Рейтинг, размещенный в открытом доступе, позволит не попасть впросак при покупке жилья, заранее оценив соотношение цены и реального качества будущего места жительства. Удобной оценочной методикой уже заинтересовались власти города и не исключено, что после успешного тестирования и доработок, ее смогут внедрить по всей стране.

Иван Шилов ИА REGNUM
Цена строительства

Исследователи из Института дизайна и урбанистики Университета ИТМО и Института территориального планирования «Урбаника» при поддержке «Российской гильдии управляющих и девелоперов» представили чиновникам Смольного результаты аналитического проекта «Рейтинг качества жилой среды Петербурга и прилегающих территорий Ленобласти», работа над которым длилась на протяжении двух лет. Ознакомиться с результатами исследования могут все желающие — проект размещен в Интернете.

Ученые исследовали и дали оценку качеству жизни в петербургских новостройках комфорт — и экономкласса за исключением объектов, размещенных в исторической части Петербурга. В рейтинг попало 263 жилых комплекса 2009−2014 годов постройки (всего порядка 600 зданий), из которых 53 находятся на территории Ленинградской области. Оценивали постройки по 30 критериям, включая благоустройство прилегающих к ним территорий, транспортную доступность, наличие парковочных мест и многие другие. Об объективности оценок говорит тот факт, что проект является полностью некоммерческим. В своей работе ученые опирались также на британский и голландский опыт, в разработке принимали участие не менее 15 иностранных экспертов.

Рейтинг делит объекты по шести группам качества жилой среды: высокое, выше среднего, среднее, ниже среднего, низкое и неудовлетворительное. Причинами попадания жилых комплексов в список «неудовлетворительных» объектов становятся, как правило, отсутствие зеленых зон и благоустройства во дворах, дефицит парковочных мест и мест отдыха для населения, близость к промзонам и напряженным транспортным магистралям, уплотнительная застройка, низкое качество архитектурного облика и качества исполнения фасада.

«Мы оценивали объекты с точки зрения их близости к историко-культурным объектам и рекреационным точкам, загруженности магистралей, близости к промзонам и их влиянию, положению коммунального сектора. Оценивали наличие транспортной и социальной инфраструктуры. Мерили расстояние до метро, остановок, социальной инфраструктуры, причем с точки зрения реальной пешеходной доступности. Оценивали качество коммерческой среды и ее разнообразие, архитектуру фасадов, качество дворов, парковок и озеленение микрорайона. Провели фотофиксацию всех моментов. Нам было важно показать баланс между влиянием города, девелоперов и коммунальщиков», — рассказал генеральный директор института территориального планирования «Урбанистика» Антон Финогенов.

Самыми неблагополучными в целом зонами застройки были названы Северо-Приморская часть Петербурга, Ленинский проспект, Октябрьская набережная, Шушары и поселок Ленсоветовский, а также районы массовой жилой застройки Девяткино, Мурино и Янино.

В тройке лидеров с оценкой «высокое качество» оказались жилые комплексы «Шведская крона» недалеко от Удельного парка (застройщик «NCC»), «Никитинская усадьба» в районе Коломяги (ЗАО «Северо-Западная строительная корпорация») и «Новая Скандинавия» в Выборгском районе (ЗАО «Группа Прайм»). В хвост рейтинга с оценкой «неудовлетворительно» попали «50-й квартал Ржевка-Пороховые» (девелопер — ЛенНИИпроект, застройщик — Комитет по строительству), ЖК на ул. Первомайская в поселке Шушары (Дальпитерстрой) и «Новое Мурино» под Петербургом (девелопер — «ЦДС», застройщик — ИнвестКапитал).

При этом, как утверждают эксперты, степень комфортности проживания в том или ином жилом комплексе все-таки не зависит от того, какой это застройщик. Объекты одной строительной компании получили как положительные, так и отрицательные оценки, разместившись, таким образом, в разных концах рейтинга.

Также нельзя сказать, что немногоэтажные жилые комплексы разительно лучше среднеэтажных, а в области объекты хуже городских. «Строительство среднеэтажного жилья не является залогом высокого качества. И наоборот, строительство высокоэтажного жилья не всегда является приговором. Но в среднем все равно проекты среднеэтажные занимают лучшие позиции. Некоторым открытием для нас являлось то, что как таковых качественных проектов комплексного освоения территорий получилось очень мало», — отметил Антон Финогенов.

В конечном итоге, эксперты подчеркнули необходимость повышать грамотность людей в этой области, чему как раз будет способствовать появление такого рейтинга. «Необходимо учитывать неразвитость самих покупателей в этом вопросе. До сих пор у покупателей такая логика: я купил квадратные метры, значит, они всегда будут расти в цене, где бы я их ни купил. Но, покупая где-то в Мурино, они имеют риск не продать эту недвижимость за сколько-нибудь нормальную сумму по отношению к среднему по рынку, поскольку это будет реальное гетто. Даже, если, судя по тем же картинкам, жилье подается, как красивый многоэтажный дом, только вдвое дешевле. Рейтинг позволит повысить уровень грамотности покупателей при важнейшей покупке жизни — покупке квартиры», — сказал Антон Финогенов.

Проект поддержали представители власти и бизнеса. Высоко оценил представленную методику вице-губернатор Петербурга Игорь Албин и даже предложил по итогам обсуждения «дорожную карту» для дальнейшего продвижения проекта. «Пилотный продукт должен пройти экспертное и общественное обсуждение. Методика, использованная при его составлении, должна быть закреплена законодательными актами. Если тестирование пройдет успешно, мы получим инструмент, к которому будут прислушиваться органы власти, потенциальные инвесторы, девелоперы и жители Петербурга и Ленинградской области, покупатели», — отметил вице-губернатор Игорь Албин.

Чиновник поручил профильным комитетам подготовить предложения по проекту с тем, чтобы сделать общедоступными проектно-сметную документацию, квартирографию, инженерные решения, а также дополнить рейтинг перечнем социальных объектов с датами ввода в эксплуатацию, чтобы покупатели жилья и новоселы могли отследить в реальном времени эти немаловажные для комфортной жилой среды факторы. Кроме того, было поручено незамедлительно разместить ссылку на рейтинг на всех сайтах органов власти.

«Мы изучаем положительный мировой опыт в части формирования умной городской среды. Мы должны выходить за рамки сложившихся стереотипов, но и учитывать опыт истории. В градостроительной политике мы с вами определяем наш город как город «консервативных инноваций»: здесь сочетается и пыль веков, и памятники зодчества, и архитектура былых времен, и новое развитие городской среды. Каждый человек, живущий в городе, должен рассуждать очень просто: мой двор, моя улица, мой город и моя страна — мы причастны ко всем решениям, принимаемым в городе. Наша задача — сделать Петербург городом, комфортным длят жизни», — заключил Игорь Албин.