Калининград: рынок недвижимости и перспективы его развития

Калининград, 15 Января 2007, 23:34 — REGNUM  

ИА DAILYSTROY публикует обзор Романа Мамчица "Калининград: рынок недвижимости и его перспективы развития".

"Из всех субъектов Российской Федерации Калининградская область позже всех вошла в состав государства. После распада СССР регион оказался российским эксклавом, ограниченным с трех сторон государствами Евросоюза, но, вместе с тем, не соответствуя статусу анклава из-за наличия выхода к морю, выполняющим важные внешнеэкономические функции. Рынок недвижимости Калининграда имеет как нетипичную для остальной России исторически сложившуюся архитектурную специфику, так и специфику, характерную для других портовых городов.

Рост цен на жилую недвижимость в Калининграде составляет на вторичном рынке около 20% в год, цены же на квартиры в новостройках растут еще быстрее - на 25-30% в год. Цены рассчитываются, как правило, в долларах или евро, однако в последнее время в качестве условной единицы нередко выступает российский рубль. Учитывая то, что Калининград имеет славу "почти Европы", такой плюрализм в расчетах сложно объяснить.

В целом, темпы роста цен являются стандартными для экономически развивающихся российских областных центров, аналогичных Калининграду по размерам (население города - чуть больше 400 тыс. человек). Однако есть ряд закономерностей развития, присущих именно Калининграду. В частности, в городе совершенно не прижилась программа "Доступное жилье". Сейчас инвестиции в жилье эконом-класса (всем известно, что программа рассчитана на негосударственные капиталовложения) держатся на крайне низком уровне, о чем свидетельствует соотношение спроса и предложения. Если спрос оценивается на уровне 12,5 млн. кв.м., то в этом году сдано в эксплуатацию 500 тыс. кв.м. жилья. Сейчас рентабельность строительства жилья бизнес-класса и эконом-класса составляет 300%, в связи с этим социальное жилье строить невыгодно никому из девелоперов.

Соответственно, вторичный рынок реагирует на такую ситуацию уверенным ростом цен, причем рост цен в долларовом эквиваленте превышает рост цен в рублевом эквиваленте. Достаточно взглянуть на изменения цен за 2006 год.

Между тем, в новостройках цены ненамного ниже - около 1 050 долларов/кв.м. Спрос на новые квартиры аналогичен спросу на вторичное жилье. Происходит это из-за активного внедрения в банковскую практику механизма выдачи потребительского кредита на покупку квартиры вместо ипотечного, что в Москве и Санкт-Петербурге не распространено. Сейчас ипотека в Калининграде и области развивается медленнее, чем потребительское кредитование, и это говорит только о том, что цены на первичное жилье будут идти к новым максимумам.

Приоритетные районы строительства жилья не меняются. В пределах центра новостройки возводятся в районах Куйбышева-Гагарина и "Сельма". По спальным районам основные точки застройки - Октябрьский поселок и микрорайон "Южный". Элитное жилье в городе отсутствует, оно есть только в прибрежных пригородах. Критерии принадлежности к бизнес-классу и эконом-классу также размыты. Сегментация рынка размыта в целом, это справедливо как по отношению к первичному рынку, так и к вторичному. Во-первых, на стоимость квартир на первичном рынке не влияет метраж квартиры: квадратный метр жилья в однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных и т.д. квартирах стоит примерно одинаково. На вторичном рынке нет сильной ценовой разницы между жильем советской постройки и старым немецким жилым фондом, тогда как в других городах исторические здания всегда ценятся выше. По районам средние цены тоже не очень различаются, и в центре, и в спальных районах цена квадратного метра одинакова.

В сегменте индивидуального жилья новые коттеджные поселки строятся по улицам Спортивная, Емельянова, Краснокаменная, Александра Невского. На вторичном рынке индивидуальное жилье присутствует во всех районах - старый Кенигсберг формировался как малоэтажный город и особняки есть даже в самом центре города. Индивидуальные строения в центре пользуются наибольшим спросом. Потихоньку спадает спрос на "шанхаи", застроенные 5-7 лет назад (яркий пример - "Санта-Барбара", абсолютно бессистемный поселок).

На рынке пригородной жилой недвижимости первое, что бросается в глаза - резкое сокращение количества дачных поселков. Во-первых, 88% всех дачных кооперативов и садоводческих товариществ расположены в черте города. Согласно генеральному плану развития Калининграда на этих землях должно проводиться жилищное строительство. Между тем, спрос на дачные участки очень велик, все больше и больше людей приобретают дачные участки для постоянного проживания.

За пределами города первые кандидаты на снос - дачные кооперативы в приморской зоне - "Мечта", "Прибой" и "Волна". В них земля сильно недооценена, сотка земли стоит около 2 тыс. долларов (в Светлогорске, для сравнения, цена равняется 20 тыс. долларов). Эти дачные общества обладают развитой инфраструктурой, кое-где даже есть канализация и телефонная связь, однако дачи эти на коттеджи не тянут. Значительная часть покупателей приобретает их для постоянного проживания, однако сейчас все больше и больше процент дач, приобретаемых для сноса с последующим коттеджным строительством.

В прибрежной зоне, как ни странно, пока осталось очень много земель не только дачного назначения, где стоимость сотки баснословно низкая. Фактически, сейчас по побережью элитное строительство развивается только в Светлогорске, Зеленоградске, Сосновке, Отрадном и Сокольниках. В Светлогорске цены превышают уровень Калининграда на 15-20% и являются самыми высокими в регионе. Зеленоградск держит третье место после Калининграда. В последнее время появились попытки строить на Куршской косе, однако, поскольку это заповедная зона, там можно только отстраивать разрушенные строения немецкого времени, все остальное является самостроем. Среди аналитиков существует мнение о том, что в ближайшие 2-3 года на второе место по ценам выйдет Зеленоградск, оставив позади Калининград. Также прогнозируется, что в тот же временной период компанию упомянутым приморским городам составит поселок Янтарный, где сейчас цены ниже в два раза калининградских. Раньше в этом поселке добывали янтарь, о чем свидетельствуют залитые водой карьеры и шахты, где процветает стихийный дайвинг. Параллельно можно ожидать рост спроса на прилегающие поселки Синявино, Донское и Приморье. Вообще же, роста цен по всему побережью можно ожидать в случае строительства кольцевой дороги вокруг всего берега. В связи с этим любые инвестиции в приморскую недвижимость оправданы. Также из пригородов приоритетной зоной следует считать радиус 60 км от Калининграда.

В заключение - о рынке коммерческой недвижимости. В отличие от рынка жилья, он не испытывает нехватки предложения. Правда, нехватки спроса тоже не испытывает - спрос стабилен и находится в паритете с предложением. Поэтому столь высокого роста цен, как на жилую недвижимость, не предвидится, этот рынок в Калининграде не является спекулятивным. Однако, учитывая рост экономики в регионе, не стоит думать, что интерес инвесторов к калининградской торгово-офисной недвижимости ослабеет.

Заполняемость торговых помещений составляет 90%, заполняемость офисной недвижимости несколько меньше - в среднем, около 50%. Прирост коммерческой недвижимости в целом - 15% в год. Омрачает ситуацию отсутствие четкой градации офисной недвижимости по классам. Класса А в Калининграде не существует, впрочем, на него нет и спроса. Основную часть (3/4) составляют площади класса С, остальное - В и D (последнее - это бывшие административные постройки).

Крупнейшие коммерческие объекты, сданные в 2006 году - "Калининград - Плаза" (торгово-офисный центр, помимо торговой и офисной частей значительную площадь занимает якорный оператор - кинотеатр "Каро-Фильм", класс В+), "Эпицентр" (класс В, торгово-офисный центр, полностью сдается в аренду, "якоря" - "Детский мир", "Сити-Боулинг", Star Galaxy, "Максимус", "Якитория", "Бомба"), "Мега" (торгово-развлекательный комплекс, категория В+, основной упор сделан на "якорей"), "Акрополь" (класс В+, позиционируется девелопером как А, торгово-офисный центр, полностью сдается в аренду)".

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl+Enter, чтобы отослать информацию редактору.
Главное сегодня
NB!
04.12.16
Голодомор для «тунеядцев и паразитов»
NB!
04.12.16
Горькое вино мудрости Омара Хайяма
NB!
03.12.16
Иран может «заморозить» соглашение по атому из-за санкций США
NB!
03.12.16
Переобувание Додона: зачем глава Молдавии отказывается от «пророссийскости»
NB!
03.12.16
Реставрация: вот как надо работать!
NB!
03.12.16
Чудесное спасение в чемпионате Испании. «Барселона»—«Реал» 1:1
NB!
03.12.16
Власти Крыма: Решение Украины об аресте «скифского золота» ничего не значит
NB!
03.12.16
Как в России победить антироссийскую элиту? Есть верный способ!
NB!
03.12.16
Калужские следователи раскрыли тайну разбившегося бомбардировщика
NB!
03.12.16
Прорвется ли «Турецкий поток» в Европу
NB!
03.12.16
Из Белоруссии депортировали гражданина РФ – директора минского «Торпедо»
NB!
03.12.16
Лавров отреагировал на решение США ограничить военное сотрудничество с РФ
NB!
03.12.16
Российские саперы прибыли в Сирию для разминирования Восточного Алеппо
NB!
03.12.16
Лавров назвал условие для решения территориального спора вокруг Курил
NB!
03.12.16
Стали известны подробности гибели космического грузовика «Прогресс»
NB!
03.12.16
Польша очень встревожена ситуацией на Украине
NB!
03.12.16
«Большой брат» уже здесь: в Британии отменили право на личную жизнь
NB!
03.12.16
Банк России опроверг сообщения о краже 2 млрд рублей с его счетов
NB!
03.12.16
Минобороны: Великобритании лучше не мешать России помогать жителям Алеппо
NB!
03.12.16
Почему президент Путин цитировал Евангелие от Матфея
NB!
03.12.16
СМИ: хакеры похитили со счетов Банка России 2 млрд рублей
NB!
03.12.16
СМИ: после президентства Обама хочет уйти в медиабизнес