Для частных инвесторов — 90% риска как минимум: обзор недвижимости Украины
Рынок продаж
Согласно мониторингу компании ARPA Real Estate, в январе-апреле 2017 года в Киеве было продано 1740 квартир (из них 735 на первичном рынке), тогда как за аналогичный период прошлого года — 2475 (1220). Таким образом, спрос упал на 70%.
«Рынок держится за счет так называемого органического спроса, когда жилье приобретается покупателями для себя, а не с целью перепродажи, и преимущественно в формате сделок-цепочек», — комментирует управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов для ресурса Деньги.ua. Причин падения спроса несколько. Во-первых, стабилизация банковской системы (не в том смысле. что теперь она надёжна, а в том, что перестали падать крупные банки). Нет серьёзного оттока депозитов, нет значительного потока выплат Фонда гарантирования вкладов — именно за их счёт в прошлом году продажи держались на высоком уровне. Во-вторых, повлияла стабилизация курса доллара, ведь вместе с ней остановились и цены застройщиков. Более того, проседание курса американской валюты в сочетании с увеличением предложения жилья на рынке (сегодня к продаже предлагаются 55 тыс. квартир в 219 объектах, тогда как в прошлом году в это же время — почти на 20% меньше) побуждает покупателей выжидать. Однако пока что стоимость квадратных метров снижается в основном в бизнес‑ и премиум-сегментах.
«На рынке жилой недвижимости продолжает расти предложение, однако спрос ограничен и весомых факторов для его увеличения в краткосрочном периоде нет. Это формирует избыточное предложение, которое постепенно накапливается. Объемы кредитования слишком малы, чтобы стимулировать спрос и влиять на цены», — отмечают авторы отчёта НацБанка Украины о финансовой стабильности.
На спрос влияет и ещё одно немаловажное обстоятельство. Корреспондент издания «Вести-Украина» в интервью с президентом Лиги экспертов Украины Светланой Бовсуновской, приводит следующую статистику: каждая 15-я сделка на рынке недвижимости является мошеннической с одной из сторон. И эксперт подтверждает его информацию: «Это правда. Я бы даже сказала, что для частных инвесторов здесь 90% риска как минимум… Проблема именно в том, что люди ведутся на эти низкие цены. Ситуации бывают такие, что дома построены, но все остановлено и все отменено, даже декларации о введении в эксплуатацию, подаются судебные иски, производятся аресты. А люди уже проинвестировали на 100% строительство дома и не могут заселиться». По её словам, лидером в подобных ситуациях остается Киевская область — именно на неё приходится наибольшее количество судебных исков, связанных с незаконным строительством.
Собственно, пригород — лидер не только в мошеннических схемах. Директор проектной компании АИММ-Груп Анна Искиэрдо уточняет, что в области сегодня строится больше жилье, чем в самоё столице.
Также рынок наконец-то отреагировал на запрос массового покупателя: небольшое жильё за минимальную цену. Согласно исследованию консалтинговой компании City Development Solutions, 60% квартир в новых объектах, которые сейчас выставляются рынок для продажи на «этапе котлована» — квартиры малого метража. А чтобы дополнительно снизить их стоимость, застройщики увеличивают общее количество квартир в жилищных комплексах, снижая тем самым издержки в расчёте на одну квартиру, что даёт возможность выставлять их по привлекательной для покупателя цене.
Подтверждаются прогнозы в отношении вторичного рынка недвижимости. Согласно наблюдениям риэлторов, владельцы жилья, построенного ранее 2000 года начали более охотно торговаться, ведь каждый месяц простоя, особенно в отопительный сезон, стоит круглую сумму: однокомнатная квартира, простоявшая непроданной с октября по апрель, обойдётся в 500−600 долл. По словам специалиста агентства недвижимости New Life City Виталия Блащука, в целом ситуация выглядит так: «Если объект продается по цене 50 000 долларов и дороже, то в договоре купли-продажи цена может снизиться на 2 000−3 000 долларов. При продаже квартир по более низкой цене, хозяева, скорее всего, уступят до 1000 долларов». При этом агенты уточняют, что большинство «вторички» на рынке сегодня — это объекты, хозяева которых уже снизили цену: изначально эти квартиры выставлялись по цене на 10−15% выше актуальной. В консалтинговой компании SV Development уточняют, что в течение января-мая стоимость квартир на вторичном рынке (центр и близкие к центру районы Киева, не элитная недвижимость) уменьшилась на 2,5% к началу года, до 1132 долл за квадратный метр. А по данным ABCnews с мая 2016 года цены на вторичку в Киеве просели уже на 12%, с мая 2014-го — на 38%.
С начала года во Львове, Днепре (бывший Днепропетровск), Одессе цены уменьшились в пределах 2,3−3%, до 890, 723 и 900 долл за квадратный метр соответственно.
Государственная фискальная служба дополнительно разъяснила порядок продажи объектов недвижимости. Так, продажа более 3 объектов в год (компанией или физлицом) подпадает под определение «предпринимательская деятельность, а значит облагается налогом. Причём сегодня ГФС проводит проверки за 2014−2016 годы и, в случае обнаружения таких операций, доначисляет соответствующие суммы налогов: 18% от полученного дохода (в случае юрлица), а также ЕСВ и, в ряде случаев, НДС (в случае физлица), не говоря уж о штрафах в размере 25−50% от дохода. Единственное, что пока спасает инвесторов — суды массово отказываются принимать сторону ГФС и выносят решения в пользу ответчиков.
Рынок аренды
Из крупных городов в тройке лидеров по количеству предложений — Киев, Одесса, Харьков. Последнее несколько необычно, ведь по стоимости квадратного метра Харьков обычно уступал Днепру. В свою очередь, Одесса с наступлением летнего сезона вплотную приблизилась к столице по ценовым ожиданиям арендодателей. если в Киеве средняя аренда стартует с 6 тыс. грн. (в диапазон 7−8 тыс. укладывается большинство сделок), то в Одессе 5−6 тыс. сегодня — средняя арендная ставка. Разумеется, с окончанием пляжного сезона ажиотаж в Южной Пальмире пойдёт на убыль. В Харькове ставки более демократичны — 3−4 тыс. грн.
Однако уже к осени риелторы советуют приготовиться к увеличению расходов на аренду: «Можно с уверенностью прогнозировать постепенное повышение цен на аренду жилья на 10−20% уже в этом году. Это связано, в первую очередь, с ожидаемым ростом цен на коммунальные услуги», — предупреждает руководитель портала Krysha.ua Владимир Богорада.
Аналитики портала Domik.net указывают также, что к городам с традиционно высокой арендой в последнее время прибавился Житомир — сказывается его близость к Киеву. Он попал в категорию городов, где средняя арендная ставка за двухкомнатную квартиру в новостройке обойдётся от 6500 грн. Странно, но в расположенном примерно на таком же расстоянии Чернигове аренда примерно на ⅓ дешевле.
Хорошая новость для арендаторов жилья: Верховный суд, рассматривая один из исков, вынес постановление, которое станет типовым для аналогичных исков — о праве владельцев жилья выселять арендаторов: «…преимущественное право на аренду имеет тот арендатор, который до сих пор снимал недвижимость, исправно платил за неё и выполнял все условия соглашения с владельцем. Ему может быть отказано в продлении договора аренды лишь в случае, если жилье требуется для личных целей его хозяину либо если съемщик не сообщил владельцу, что собирается воспользоваться своим приоритетным правом продолжать занимать помещение. Конечно, сообщил в той форме, которая описана в договоре аренды. Это касается как сдачи коммунальной или государственной недвижимости, так и съема жилья людьми», — поясняет решение суда старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец для meget.kiev.ua. Похожие нормы действуют в отношении арендного жилья во многих странах мира, однако на Украине до последнего времени права арендатора были гораздо слабее защищены законом, чем права собственника жилья.
Строительство
Согласно данным украинского Госстата, стоимость строительно-монтажных работ в сфере жилищного строительства в январе-апреле 2017 года выросла к декабрю 2016 года на 5,5%,
С другой стороны, стоимость выполненных работ становится не столь уж объективным критерием для оценки рынка недвижимости, поскольку себестоимость квадратного метра продолжает сокращаться. Так, мы видим, что стоимость работ фактически растёт вровень с инфляцией, тем самым компенсируя рост цен на стройматериалы, топливо, аренду техники и т. п. Однако статистика свидетельствует, что за I квартал 2017 года было сдано в эксплуатацию 2,9 млн кв. м жилья, что на 20% больше, чем за аппг. Более того, последний раз столько сдавали в I квартале 2014 года,
«В целом по стране позитивный тренд сформирован за счет результатов Киева, Киевской и Одесской областей. По сравнению с первым кварталом прошлого года их суммарный результат увеличился на 288 тыс кв м (+66%). Это 92% общеукраинского прироста к показателям января-марта 2016 года», — подчеркнул в комментарии ABCnews гендиректор «Евро-Рейтинга» Григорий Перерва. А наихудшая ситуация снова-таки совсем не в Донецкой и Луганской областях, непосредственно прилегающих к зонам боевых действий, и где количество СМР на дне рейтинга. Хуже всего с жилищным строительством в Херсонской области Украины, где в I квартале текущего года построили вдвое меньше, чем в за тот же период 2016 года.
В случае принятия нового Генплана Киева столица может уступить традиционную пальму первенства самого строящегося города. Дело в том, что одним из его пунктов является практически полный запрет строительства на левом берегу Днепра в течение ближайших 20 лет. Это связано с тем, что в предыдущие годы именно левый берег строился активнее всего. Из-за этого социальная инфраструктура левобережных районов перегружена. К тому же киевские мосты уже не выдерживают ежедневного утреннего и вечернего трафика (живущие на левом берегу, как правило, работают на правом).
Украинский аналитический центр указывает на то, что строительство в I квартале стало одним из факторов, который обеспечил рост ВВП на 2,5% в сравнении с аппг. Доля строительства в ВВП — 2%, при этом отрасль выросла на 21,3%. Плюс операции с недвижимым имуществом (8% ВВП) подросли на 6,2%. Иными словами, строительство и продажа недвижимости в основном и были драйвером роста экономики (к слову, АПК, который не устают превозносить в правительстве, сработал с небольшим минусом).
С 10 июня строить многоквартирное жильё на Украине на Украине стало несколько проще. Вступил в силу закон «О совершенствования градостроительной деятельности», а правительство приняло несколько подзаконных актов для того, чтобы закон мог работать. В частности отменены категории сложности строительства, теперь все объекты строительства классифицируются по классу последствия (от СС1 до СС3). Для начала строительства объектов СС1 даже не нужно получать разрешение на начало строительства, достаточно уведомительного сообщения в органы местной власти. Также увеличены промежутки между проверками объектов: СС1 — раз в 5 лет, СС2 — раз в 3 года, СС3 — раз в 2 года.
Заместитель министра «временно оккупированных территорий» Георгий Тука во время пресс-конференции огласил, сколько денег потребуется на строительство жилья для вынужденных переселенцев, которые вынуждены были уехать из Донецкой и Луганской областей из-за боевых действий: «По оптимистичным расчетам для того, чтобы обеспечить жильем 500 тысяч семей, употребляется термин — домохозяйств, необходимо минимум 5 млрд долларов. Если взять, что 10 тысяч долларов для строительства какого-нибудь жилья. Таких денег нет ни в бюджете, ни внешне». Как ранее сообщалось, немецкий государственный банк KfW готов помочь Украине с кредитом на эти цели, однако ни о каких миллиардах речь не идёт: обсуждались суммы в пределах 150−200 млн евро. Пока же в правительстве подумывают отменить налогообложение строительных компаний, которые возьмутся за строительство такого жилья.
Налог на недвижимость
Приближается срок начала уплаты этого пока ещё нового для Украины налога — до 1 июля собственники объектов, подпадающей под действие закона (квартиры площадью более 60 кв м и дома площадью более 120 кв м) должны получить платёжные извещения ГФС. Между тем вице-президент Украинского союза промышленников и предпринимателей Юлия Дроговоз предупреждает, что с оплатой налога ситуация складывается анекдотическая: по её словам, налог есть, а единого реестра лиц, на которых он распространяется, до сих пор нет. Во-первых, в электронном реестре отсутствуют данные по объектам, построенным ранее 2013 года.
ТРЦ, офисы, коммерческая недвижимость
Согласно данным консалтинговой компаний Jones Lang LaSalle на Украине, в I квартале 2017 года арендные ставки в ТРЦ Киева выросла на 4,5% в сравнении с аппг — до 815 долл/кв. м в год. Этому не смогло помешать даже то, что количество свободных площадей в столичных ТРЦ по состоянию на апрель текущего года составило 10%,
Украинские депутаты продолжают запрещать. В этот раз может не повезти владельцам ресторанов в многоквартирных домах, а также владельцам продуктовых магазинов (если в ассортименте товаров присутствует алкоголь). Такие предложения содержатся в законопроекте №6465, зарегистрированного в парламенте в конце мая.
«В большинстве случаев о расположении развлекательных заведений, жители узнают уже после предоставления соответствующими органами разрешительных документов и бороться с таким нежелательным соседством вынуждены в судах», — аргументируют свою позицию авторы законопроекта в пояснительной записке. Что же касается магазинов, то причина, по которой хотят запретить их — борьба с теневым рынком алкоголя.
Владельцы магазинов видят в законопроекте происки крупных торговых сетей, ведь именно торговля алкоголем позволяет держаться на плаву многим из них.
После долгих лет скитаний IKEA наконец-то может выйти на рынок Украины — об этом во время пресс-конференции заявил руководитель правления ТЦ «Мандарин Плаза» Александр Черницкий. По сего словам, в конце текущего года в Киеве должно начаться строительство ТРЦ «Южный» общей площадью около 450 тыс. кв. м. Сотрудники IKEA посещали Украину и предполагается, что именно IKEA станет арендатором этого ТРЦ.
Также читайте:
Надвигается реституция, Польша заберет свое: обзор недвижимости Украины за осень 2016 года