Марий Эл, 20 февраля, 2003, 12:00 — ИА Регнум. За прошлый год стоимость жилья на рынке недвижимости в Марий Эл возросла где-то на 40%, опередив инфляцию и значительно обогнав рост средней заработной платы в республике. Цена обычной двухкомнатной квартиры в центре города колеблется около полумиллиона рублей. Рост цен как на вторичное жилье, так и на новостройки с начала 90-х годов не прекращался, а с 98-го года появилась нехорошая тенденция: квартиры каждый год становятся дороже почти на треть.

Ситуацию с изменениями на рынке сложно отследить. Те данные, которые существуют, не поддаются обработке уже потому, что число риэлторских фирм в одной только Йошкар-Оле превышает 90, а само предложение - количество квартир, выставляемых на продажу, - напротив, сравнительно невелико. Однако обратимся к тому, что предлагает Госкомстат. Рыночная стоимость одного квадратного метра на начало 2003 года составила 8,3 тысячи рублей против 5,9 на начало 2002 года. Показатели по вторичному жилью - 7,8 и 5,3 соответственно. В процентном отношении это изменение соответствует 44%, однако в период с 2000 по 2001 тот же скачок составлял 65%. В 2002 году жилья было сдано в 2,5 раза меньше, чем в 90-м. В том же 90-м в среднем российский житель обладал 16,5 квадратными метрами общей жилплощади. Сейчас ситуация в России улучшилась незначительно. Что касается Марий Эл в целом и Йошкар-Олы в частности, здесь величина одна и та же - 19 метров на человека. Рекордсменом по республике, если верить статистике, является Волжск с 27 метрами на одного жителя. Что касается темпов строительства, в России возводятся 30 миллионов квадратных метров новостроек в год. В Марий Эл, в которой живет примерно 0,5% населения страны, эта цифра составляет 140 тысяч квадратных километров, то есть те же полпроцента. Получается, что за последний год жилплощадь одного мариэльца увеличилась на 0,185 квадратного метра. Для сравнения, на Украине этот показатель равняется 0,12 квадратного метра. А вот что касается соседних с Марий Эл регионов, Татарстана и Чувашии, за последний год площадь каждого их жителя увеличилась на 0,4 квадратного метра. То есть со строительством там в два раза лучше.

Проблема в том, что большинству жителей Марий Эл жизни не хватит, чтобы накопить на обычную квартиру. Не требуется глубокого анализа, чтобы сказать, что в Марий Эл с ее средней зарплатой в 2,5 тысячи особого строительного бума не предвидится. По мировым стандартам, нормальным считается, если заработок, получаемый одной семьей в течение 4-6 лет, равняется стоимости квартиры площадью 80 квадратных метров. Семье со средней марийской зарплатой, даже если ее получают двое, ждать квартиры придется 10 лет. Среднестатистической семье из Татарстана на это понадобится в два раза меньше времени, поскольку средняя зарплата там вдвое больше, а стоимость квартир, особенно новых, почти не отличается от цен, сложившихся в Марий Эл.

Что же влияет на стоимость строительства? Самый общий расклад таков: 40% - сама "коробка", 40% - окна, двери и прочий антураж и 20% - подведение коммуникаций: воды, электричества, газа. Последний показатель - один из самых гибких. К примеру, в Татарстане (где, кстати, зарплата строителей в два раза выше, чем в Марий Эл), подведение коммуникаций осуществляется главным образом за счет бюджета городов, что сказывается на себестоимости жилья самым благоприятным образом. Расходы непосредственно на фундамент, возведение стен, перекрытий и так далее зависят от стоимости строительных материалов. Надо сказать, что они за последние четыре года подорожали в 2-3 раза. Особенно подорожал бетон - в 4 с лишним раза.

Учитывая, что практически никто из жителей Марий Эл не способен расплачиваться за жилье вперед, большинство заказчиков используют гибкую систему взаимоотношений с клиентом. Фирма приступает к строительству нового объекта, имея сравнительно небольшой изначальный фонд. По мере того, как дольщики вносят свои средства, строительство нового жилья движется вперед. Если дольщиков мало или они неохотно платят, строительство идет медленно и квадратный метр дешевле от этого не становится. Однако учитывая постоянный рост цен на материалы, складывается парадоксальная ситуация: то, что начинали строить в 98-99-м годах, обходилось тогда в 2-3 раза дешевле. Таким образом, когда такой долгострой завершается, возникает иллюзия того, что новый дом не столь дорог относительно современных цен. Все эти перекосы отражаются в разнице между фактическими затратами и рыночной стоимостью жилья. В 98-м году фактическая стоимость одного метра нового жилья составляла 1,99 тысячи рублей, а рыночная стоимо сть была всего на 12% выше, то есть 2,22. В 2001 году разница между фактической стоимостью жилья и ее рыночным аналогом стала существенной. Сейчас фактическая стоимость одного метра жилой площади 6,36 тысяч рублей, рыночная - на 30% выше. Откуда берется эта разница? Такое впечатление, что кто-то, например заказчик, устанавливает такую прибыль для себя и предлагает отстроенное жилье по взвинченным ценам. Директор Управления капитального строительства Йошкар-Олы Виктор Павлычев комментирует возникшую ситуацию: "Статистика дает точные данные, но не совсем своевременные. На сегодняшний день сдается множество долгостроев, которые строились еще в соответствии с прежними ценами. Представляете, если большая часть объекта была построена два года назад, когда материалы, рабочая сила и горючее были вдвое дешевле, а завершено строительство по новым ценам, средняя фактическая цена получается в любом случае значительно ниже рыночной, которая складывается с учетом инфляции. Вообще, любой пятиэтажный четырехподъездный дом по правилам должен строиться не более 11 месяцев. Тот, кто строит сейчас и строит быстро, вынужден работать по современным расценкам. Себестоимость от этого получается даже выше, чем у тех кто начинал строительство в "старых" деньгах. С этого года всё кардинально изменится, и разрыв между фактической и рыночной стоимостью уменьшится. Кроме того, раньше строители - подрядные организации - были в значительной мере бесправными, и заказчики несколько злоупотребляли тем, что в республике ощущался переизбыток строительных организаций. Многие из них для того, чтобы перехватить заказ, действовали в ущерб себе, брались строить дешевле. В результате мы за последние годы потеряли многие строительные организации. Теперь мы, заказчики, стараемся покрывать затраты строителей полностью по тем расценкам, которые соответствуют уровню нашего региона. Мы увеличили, по мере возможности, зарплату в строительном секторе (за прошлый год средняя зарплата строителя выросла с 2,2 до 3 тысяч рублей в месяц. - Авт.). Мы поняли, что, если мы будем вести прежнюю политику, можем потерять весь строительный комплекс республики".

Существенным отличием Йошкар-Олы от других столиц Поволжья является ее достаточно плотная застройка. В сочетании с непреодолимым желанием жителей приобретать квартиры поближе к центру, это обстоятельство приводит к тому, что вокруг небольшого пятачка разрастается ажиотажный спрос на находящееся здесь вторичное жилье и на квартиры в новых домах. По новым строительным нормам стало возможным уплотнять застройку. Любопытно, что, когда речь идет о строительстве нового жилья на месте старого, УКС города возлагает затраты по сносу на своих дольщиков. Это не регламентировано какими-то предписаниями, а осуществляется на основе договора о том, что клиент согласен инвестировать этот снос.

- Я считаю, - продолжает глава УКС Йошкар-Олы, - что года через два строительство внутри квадрата "вокзал - Машиностроителей - Льва Толстого - река Кокшага" полностью прекратится, сегодня по пальцам можно сосчитать, сколько там строек идет. А новую квартиру уже сейчас приобрести здесь почти невозможно. Так что в перспективе следует ожидать еще более высоких темпов роста стоимости жилья в центральной части Йошкар-Олы. Не секрет, что подавляющее большинство предложений по этой части города будет касаться вторичного жилья. Каково же соотношение между стоимостью вторичного и первичного жилья? В среднем по республике разница невелика - где-то 10%. Естественно, квартиры, бывшие в употреблении, не могут стоить дороже новых. (Что интересно, в Татарстане вторичное жилье, по материалам Госкомстата, ценится даже выше, чем новое.) В крупных строительных организациях не без оснований считают, что так быть не должно, и вторичное жилье по ценам не вправе наступать на пятки новостройкам. Люди, занимающиеся риэлторской деятельностью, считают, что стоимость вторичного жилья увязана с рыночной стоимостью на новые квартиры.

Что касается агентов по продаже недвижимости, о них особый разговор. Есть мнение, порой не лишенное основания, что эти фирмы живут во многом за счет перекосов в рыночной экономике и не прочь половить рыбу в мутной воде. Чтобы получить представление о том, как это делается, мы специально обошли добрый десяток агентств по продаже недвижимости, благо в Йошкар-Оле их несколько десятков. Что же сказали риэлторы в свое оправдание?

- Раньше, чтобы получить лицензию, необходимо было учиться на риэлтора. Сейчас в этом нет необходимости. Следовательно, профессионалов всё меньше и меньше, а количество некомпетентных специалистов без экономического и юридического образования постоянно растет. (Самокритично, не правда ли? - Авт.) Отсюда и повышение цен, которого, по идее, не должно быть. Например, человек хочет продать квартиру за 300 тысяч, обращается в какую-нибудь фирму, и там ему заявляют: "Мы ее продадим за 400". Конкуренты тем временем, увидев такие цифры и взяв их на заметку, тоже стараются поднять цены.

Что интересно, другие агенты дают противоположную информацию: "Наши клиенты в последнее время просто с ума посходили. Выставляют свои квартиры по ценам, ни с чем не сообразным, и мы вынуждены пытаться продавать это жилье".

Возвращаясь к тому большому скачку, который коснулся марийской недвижимости в прошлом году, можно признать, что это еще цветочки. Пока, по прогнозам риэлторов, в следующем году ожидаются дежурные 40% роста цен на недвижимость, однако психологически для жителей Марий Эл подобное повышение будет еще более болезненным, чем то, что происходило до сих пор, поскольку именно в следующем году стоимость типовых квартир в центре города вплотную подойдет к черте в один миллион рублей.