тело» конституции, наконец, разобраться с застройщиками. Чего не скажешь о решении проблем дольщиков, несмотря на то, что проектное финансирование возникало именно под эгидой защиты их интересов государством.

В последнее время множество экспертов поделилось своим мнением, сходясь в прогнозах по поводу предстоящего сужения рынка застройщиков, было приведено количество тех, кто может уйти из-за невозможности получения кредитов, озвучен определенный круг проблем, с которыми будут сталкиваться строители. Свои опасения о сокращении ранка на треть даже высказал сам Минстрой, что удивительно, ведь заявлять о них нужно было на стадии обсуждения законопроектов, а не после их принятия. Как быстро будут происходить на строительном рынке слияния и поглощения ввиду ухода одних и принятии их обязательств другими компаниями, остается только гадать. Соответственно, тем, кто успел вступить в долевое строительство до 1 июля придётся запастись на этот период времени терпением, а тем, кто вынашивает планы об участии в долевом строительстве, более тщательно отнестись к выбору застройщика. Как правило, в стрессовых ситуациях, когда существующие страхи прирастают новыми, россияне предпочитают делать выбор в пользу самых крупных компаний, присматриваясь к лояльным «предпочтениям» государства. Увидеть подобную модель поведения можно на примере банковской сферы, кризис в которой, связанный с зачисткой сектора, привел очень многих людей в Сбербанк.

Если посмотреть на рейтинг застройщиков, то на первом месте, по данным портала «Единый реестр застройщиков» («ЕРЗ»), на 1 июня 2019 года располагается группа ПИК. Интересно, что в год, когда господин Воробьев просил, по сути, изменить конституцию, ПИК, ещё не являясь столь мощным, как сегодня предприятием, купил на тот момент лидера рынка — самую крупную компанию «Мортон» Александра Ручьева. Сделка и позволила ПИКу стать номером один на строительном рынке России. На втором месте после ПИКа находится Санкт-Петербургская Группа ЛСР, которая строит более 4-х миллионов квадратных метров жилья в рамках ДДУ, работая в трех регионах страны. Третье место занимает работающий в 3-х субъектах России холдинг «Setl Group» из Санкт-Петербурга с общим объемом строительства более 3-х миллионов квадратных метров. Далее по списку следуют компании с объемом строительства от 1,4 миллионов квадратных метров и ниже. Доля возводимого на сегодня жилья компанией «ПИК» превышает 7,6 миллиона квадратных метров, то есть вдвое больше своего ближайшего конкурента «ЛСР».

Что касается лояльности государства, на которую, как мы отмечали, любит ориентироваться российский народ, мол, государство не позволит им рухнуть, ведь тогда пострадает много людей, то в перечне системообразующих организаций России, разработанном Правительственной комиссией по повышению устойчивости развития российской экономики и, размещенном на сайте Минэкономразвития РФ, в разделе «господдержка системообразующих предприятий» с внесенными в него 21 декабря 2016 года изменениями находятся как действующие компании, так и уже обанкротившиеся организации. Так что стоит ли ориентироваться на лояльность государства — большой вопрос. В перечне несколько компаний — АО «Интеко», АО «СУ-155», ООО «Мортон-РСО», ПАО «Группа «ЛСР», ПАО «Группа компаний «ПИК», ОАО «Компания Главмосстрой». «Су-155» на начало 2013 года, являясь одной из крупных компаний, ведущей свою деятельность в 54 городах России, а также в странах СНГ и Европе и имеющей в своем составе более 100 компаний, в том числе, помимо профилирующихся в строительстве жилья и производстве стройматериалов — предприятия по добыче нерудных полезных ископаемых и машиностроительные заводы, в 2016 году обанкротилась, сейчас объекты компании достраивает АО «Банк ДОМ. РФ». АО «Интеко», ставшая в 90-е годы и позднее известной благодаря «родству» учредителя компании — Елены Батуриной с мэром Москвы Юрием Лужковым, позже переходила в руки других собственников. На сегодняшний день Интеко, по данным «ЕРЗ» строит более 528 тысяч квадратных метров жилья в 3-х регионах страны. ОАО «Компания Главмосстрой», входящая до 2018 года в холдинг «Главстрой» группы «Базовый элемент» Олега Дерипаски, а ныне принадлежащая созданному 4 физлицами в апреле 2018 года ООО «Либра Холдингс», находится на 9-м месте рейтинга застройщиков и возводит сейчас более 1,1 миллиона квадратных метров жилья в 4-х регионах. ООО «Мортон-РСО» входит в группу компаний «ПИК». О состоянии дел ПАО «Группа «ЛСР» и ПАО «Группа компаний «ПИК», находящихся на втором и первом местах рейтинга соответственно, мы говорили выше. Получается, «любимчиков» у государства немного, что может оказаться слабым звеном в его политике, особенно памятуя историю с Русалом.

Есть ли шансы выжить в новых условиях не близким банковскому сообществу и государству компаниям? Перспективы для них выглядят призрачно. Правительство всячески старается устранить пробелы законодательства для максимального закрытия лазеек. 17 июня, как сообщал «ЕРЗ», на заседании комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям были рассмотрены и одобрены поправки ко второму чтению в законопроект №681 472−7, который направлен, конечно же, на решение проблем долгостроя с помощью создания региональных фондов защиты дольщиков. Если ранее эксперты заявляли в СМИ, что застройщики смогут обходить ДДУ с эскроу-счетами, уходя в сегмент строительства апартаментов, то сейчас эту возможность вырубают на корню — согласно новым поправкам устанавливается запрет на использование любых опосредованных схем привлечения средств граждан в строительство многоквартирных домов (МКД), включая апартаменты. Также застройщикам предоставляется возможность однократного добровольного перевода уже возводимых по старой схеме объектов на новую схему — с использованием эскроу-счетов. Примечательно, что профильный комитет Госдумы, отмечает «ЕРЗ», в процессе окончательной подготовки законопроекта ко второму чтению повременил вносить ранее задуманные поправки, предусматривающие предоставление беспроцентных кредитов Фондом защиты дольщиков отдельным категориям застройщиков. Эту инициативу ранее критиковал вице-премьер Виталий Мутко, который пояснял, что и без данной инициативы в этой истории механизмов достаточно. Зато другой инструмент помощи застройщикам — поручительство федерального Фонда защиты дольщиков по целевым кредитам, привлекаемым у всех уполномоченных банков, в редакции будущего закона остался. Упростился порядок и сократились сроки проведения повторной госэкспертизы, разграничения сметной и контрактной стоимости строительства, создания федерального реестра документов в области инженерных изысканий, проектирования, строительства, сноса, и т. д. Странно, почему ранее не вводили подобных послаблений и не скажутся ли они на качестве возводимого жилья? Интересно, не правда ли? Всё, так сказать, на благо банков?

Сейчас мы с вами будем наблюдать борьбу двух мощных кланов банковского сообщества и государства, да такую борьбу, что только щепки лететь будут. Однако её итог и в случае победы банковского сообщества, и в случае победы государства может сослужить плохую службу. В любой борьбе все средства хороши — сколько в её результате выведется государственных денег и средств населения неизвестно, но совершенно очевидно — суммы будут огромными. И борьба уже идёт!

5 июня «ЕРЗ» сообщало, что мэр Москвы Сергей Собянин предложил банкам открыть региональному руководству допуск к данным о проектном финансировании, что, по его мнению, позволит мониторить своевременность финансирования банками застройщиков и видеть, насколько своевременно они гасят проценты по кредитам. Президент РФ Владимир Путин поддержал идею, реализовать которую без согласия самих застройщиков невозможно, так как придётся приоткрывать завесу банковской тайны. Для этого, по мнению Собянина, нужно «либо изменить инструкцию Центробанка, либо внести в банковское законодательство какие-то поправки, которые бы «позволяли уполномоченным органам государственной власти в области долевого строительства такой информацией обладать».

«Я думаю, что в принципе предоставление информации субъектам Федерации возможно с согласия заемщика, — сказала в ответ на данную инициативу Эльвира Набиуллина, уточнив, — если застройщик согласен, чтобы эта информация предоставлялась, тогда не будет нарушения законодательства о банковской тайне. Но мы должны дополнительно рассмотреть».

Переживания Сергея Собянина не беспочвенны, ведь властям теперь будет совершенно непонятно, как развивается строительный рынок, кого финансируют банки, кто станет банкротом, и в чью пользу отойдут строительные мощности.

«Например, банк будет задерживать на день, на неделю, на месяц финансирование по каким-то причинам, связанным с проектным финансированием. Мы об этом знать не будем, — спроецировал ситуацию на ближайшее будущее мэр Москвы, добавив, — мы узнаем информацию об этом, когда будут какие-то серьёзные проблемы».

Но глава ЦБ стоит на своем, подчеркивая, что окончательное решение о финансировании (дофинансировании) застройщика на основе анализа рисков должны принимать банки.

Между тем первые ласточки, профинансированные по не очень понятным для общества и властей принципам, запущены банковским рынком в жизнь, — например, Сбербанк профинансировал своего регионального клиента в рамках проектного финансирования впервые почти по нулевой ставке кредита — 0,01% годовых, об этом 14 июня сообщал портал «ЕРЗ». Начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова отметила, что так вышло благодаря хорошей маркетинговой политике клиента-застройщика, за счет которой он сумел сформировать большие объемы средств дольщиков на счетах эскроу.

То, что банки не заинтересованы в развитии экономики страны, видят все, это давно не секрет. А вот системообразующие предприятия, особенно такое крупное, как ПИК, могут нанести стране непоправимый урон. Помните, как США припомнили Олегу Дерипаске его прошлое и под предлогом санкций арестовали, а по факту отняли активы предприятия. Между тем активы ПИКа впечатляют, включая производство строительных материалов и земельные ресурсы. Чем попрекнуть основного собственника компании Сергея Гордеева найдется, хотя сам Гордеев так не считает. Например, в интервью газете «Ведомости» в ноябре 2017 года на вопрос о том, почему была закрыта его первая компания «Росбилдинг», вокруг которой потянулся такой шлейф дурной славы, что в любом захвате того или иного объекта в Москве обвиняли именно ее, Гордеев заявил, что важно понимать исторический контекст. Компания начала заниматься поглощениями в 1999 и 2000 годах, и она относилась к тому, что делала, как к очень благородному делу. Но через какое-то время, по словам Гордеева, схема, по которой действовал Росбилдинг, была скопирована другими предпринимателями:

«Некоторые так называемые предприниматели стали совершать криминальные действия, появилось много компаний, групп, которые подделывали документы. И когда мы это осознали, стало понятно, что нам надо срочно закрываться, и мы приняли решение о закрытии», — рассказал Ведомостям Серей Гордеев.

Интересны ли будут подобные объяснения Гордеева для США? Не станут ли они тянуть за ниточку, распутывать клубок?

В любом случае, даже если перестать жить санкционными ожиданиями и посмотреть на планы собственника, то, во-первых, ПИК уже долгое время работает в соответствии с международными правилами, так как ещё в 2007 году проводила IPO. В том же интервью «Ведомостям» в 2017 году Гордеев заявлял о планах провести в ближайшие годы SPO. А это означает, что доступ к владению какой-то долей компании расширится, особенно для западных инвесторов. Как ни крути, но может получиться так, что бизнес будет делаться в России на деньги населения и c поддержкой государства, а дивиденды будут получать иностранные инвесторы.