Мнение эксперта: Обязательное объединение управляющих в саморегулируемые организации затормозит развитие рынка управления многоквартирными домами

Москва, 4 декабря 2007, 09:37 — REGNUM  Как ранее сообщалось, в ходе I Всероссийского совещания управляющих организаций в жилищной сфере, прошедшего 17 октября в Москве, был обнародован законопроект о внесении поправок в Жилищный кодекс, посвященный внедрению системы саморегулируемых организаций (СРО) в сфере управления многоквартирными домами. Согласно законопроекту, саморегулируемые организации, объединяющие управляющие компании и другие организации, работающие в сфере управления многоквартирными домами, должны взять на себя, в частности, контроль за соблюдением своими членами правил и стандартов в профессиональной деятельности, урегулирование споров между ними, а также представление интересов своих членов в их отношениях с органами власти, общественными организациями и гражданами. Внесение поправок в Жилищный кодекс обусловлено отсутствием на тот момент принятого Федерального закона "О саморегулируемых организациях", который прошел третье чтение в Госдуме только месяц спустя - 16 ноября. Данный закон, 23 ноября одобренный Советом Федерации, но пока еще не подписанный президентом, должен вступить в силу согласно общепринятому порядку, по истечении 10 дней после его официального опубликования

В редакцию ИА REGNUM поступил комментарий эксперта Фонда "Институт экономики города" Дмитрия Гордеева, анализирующего сильные и слабые стороны предлагаемого законопроекта.

"Несмотря на то, что Институт экономики города положительно относится к институту СРО, на совещании мы обнародовали нашу отрицательную позицию к презентованному проекту закона. Институт считает, что в предложенном виде поправки в Жилищный кодекс нанесут вред складывающемуся рынку эффективного управления многоквартирными домами", - подчеркивает эксперт. - Какие сегодня необходимо решать проблемы, мешающие эффективному управлению многоквартирными домами? Это, прежде всего, плохое состояние многоквартирных домов, недостаточный объем и низкое качество выполняемых услуг и работ, высокие потери энергоресурсов в домах. Причинами этих проблем являются отсутствие конкуренции. Сегодня, как и вчера, повсеместно доминируют муниципальные управляющие организации. Органы местного самоуправления на практике часто противодействуют вхождению частных управляющих на рынок. Они продолжают распределять дома и создают преимущества муниципальным управляющим (МУПам, ГУПам). Более продвинутые администрации создают муниципальные ОАО со стопроцентной долей участия города или района. В своих отчетах наверх муниципалитеты показывают, что у них есть "частные" управляющие. Формально все чисто, а на деле смена вывески. Муниципалитеты незаконно контролируют финансовые потоки через "транзитные счета" расчетно-кассовых центров. К этому надо добавить культивируемую муниципалитетами пассивность и дезинформированность граждан. Отсутствие системы действенного контроля за несением собственниками помещений бремени содержания общего имущества. Устранить эти причины развертыванием системы СРО нельзя".

Дмитрий Гордеев напоминает о том, что идея саморегулирования состоит в том, что государство уменьшает избыточное и неоправданное регулирующее и контролирующее воздействие на коммерческие отношения: "Повышается защита интересов предпринимателей от произвола власти, поскольку сами предприниматели будут контролировать своих собратьев по бизнесу. В странах развитой экономики объединение предпринимателей в некоммерческие организации для саморегулирования рынков и профессиональной деятельности осуществлялось в течение длительного времени эволюционным путем "снизу" без навязывания "сверху". Саморегулирование необходимо, тем более в условиях, когда для многих чиновников их должностные обязанности стали своеобразным бизнесом, что сказывается на действенности контроля. Если СРО будет принципиально относиться к своим членам, нарушающим законодательство и корпоративные правила этики, то потребители будут ориентироваться при выборе на то, является конкретная управляющая организация членом "правильной" СРО или нет".

Однако, как отмечает эксперт, после того, как Федеральный закон "О саморегулируемых организациях" вступит в действие, отпадает необходимость дублировать его положения в Жилищном кодексе Российской Федерации. При этом в стране уже действует более десятка федеральных законов, которые предусматривают деятельность СРО.

"Уутверждать об отсутствии в России системы контроля в сфере управления многоквартирными домами некорректно, - поясняет Дмитрий Гордеев. - Система контроля существует: государственные жилищные инспекции регионов, органы Роспотребнадзора и Ростехнадзора. Другое дело, что усилия этих органов распылены. В ряде субъектов Российской Федерации жилинспекции ликвидированы по решению самих регионов, в другой части субъектов жилинспекции столь малочисленны, что едва успевают отвечать на письма. Система контроля за состоянием многоквартирных и индивидуальных домов нуждается в серьезной оптимизации. Сегодня контрольные органы по старинке предъявляют санкции к ТСЖ, ЖСК, управляющим и жилищным организациям, не разбираясь, а заказали ли им собственники помещений необходимые работы. Должностные лица не хотят выяснять, виноваты ли такие организации, и прямо говорят: мы что, должны разбираться с сотней собственников в доме? Зачем, ведь есть же жилищная организация. Многое надо менять в подходах к ответственности собственников, к изменению отношения к управляющим организациям как к "козлам отпущения", а не только в системе контроля".

"Так, может быть, все же, поскольку система контроля "никакая", действительно отдать контроль СРО? - далее задается вопросом эксперт Института экономики города. - Саморегулирование призвано замещать вмешательство государства в экономику или приводить к уменьшению такого вмешательства, в том числе в рамках контроля. Однако предложенный законопроект не содержит каких-либо положений о прекращении или ограничении полномочий контролирующих органов. Авторы законопроекта, прикрываясь модной риторикой о проведении административной реформы, ограничении вмешательства государства в экономическую деятельность, прекращении избыточного государственного регулирования и развитии системы СРО при принятии поправок создадут очень серьезные барьеры зарождению рынка управления многоквартирными домами".

По мнению Дмитрия Гордеева, подготовленный законопроект о СРО в сфере управления домами, в отличие от базового закона, принятого 16 ноября, предлагает очень жесткую модель, которую трудно назвать саморегулированием. Вместо добровольного объединения субъектов предпринимательской деятельности в саморегулируемые организации он предусматривает обязательность членства управляющих организаций в саморегулируемых организациях; договор управления может заключаться собственниками только с управляющими, являющимися членами СРО. "Это неоправданное ограничение складывающегося рынка, - подчеркивает эксперт. - Предлагается обязательное страхование ответственности управляющих за счет граждан, вводится требование об уставном капитале не менее миллиона рублей. Это сделает невозможным управление многоквартирными домами для индивидуальных предпринимателей и малых предприятий. Это соответствует государственной политике в экономике? Ясно, что такие поправки написаны для крупных организаций. Допустим в крупных городах они есть. А в других? Не везде же ситуация, как в Москве. Правила и стандарты устанавливаются СРО в соответствии с установленными Минрегионом минимальными обязательными требованиями для управляющих организаций. Где здесь вытеснение государства, дебюрократизация?

Представьте, что группа бывших или нынешних муниципальных предприятий создаст СРО. Саморегулируемая организация приняла стандарты, но не простые, а заведомо невыполнимые для индивидуальных предпринимателей, для частных организаций, которым муниципалитет не передал офисные помещения, как МУПам. Мы еще помним, как в недавнем прошлом муниципалитеты проводили конкурсы на бюджетные заказы, победителями которыми оказывались нужные организации. При обязательном членстве в СРО обращение нового лица получить "входной билет" на рынок управления означает просьбу к старым управляющим - членам СРО потесниться и отдать новичку часть своих домов. Каков будет ответ? А если это будет происходить в Москве, где акции приватизированных ДЕЗов передадут в доверительное управление нескольким крупным строительным организациям? О какой конкуренции можно будет говорить?

Вторая ситуация. Представьте, что часть членов СРО решили переделить рынок. Наметили жертву. Повели плановую или инспирированную проверку ее деятельности с пристрастием (благо порядок установления фактов нарушений определяется самой СРО) и исключили из членов СРО. Пока разбирательство и обжалование, в перераспределяемых домах уже будут новые управляющие. Причем решение собственников помещений о выборе убираемого управляющего будет просто проигнорировано.

Такая система запрограммирована на злоупотребления и келейность. Возникает конфликт интересов членов СРО и лиц, которые имеют намерение приобрести статус управляющих организаций и осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами. Создание СРО управляющими организациями, афиллированными с органами публичной власти, приведет к ограничению конкуренции в период формирования рынка управления многоквартирными домами. Этого нельзя допустить".

В связи с этим Дмитрий Гордеев комментирует тот факт, что обязательное членство в СРО допускается, в частности, Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", и Конституционный суд не нашел в этом нарушения Конституции. "Конституционный суд признал соразмерным применение законодателем института обязательного членства арбитражных управляющих в СРО одновременно с отказом от лицензирования их деятельности", которая сама по себе являлась обязательной, поясняет он.

"В предложенном законопроекте этот подход не соблюдается. Напротив, установление требования об обязательном членстве управляющих организаций в СРО как условия осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом равносильно введению лицензирования такой деятельности, - продолжает эксперт. - То есть предлагаемый законопроект создает избыточные административные барьеры для формирования конкурентных отношений по управлению многоквартирными домами, вхождения на этот рынок частных управляющих организаций. Вектор предложений направлен на то, чтобы парализовать рынок и конкуренцию".

По мнению Дмитрия Гордеева, внесение предложенных поправок в Жилищный кодекс способно породить и другие проблемы. Так, принятый закон о СРО подтверждает право СРО образовывать ассоциации или союзы по территориальному, отраслевому, межотраслевому или иным признакам. Но новый законопроект о СРО в сфере управления многоквартирными домами предусматривает создание единственного "Национального объединения саморегулируемых организаций" и обязательного членства СРО в таком объединении. "Это ограничит права СРО на создание своих объединений, приведет к чрезмерной централизации саморегулирования и поэтому неприемлемо. Такой подход заимствован из законодательства об оценочной деятельности, но заимствован неудачно", - отмечает эксперт. Кроме того, в условиях, когда даже ассоциации управляющих еще не выработали своих корпоративных стандартов, навязываение сверху неапробированных стандартов, принятых "Национальным объединением СРО", он считает вредным.

Прогнозируя ситуацию, которая может сложиться при формировании СРО с обязательным членством в сфере управления многоквартирными домами с той ситуацией, которая существует в строительстве, где ассоциации действуют уже несколько лет, Дмитрий Гордеев констатирует, что последние не смогли эффективно противостоять деятельности недобросовестных застройщиков-заказчиков, и это вызвало появление проблемы обманутых дольщиков. "Надо признать, что сегодня ассоциации (прототипы СРО) еще, к большому сожалению, не набрали корпоративной культуры самоконтроля. Это можно сказать и про саморегулирование в сфере управления, только там еще нет и принципиальных ассоциаций, - отмечает он. - Рынок услуг управления многоквартирными домами только складывается. В связи с этим на данном этапе надо предоставить возможность управляющим организациям самостоятельно на добровольной основе образовывать свои ассоциации или союзы. Для этого не существует нормативных препятствий. Такие ассоциации должны доказать, что они не покрывают недобросовестных или некомпетентных управляющих, а могут потребовать от своих членов выполнения норм законодательства и принятых в СРО стандартов качества и правил деловой этики".

"Внедрение института СРО в предложенной модели принесет вред. При сегодняшнем уровне развития рыночных отношений наделение образованных управляющими организациями объединений публично-правовыми функциями контроля, правом разрабатывать и устанавливать обязательные для всех членов СРО правил профессиональной деятельности, наделение этих организаций публичными нормотворческими и контрольными полномочиями преждевременно", - подчеркивает он.

По мнению Дмитрия Гордева, создаваемые управляющими организациями ассоциации или союзы смогут выполнять функции саморегулируемых организаций по мере формирования рыночных отношений в сфере управления многоквартирными домами, выработки лучшей практики и стандартов взаимоотношений с собственниками помещений и контрагентами (подрядными и ресурсоснабжающими организациями).

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отослать информацию редактору.
×

Сброс пароля

E-mail *
Пароль *
Имя *
Фамилия
Регистрируясь, вы соглашаетесь с условиями
Положения о защите персональных данных
E-mail