Рынок продаж

Украинская хата
Украинская хата
Иван Шилов © ИА REGNUM

Средняя стоимость квадратного метра в столице Украины продолжает снижаться. По данным SV Development, в сентябре она упала ещё на 10 долл. (со 1111 до 1101 долл. за «квадрат»). Это на 64 долл. меньше, чем в октябре прошлого года, а значит, покупатель условно средней квартиры площадью 50 кв. метров в 2017 году экономит более 3 тыс. долл. Руководитель агентства Arpa Real Estate Михаил Артюхов в комментарии «Страна.ua» утверждает, что такие темпы — минус 1−2% в месяц — сохранятся и далее. Падение Артюхов объясняет избыточным предложением.

«Сейчас выставлено на продажу ‑ и на первичке, и на вторичке — 60−75 тысяч квартир. При нынешнем спросе продавать их можно годами. По нашим наблюдениям, рынок нормально работает с предложением не более 30−40 тысяч объектов», — комментирует специалист.

Также эксперты отмечают, что падение не объясняется курсом, поскольку цена проседает как в долларе, так и в гривне. Эксперты, опрошенные деловым порталом UBR, предполагают, что дело в близости отопительного сезона: владельцы недвижимости спешат сбросить квартиры до его начала, чтобы сэкономить на значительных коммунальных платежах.

Впрочем, уже в будущем году гривневая стоимость квартир отыграет падение, а то и возрастёт. Минрегионстрой обнародовал прогнозную себестоимость строительства жилья на будущий год. По оценкам чиновников, она вырастет более чем на 2,5 тыс. грн. за кв. метр: с 9623 грн. до 12.171 грн. Для Киева рост и вовсе составит порядка 3 тыс. грн./кв. метр (11 328 и 14 340 грн соответственно).

Зато Украина может похвастаться тем, что она стала первой страной в мире, где недвижимость была продана за криптовалюту. Издание ain.ua сообщает о некоем Марке Гинзбурге, который таким образом продал свою квартиру в Киеве. Эквивалент 60 тыс. долл., а именно столько он просил за своё жильё, был уплачен ему в криптовалюте Эфириум. Что, по идее, должно было избавить его от необходимости уплачивать госпошлину в размере 1% от стоимости квартиры, ведь Нацбанк Украины не признаёт криптовалюты средством платежа.

Эксперты традиционно жалуются на падение спроса, однако статистика показывает, что снижение цены постоянно стимулирует потребительский спрос.

«В июле 2016 года было продано 403 квартиры, а в августе — 364. В июле же 2017 года зафиксировано 613 проданных квартир в новостройках, а в августе — 634 сделки», — делится данными с корреспондентом donbass.ua аналитик SV Development Сергей Степенко.

На рынке вторичного жилья тоже наблюдается оживление. Средняя стоимость квадратного метра такого жилья в Киеве упала почти до 32 тыс. грн. (-7,9 тыс. грн. в сравнении с августом 2016). Однако нужно отметить, что среднюю стоимость сильно «задирают» дорогие районы столицы. Так, если брать отдельно левый берег Киева, то тут средняя цена метра — 25,2 тыс. грн. И на количестве сделок это отразилось сразу же.

«Если в январе 2016 г. в Киеве было 194 сделки купли-продажи, а в августе 2016 года — 488, то уже в январе, который обычно «мертвый», — 236 сделок, а в августе 2017-го — 703. Покупать стали активнее: на рынке недвижимости сохраняется отложенный спрос еще со времен кризиса», — комментирует для издания «Сегодня» главный аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.

Что касается регионов, то тут, согласно данным SV Development, традиционно самыми дорогими для жизни городами остаются Одесса и Львов — 878 и 867 долл./кв. метр соответственно. В Днепре и Харькове «метр» стоит 705 и 666 долл. соответственно, что немного странно: обычно аренда в Харькове выше, чем в Днепре.

Панорама на город Львов. Украина
Панорама на город Львов. Украина

Впрочем, эксперты утверждают, что средние цены полного представления о рынке в регионах не дают, и во всех четырех городах реально найти жильё от 270−300 долл. за «квадрат».

Уверенность в долгосрочном падении цен разделяют не все. Старший партнер портала Est! Иван Змейчук предложил всем участникам рынка пари на 50 тыс. грн. Он утверждает, что уже к 1 мая 2018 года цены начнут расти, и это будет именно рост, а не незначительные ценовые колебания, вызванные сезонными факторами. Иными словами, этот специалист утверждает, что дно достигнуто. Принять участие в пари пока никто не согласился.

Лизинг жилья

Парадокс жилищного рынка Украины в том, что квартир слишком много, однако их все равно не хватает. В среднем на каждого украинца приходится всего 23,8 «квадрата» — это вдвое меньше, чем в среднем по Европе. На начало 2015 года статистика фиксировала 657 тыс. очередников, а значит, как минимум 2 млн человек нуждаются в улучшении жилищных условий. И это только те, кто подал такое заявление.

Из них лишь считаные единицы могут надеяться на то, что когда-нибудь это жильё получат (хоть какие-то шансы есть у военных, многодетных семей). Остальным же предстоит дождаться жилья по наследству или как-то купить его самим. Причём, как заявил в ходе пресс-конференции замминистра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Лев Парцхаладзе, для удовлетворения потребности в жилье Украине предстоит построить от 50 млн кв. метров (только для обеспечения очередников) до 1 млрд кв. метров (для достижения среднеевропейского уровня.) жилой недвижимости. Это к тем 978 млн кв. метров жилья, что на Украине уже имеются.

По мнению чиновника, если не изменить подход государства к рынку недвижимости, пропасть между спросом на жильё (почти нет) и потребностью в жилье (огромна — ежегодно на Украине строится в пять раз меньше жилья, чем нужно только зарегистрированным очередникам) будет расти и дальше.

Решать эту проблему Парцхаладзе предлагает финансовым лизингом, он известный лоббист этой схемы:

«На условиях лизинга большее количество граждан смогут приобрести собственное жилье. Правительство уже одобрило эту возможность. Внедрением новых программ финансового лизинга будет заниматься Государственное ипотечное учреждение. Со своей стороны, Минрегион готов помогать».

Правительство, со своей стороны, внедряет эту схему не от своей великой доброты, тут дело в постепенном сращении интересов чиновников и застройщиков. Тот же Парцхаладзе в прошлом — известный киевский девелопер. Его компания в своё время даже провела IPO и торговалась на Лондонской бирже. Однако после кризиса 2008−2009 гг. он был вынужден её обанкротить: земельные участки, под залог которых компания брала кредиты для пополнения оборотных средств, после кризиса резко упали в цене. Поэтому сегодня застройщики хотят подстраховаться. Лизинг предполагает, что государство будет выкупать квартиры у застройщиков, а затем перепродавать их в рассрочку тем, кто нуждается в жилье. При этом схема обеспечивает застройщикам гарантированный сбыт и полный расчёт. А девальвационные риски будет нести уже государство.

Дело не только в очередниках. Из-за того, что массовое строительство жилья на Украине после развала Союза было фактически свёрнуто на 10−15 лет, оно стареет гораздо более быстрыми темпами. К настоящему времени из 978 млн кв. метров общеукраинского жилого фонда половина считается старой, половина от этой половины — ветхой.

«У четверти жилого фонда срок эксплуатации вообще закончился, это так называемые хрущевки, еще часть домов довоенной постройки. Особенно таких домов много в Дарницком районе, там все сроки физического и морального износа превышают уже 100%», — утверждает директор Института развития недвижимости Александр Рубанов в комментарии изданию «Деньги.ua».

Т. е. с точки зрения статистики жильё у такой семьи есть, а по факту её можно ставить рядом с очередниками.

Застройщики и государство оказались в ситуации, когда они не могут друг без друга. Первые, как справедливо указывают эксперты, могут оказаться в ситуации, когда продажи не просто обвалятся, а остановятся: почти все, кто мог купить квартиру за полную стоимость или в рассрочку на 3−5 лет, уже это сделали или делают сейчас. Между тем только до конца года киевский рынок недвижимости ожидает начало продаж ещё в десяти новостройках

Государство же в таком случае лишится драйвера экономики: строительство тянет за собой металлургию, производство стройматериалов и техники, новых потребителей коммунальных услуг, долю импорта, обеспечивающую строительство, — всё это налоги в бюджет и рабочие места.

Впрочем, государство пока вредит само себе. Уже объявлено, что первыми, кто воспользуется новой моделью, будут участники т.н. «АТО». Затем — бюджетники, среди которых доля способных ежемесячно вносить порядка 5,2 тыс. лизингового платежа за квартиру площадью 50 кв. метров в течение 20 лет весьма невелика. И только затем (сроки этого «затем» пока туманны) лизингом смогут воспользоваться все остальные. К слову, участие вынужденных переселенцев на первом этапе программы (наряду с «атошниками») было по-тихому отменено. Хотя изначально планировалось.

Рынок аренды

Снимать жильё в столице Украины становится всё сложнее. Даже если исключить элитный Печерский район, средняя стоимость аренды за однокомнатную квартиру всё равно будет колебаться в пределах 6500−9000 грн (т.е. 250−350 долларов) в месяц.

Риелторы разводят руками: по сравнению с началом года аренда подорожала на 20−25%. В этом смысле выгоднее снимать комнаты — не только из-за того, что одну квартиру можно снимать на 2−3 человек, просто комнаты по сравнению с январём поднялись в цене всего на 6−10% (до 2500−3500 грн.). Впрочем, на эти цифры влияет сентябрь — традиционное время пика. Студенты, отпускники, сезонные рабочие — все съезжаются в Киев, и все ищут жильё. Уже к середине октября хозяева торгуются гораздо охотнее. К тому же к середине октября на рынок аренды подтягиваются как раз те владельцы квартир, кто не успел их продать до начала отопительного сезона, ведь, в зависимости от площади и особенностей дома, зимовка пустой квартиры стоит 500−1000 долл.

Красноармейская улица. Киев
Красноармейская улица. Киев
Alexander Noskin

К тому же эксперты напоминают о важном изменении на рынке, случившемся в последний год.

«Собственник квартир добавляет стоимость услуг ЖКХ к плате за аренду. Поэтому можно говорить о ее скрытом падении. Формально плата за аренду не повышается (чтобы не отпугнуть арендаторов), так как впереди очередное повышение платы за коммуналку», — говорит президент «Лиги экспертов Украины» Светлана Бовсуновская.

Строительство

Согласно данным минэкономразвития Украины, строительная отрасль в 2017 году хотя и сбавит обороты, однако всё равно останется наиболее динамично развивающейся среди прочих отраслей. Правда, доля жилищного строительства в общем объёме неуклонно снижается. Так, общая стоимость строительных работ в январе — августе составила 55,3 млрд грн. (+25,5% к аналогичному периоду прошлого года). Только 14 млрд грн. из них приходится на строительство жилья (+15,7% к аппг). Что в общем вполне объяснимо. После того, как постепенно иссякло «депозитное финансирование» строительства (средства, которые украинцы снимали с депозитов и вкладывали в недвижимость), осталось только два доступных инвестора строительства: бизнес и государство. Поэтому темпы строительства инженерных объектов, торговых и офисных центров обеспечивают основную долю работ в отрасли.

Тем, кому не повезло накопить на собственную квартиру, поучаствовать в бойне в Донбассе и «выслужить» себе жильё таким образом, предлагается построить «домик дядюшки Тыквы». Украинские СМИ с радостью сообщили, что до Украины добралась технология строительства сборных домов из пенопласта. Или же пластиковых домов — разработки колумбийца Оскара Мендеса.

«Ему не нужна постоянная прописка, ему не нужен фундамент. Его можно летом поставить у реки, а в зимний период привезти в Киев», — рекламирует новшество специалист по проектированию домов-трансформеров Александр Клименко.

Что же, действительно, ещё никогда не было так просто построить собственную фавелу.

Фавелы. Рио-Де-Жанейро
Фавелы. Рио-Де-Жанейро

Весной депутаты дерегулировали строительную сферу, чем отчасти объясняется продолжающийся строительный бум. Однако осталась проблема: как защитить инвесторов от мошенничества и недобросовестных застройщиков. После недолгих раздумий было решено «зарегулировать» всё обратно. Депутаты предлагают создать госреестр строящейся недвижимости. В случае, если ЖК строится на средства будущих жильцов (а так происходит в большинстве случаев), то в реестр вносится не просто дом как целостный комплекс, а и чётко зафиксированное на этапе подачи документов количество квартир.

«…После этого застройщик уже не сможет вносить изменения в проектную документацию», — пояснил корреспонденту издания «Дело» глава Офиса эффективного регулирования Алексей Гончарук. К тому же «…если застройщик с самого начала рассчитывал строить за деньги физлиц, то он регистрирует будущие квартиры, и операции проводятся уже по договорам купли-продажи этого жилья».

Сегодня же юридически всё оформляется на инвестсоглашение, на основании которого, в случае проблем со строительством, вернуть деньги нереально. А причины опасаться у украинцев есть. По последним данным Госстата, на Украине числится 11 тыс. объектов незавершённого строительства (от простого затягивания строительства до банкротства застройщика), 700 из них — в Киеве

ТРЦ, офисы, коммерческая недвижимость

Фонд гарантирования вкладов уже во второй раз пробует продать крупнейший из недостроенных (и в принципе крупнейший) ТРЦ Украины «Республика», находящийся в залоге у ликвидированного банка «Надра». Первая попытка была неудачной, покупать ТРЦ за 2,5 млрд грн. желающих не нашлось. В этот раз стартовую стоимость снизили до 1,57 млрд, электронный аукцион назначили на 5 октября. Об итогах на сегодня информации нет, но, скорее всего, как в случае с запорожским автозаводом, покупателями окажутся собственники, которые таким образом погасят кредит, сэкономив кругленькую сумму на завершение строительства.

Эксперты компании CBRE Ukraine зафиксировали в I полугодии падение вакантности украинских складов. Суммарный объем аренды и покупки складских помещений в этот период вырос до 70 тыс. кв. метров, (+46% к аппг). Однако вакантность в этом сегменте пока остаётся высокой.

«…Сейчас есть предложения аренды склада класса «А» за 25 гривен или 1 доллар за квадратный метр. Это просто нереальная цена, в которую не закладывается даже окупаемость проекта, а только расходы на операционную деятельность», — сообщил порталу 100realty.ua директор департамента промышленной и логистической недвижимости компании DTZ Фёдор Арбузов.

По его словам, такая ситуация на рынке привела к тому, что строительство новых складов сейчас практически не ведётся, проекты заморожены до лучших времён. Причина — падение валютных поступлений от экспорта, а значит и импорта, который на них закупался. Бизнес в такой ситуации по максимуму отказывается от складов и работает «с колёс».

New Ukraine PE Holding (входит в инвесткомпанию Dragon Capital) расширила инвестиции в столичную коммерческую недвижимость. В конце сентября к ТРЦ «Пирамида» и двум складским комплексам компания прикупила два бизнес-центра суммарной площадью более 42,5 тыс. кв. метров. Общая же площадь недвижимости, купленной компанией с прошлого года, достигла 205 тыс. кв. метров.

Читайте ранее в этом сюжете: Никогда ещё строительство на Украине не было настолько неприбыльным: обзор

Читайте развитие сюжета: Рынок недвижимости на Украине близок к полному краху: обзор