"Недвижимость в Москве должна стоить столько, сколько она стоит в ведущих мировых столицах": Интервью Председателя Совета директоров "МИЭЛЬ-Недвижимость"
ИА DAILYSTROY публикует интервью Председателя Совета директоров компании
ИА DAILYSTROY: Григорий Львович, сейчас говорят о стабилизации цен на жилье, однако на дальнейшую перспективу оценки экспертов расходятся: кто-то говорит о стремительном росте цен на жилье, кто-то о постепенном. Ваш прогноз?
Тот стремительный рост цен, который происходил на протяжении последнего года, оставил за бортом платежеспособности большое количество людей. Сейчас имеет место стабилизация цен и соответственно спроса. Рынок по ценам сегодня встал, а уровень спроса я бы охарактеризовал как нормальный для обычного рынка. Квартиры продолжают покупать. Поскольку люди быстро привыкают к хорошему, я имею в виду риэлторов, то они часто говорят, что все плохо. Все нормально - спрос есть, продажи идут.
Если говорить о вторичном рынке Москвы, минимальное количество объектов в структуре предложения в некоторые моменты отмечалось на уровне порядка 13 тысяч единиц; максимальное - не превышало 35 тыс. за долгие годы наблюдений. Нормальное количество объектов предложения - это 5-6 среднемесячных объемов реализации. Например, если в Москве в среднем в месяц продается 6 000-7 000 квартир, то нормальный объем предложения, который будет позволять рынку находиться в стабильном, слегка растущем состоянии - это порядка 35 тыс. объектов.
На нашем рынке за последние годы объем предложения и не поднимался выше нормального - выше 35 тыс. Когда начинают падать цены и происходит падение рынка, предложение существенно превышает спрос. Получается, что на рынок объекты приходят, а с рынка их не забирают. На мой взгляд, избыточное предложение - это уровень 45-50 тыс. объектов, одновременно выставленных по рынку Москвы. Сегодня этот объем составляет 27 тыс. То есть, он еще не дошел до нормального уровня. Но опять же все зависит от среднемесячного убывания.
Что касается перспектив. В январе каждый год уменьшается предложение. Каждый год происходит одно и то же: кто не успел продать свой объект в декабре, снимают его на месяц-полтора с рынка. Он не рекламируется, риэлторы считают, что реклама в январе невыгодна. Поэтому с 15 февраля надо будет посмотреть, сколько будет квартир на рынке. Если их будет меньше 35 тыс., то рынок находится в нормальном состоянии, цены падать не будут. Если их будет 35-40 тыс., на определенные классы квартир цены начнут падать; если их будет 45-50 тыс. - цены начнут падать на всю жилую недвижимость. Вот такая арифметика: в связи с тем, что сейчас их 27 тыс., в ближайшие два месяца никакого падения цен не будет.
ИА DAILYSTROY: Как Вы считаете, какие типы жилья сегодня переоценены или, напротив, недооценены?
На мой взгляд, сегодня существенно переоценено жилье "старая типовая панель". Разумеется, это хрущевки, брежневки, 9,12 -этажные дома с маленькой кухней, смежно-изолированными комнатами, жилые секции с одним маленьким лифтом и т.д., то есть дома, которые были построены до 1980-го года. Не все, потому что какие-то дома в 70-ые были вполне прилично построены. Но в основном это дома, построенные в 60-70-ые годы, их сегодня в Москве десятки миллионов кв. м. Все это жилье на сегодняшний день переоценено. Оно стоит в спальных районах около $4 000 за метр, может быть, чуть дороже. Чем ближе к центру, тем оно еще дороже. В ближайшие 2-3 года цена на него может упасть на 15-20%.
Разная типовая панель строилась в последние 10 лет. Есть панельные дома, которые частично шли под различные социальные программы, частично - на продажу, и типовая панель, которая строилась специально для продажи. И они уже по цене разные. Потому что целиком проданные объекты сегодня, как правило, имеют охрану, однородность в социальном составе жильцов, огороженную территорию, паркинг. Инфраструктура при панели не была запроектирована. То есть могут быть два одинаковых дома, но один идет под социальные программы, другой - на продажу, соответственно, они по-разному позиционируются и имеют разную стоимость.
Недооценены новостройки. До 214 Федерального закона реализовывался фактически воздух - продавались неогороженные стройплощадки, без наличия каких бы то ни было документов. Сейчас ситуация иная: дома выходят на реализацию на другой стадии. Это уже означает, что они должны быть дороже. В этом смысле они недооценены. Если власти добьются того, чтобы продавалось готовое жилье, - то квартиры будут еще дороже, у них есть потенциал к росту. Безусловно, есть потенциал к росту у жилья бизнес-класса по причине, что его катастрофически мало. Покупатель сегодня способен оценить различия между квартирой в типовой панели 70-х годов постройки в хорошем районе за 4 с небольшим тыс. долларов и новостройкой по цене 3 500-4 000 долларов за метр в современном нетиповом монолите в обычном спальном районе. Дальше в монолитных домах будет строиться подземный паркинг и развиваться инфраструктура, появится огороженная территория, сформируется однородный состав жильцов и т.д. Тенденции будут разные - одно будет дорожать, другое - дешеветь.
ИА DAILYSTROY: Аренда в Москве тоже недооценена?
Аренда сегодня недооценена, потому что существует доходность, капитализация. Например, если сегодня средняя двухкомнатная квартира стоит около 220 тыс. долларов, то ипотека для нее будет обходиться в среднем в 2 000 долларов в месяц. Это, безусловно, зависит от множества факторов: программы банка, сроков кредитования, ставки и т.д. В любом случае, если ипотека по квартире стоит 2 000, то и аренда этой квартиры должна столько же стоить.
ИА DAILYSTROY: То есть цены будут стремительно расти?
За последний год цены на покупку жилья выросли примерно на 80-90%, цены на аренду - меньше чем на 30%. Существует много экономических факторов, влияющих на ее стоимость: долларовая инфляция, покупательная способность долларовая и т.д. Это тоже все имеет значение. На мой взгляд, нависающий спрос на рынке аренды повышенный. Существует некий психологический эффект в определенных условиях. Например, после кризиса люди привыкли к тому, что однокомнатную квартиру можно было снять за 100-150 долларов, потом люди привыкли к тому, что за 500 долларов можно арендовать что-то приличное. Сейчас за 500 долларов в черте Москвы уже нельзя ничего арендовать. Средняя однокомнатная квартира в спальном районе с не очень хорошей мебелью стоит 650 долларов. И это мало, если учитывать, что цена покупки этой квартиры - 150-170 тыс. Еще один момент: при падении спроса на покупку растет спрос на аренду, подобно сообщающимся сосудам. Когда люди все скупают, как происходило в последний год, спрос на аренду был невелик, и аренда не росла в цене.
Тут есть несколько моментов: можно посмотреть на рынок аренды со стороны спроса, можно - со стороны предложения. Позиция спроса предельно ясна. Если я могу с помощью российской ипотеки купить себе жилье и наблюдать, как оно дорожает, то зачем мне нужна аренда? Когда цены стабилизируются, покупатель рассуждает по-другому: если жилье очень дорогое, и расти цены пока не будут, то зачем влезать в ипотеку, платить по 2 000 каждый месяц? Ведь можно пойти и арендовать хорошую квартиру за 1 000, 1 300 долларов и уже сегодня в ней жить. А дальше, может быть, цены пойдут вниз, и тогда можно купить свою квартиру. Известно, что покупать выгоднее на спаде, а арендовать выгодно всегда. Поэтому я прогнозирую рост спроса на аренду. Потому что при стабилизации цен решение о покупке может быть отложено.
Заметим, что власти опять - на моей памяти уже в пятый или шестой раз - хотят упразднить недобросовестных наймодателей. Чем больше обеляется рынок аренды, тем выгоднее арендовать, тем выше спрос. Есть компании, которые в качестве социального пакета оплачивают своим сотрудникам аренду квартиры, в этом случае для компании немаловажно, как это все оформлено. Я прогнозирую обеление рынка аренды и рост цен как следствие повышения спроса. Думаю, что это тенденция ближайших, как минимум, двух лет.
ИА DAILYSTROY: Рынок ипотеки в России - один из самых динамично развивающихся. Каким вы видите этот рынок через год-два? Как вы оцениваете его сегодня?
Это вопрос риторический. Ипотека в России развивается, это самоочевидный факт.
ИА DAILYSTROY: На заседании Госсовета
Это заявление исключительно политического свойства, не экономического. Что значит "недоступна"? Сегодня одни на страницах некоторых изданий обсуждают ипотеку и говорят о ее недоступности, а другие, в некоторых изданиях, обсуждают доходы среднего и топ-менеджмента российских корпораций. Это разные издания. Просто в одном случае это
Вместе с тем, безусловно, надо констатировать, что для населения России ипотека недоступна. Если в Москве цены за год выросли на 85-90%, то есть города - и не только Санкт-Петербург - где цены на жилье выросли более чем на 100%. И для большинства населения России доходы не успевают за ростом цен. В Москве, в промышленных городах-миллионниках, крупных промышленных центрах, в активных регионах, которые принято называть "донорами", ипотека достаточно доступна. Многие банки предлагают современные российские ипотечные продукты, которые принципиально отличаются от западных, потому что правильно финансируют обменные операции: продать одно, купить другое, отремонтировать, въехать. Ипотека обменных операций несколько отличается от обычной классической ипотеки. Впервые обменную ипотеку, по-моему, года два назад предложил
Доля ипотечных сделок в общем объеме сделок на регулярном рынке жилья у нас подбирается к 15%. То есть каждая шестая сделка - это уже ипотека. Это прилично. На рынке новостроек по некоторым объектам этот показатель уже до 50% доходит. А в среднем по рынку новостроек - на ипотечные сделки приходится около трети. Процентные ставки по кредитам в любом случае будут составляться из уровня инфляции плюс 1-2 процентных пункта. Есть ставка рефинансирования, которую ЦБ в любом случае привязывает к уровню инфляции. Есть инфляция официальная, которая рассчитывается, есть различные альтернативные расчеты инфляции. На 2007 год заложено, кажется, 8% инфляции. В этом году произошло российское чудо: ставки по валютным кредитам стали выше, чем ставки по рублевым кредитам. Это очень хороший знак для российской экономики. Наконец, у нас в рублях стало дешевле брать кредит, чем в валюте. Это дополнительный стимул для развития ипотеки и большая радость для тех, кто успел взять ее в валюте пару лет назад.
ИА DAILYSTROY: Как Вы относитесь к идее Путина о том, чтобы вовлекать пенсионные накопления граждан в ценные ипотечные бумаги. Насколько это реализуемо в России?
Безусловно, реализуемо. А почему нет?
ИА DAILYSTROY: Не опасно это в условиях нашей банковской системы, которая, по мнению некоторых, еще слаба и недостаточно надежна?
Кому? Давайте разберемся, о чем идет речь. Если это классическая секъюритизация, двухуровневая американская ипотека, то при чем здесь банки вообще? Банк продает некий ипотечный пул специализированному оператору. Интерес у этого оператора простой: либо он сам может обслуживать ипотеку, хотя это не функция пенсионного фонда, либо у него есть нанятый оператор - нанятый, значит, его можно поменять. Этим оператором может быть этот банк, любой другой банк. Это может быть специализированный ипотечный брокер, который тоже может оказывать такие услуги по обслуживанию (сбор платежей, работа с заемщиками и т.д.) Этот бизнес в России развивается и будет развиваться дальше. Например, деньги страховых компаний, у них существуют определенные нормативы, и часть их страховых резервов они обязаны размещать в ценных бумагах. В том числе это могут быть ценные бумаги таких вот ипотечных фондов. В случае, когда речь идет о специализированных ипотечных фондах, банки вообще ни при чем. Тот банк, который изначально проводил андеррайтинг, который выдавал кредит, упаковывает этот пул и продает его ипотечному фонду - это вопрос единовременной сделки.
Существует еще продукт, который весьма прилично развит на Западе - так называемая реверсионная деятельность. Реверсионные агентства, которые работают с дефолтами. Это профессиональное страхование ипотеки: не страхование титула, а страхование ипотеки как процесса и продукта. Эта деятельность, я думаю, будет развиваться и в России. Коллекторская развивается и эта будет развиваться.
ИА DAILYSTROY: Могли бы Вы оценить первые итоги нацпроекта "Доступное жилье": первые шаги, ошибки?..
Мне его название не нравится. Идет речь о развитии отрасли, сегмента под названием "жилье для постоянного проживания". Подчеркиваю, для постоянного проживания. Доступности для всех здесь не будет никогда. В странах запада, надо заметить, нет доступного жилья. В Германии, Франции огромный объем жилья арендуется и люди совершенно нормально, иногда всю жизнь, живут в съемном жилье. И об этом почему-то никто не задумывается. Что есть "доступное"? "Доступное" для чего? Обязательно владеть? Или обязательно получить от страны как очередник, или, может, его можно арендовать на приемлемых условиях? Для того чтобы были приемлемые условия, надо, чтобы его было много.
Мне не нравится название, но, безусловно, я целиком и полностью поддерживаю идею. Чтобы люди жили в лучших условиях, жилья "для постоянного проживания" просто должно быть больше. Это очевидно. Чтобы его было больше, его надо строить. А для этого надо максимально упрощать процессы согласования и строительства. Его не нужно искусственно делать дешевле, рынок сам все отрегулирует.
Понимаете, если в отрасли создать невыгодные условия для ведения бизнеса, люди уйдут из этой отрасли. Человек и предприниматель ищет, где выгоднее. Это нормально. Поэтому после 214 ФЗ девелоперы пошли строить торговые центры, офисы, склады, отели и т.д. Анализируя ряд крупных девелоперов, мы увидим, что если год назад 80-90% их программ было ориентировано на строительство жилья для постоянного проживания, то сегодня их активность переместилась в сторону строительства чего угодно, кроме жилья.
ИА DAILYSTROY: А государство должно как-то стимулировать интерес компаний к строительству жилья?
Да, и не только компаний-строителей. Дома строятся из чего-то. Это и производители металла, производители цемента, прочих строительных материалов - керамзита, песка и т.д. Для того чтобы жилья строилось больше, в этой отрасли должны быть выгодные условия для работы. Выгодно, в смысле, прибыльно. Но есть еще одна составляющая выгоды - риски.
Сложившаяся практика и современное российское законодательство делают бизнес в сфере недвижимости весьма, а в некоторых случаях крайне, рискованным для обычных коммерческих структур. Поэтому коммерческие структуры уходят из девелопмента жилой недвижимости. Мне видится, что государству нужно несколько пересмотреть приоритеты. Нужно создавать разумно удобные условия для всего бизнеса, который имеет отношение к строительству жилья.
ИА DAILYSTROY: Это устранение барьеров?
Это одно из условий. Есть и другие. Протекционистская политика, ввоз оборудования для производства строительных материалов. Существует очень много интересного западного оборудования, например, мини-заводы различные. Существуют нормы таможенного регулирования, как это все ввозить. Если страна хочет, чтобы строилось больше жилья, это должно быть выгодно и достаточно просто. И самое главное, нужно снижать риски. Я могу сказать, как предприниматель, если риски высоки, я их буду считать. Если они чрезвычайно высоки, я просто не пойду в этот бизнес. Чем ниже риски, тем больше своих ресурсов предприниматель будет готов вложить в бизнес.
ИА DAILYSTROY: Почему в России возникла проблема обманутых дольщиков? Связана ли она с пробелами законодательства?
Законодательство здесь, на мой взгляд, не главное. К сожалению, законодательство ни одной страны не привело к полному исчезновению преступности. Я считаю, что проблема обманутых дольщиков возникла, в основном, по двум причинам не уголовного характера. Это, во-первых, низкий уровень менеджеров строительных компаний, а именно: недостаток у них образования, помноженный на самоуверенность и непрофессиональную жадность. Во-вторых, и это, на мой взгляд, главная причина, - системный демпинг. Я хорошо знаю эту ситуацию, потому что большинство дольщиков, которые были обмануты на протяжении последних нескольких лет, купили квартиры у наших конкурентов. Они их купили на 30%, 40%, 50% дешевле, чем в тот же самый момент продавали мы. И основная причина кроется именно здесь. На рынок вышли менеджеры, не умеющие считать и не желающие нанимать грамотных девелоперов, экономистов, финансистов, которые могут правильно просчитать реальную себестоимость инвестиционно-строительного процесса, учитывая все риски.
По этим причинам будут недостроенные дома, так как люди просто не рассчитают правильно их стоимость. И, к сожалению, так появляются дольщики, которые понесли свои деньги туда, где дешевле. Это одна из основных причин появления дольщиков - погнались за дешевизной, поверили в чудеса. В свое время МММ и прочие кому-то позволили выиграть на вложениях, но инвестиционно-строительная отрасль не позволяет такие фокусы.
Это основные причины. Да, главы таких компаний ошиблись в подсчетах, но, я знаю, что они искренне хотели построить эти дома, выполнить обещания перед дольщиками. Но когда понимали, что ничего не получается, то некоторые из них начинали строить классические финансовые пирамиды, надеясь таким образом рассчитаться с предыдущими дольщиками. И в этом их ошибка.
ИА DAILYSTROY: Могли бы Вы назвать наиболее перспективные регионы для развития строительных компаний, МИЭЛЬ, в частности?
Я бы не стал говорить о планах компании, это стратегия, более закрытая информация. В широком смысле слова строительством заниматься выгодно везде, где есть большое количество людей и откуда люди не бегут, где есть хорошие зарплаты и относительно терпимые погодно-климатические условия. Принято считать, что таковыми являются Санкт-Петербург и города-миллионники. Я так не считаю. Мне кажется, что есть и другие перспективные города.
ИА DAILYSTROY: Рынок недвижимости Москвы и Подмосковья сильно отличается?
Подмосковье очень большое. Есть ближнее Подмосковье, там одни тенденции. В дальнем Подмосковье (50-70 км. от МКАД) - другие. Рынок Подмосковья сильно фрагментирован и значимо отличается от района к району. Подмосковье от Москвы отличается хотя бы тем, что там земли гораздо больше. И в этом смысле Подмосковье гораздо более перспективный регион, чем Москва.
ИА DAILYSTROY: Считаете ли вы, что цены на жилье в Москве серьезно завышены?
Нет, я так не считаю. Во-первых, я исхожу из того, что всякая цена - это функция между спросом и предложением. Второй момент: Москва - почти как государство в государстве. Если сравнивать по ВВП, то Москва обгоняет Чили - немаленькую страну, Венгрию, другие страны. 21% от ВВП России приходится на Москву. Это финансовый, научный, культурный центр, один из крупнейших городов Европы. В этой ситуации недвижимость здесь должна стоить столько, сколько она стоит в ведущих мировых столицах. Иногда начинают говорить, мол, какая недвижимость в Лондоне, в Париже... Я могу сказать, что в Париже есть много домов, похуже наших хрущевок. И она там весьма прилично стоит. Сегодняшняя цена Парижа - 5-7 тыс. евро за 1 кв. м. Я не говорю про элитную недвижимость, я говорю просто о приличной.