Рынок недвижимости: прогноз на 2007 год

Москва, 11 января 2007, 14:29 — REGNUM  

ИА DAILYSTROY публикует обзор рынка недвижимости за ноябрь-декабрь 2006 года и прогноз на 2007 год, предоставленный компанией "Новая площадь".

Москва

Вторичный рынок

"После периода ускоренного роста зимой и весной 2006 года вторичный рынок в начале лета начал замедлять темпы роста. В конце года рынок окончательно пришел в состояние стабильности. Роста цен на вторичном рынке по итогам ноября и середины декабря 2006 не произошло. Цена практически не изменилась и оставалась на уровне $5 080 за квадратный метр. Фиксируемые статистикой на протяжении 3 месяцев незначительные колебания показателя средней цены как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения не может стать основанием для прогнозирования новой тенденции на рынке. Во всех основных сегментах рынка цена за прошедший месяц также не изменилась. Для бизнес-класса она составляет $5 388, эконом-класса - $4 128, низких потребительских свойств - $3 619 за квадратный метр.

Объем предложения на вторичном рынке находится на стабильно низком уровне. За прошедший месяц существенного увеличения предложения не произошло. Это характеризует рынок как формирующийся. Покупатели еще не готовы платить по новым ценам, продавцы не готовы продавать по сниженным ценам, поскольку имеют положительный опыт возобновления роста цен, после продолжительной стагнации в 2004 году.

Прогнозный сценарий дальнейшего развития рынка определяется в таком случае факторами спроса. Во Франции в 90-е снижение цен на рынке происходило на "малых оборотах" - предложение оставалось на предельно низком уровне и цены уменьшались (30% за несколько лет) за счет продаж недвижимости "по неотложным обстоятельствам".

В нашей ситуации платежеспособный спрос полностью не исчерпан, поскольку механизм ипотечного кредитования в процессе своего развития будет поддерживать уровень спроса. Кроме того, ожидание дальнейшего роста цен, поддерживается подавляющей частью населения страны и, напротив, в снижение цен не верит никто. Этот факт, определенный опросом ВЦИОМ в конце 2006 года, - красноречиво характеризует инертность массового сознания. Необходимо время, чтобы обществом была осознано, даже то, что цены стабилизировались. Поэтому вероятность коррекции цен пока невелика.

Мы ожидаем стабильного поведения рынка вплоть до конца февраля 2007 года. После новогодних праздников на рынок постепенно начнет действовать механизм отложенного спроса, который сформировался в момент ожидания коррекции. Цены возобновят свой рост, но на среднем уровне - 0,5-0,9% в месяц. В конце года рост цен ускорится до 1-1,3% в месяц.

Таким образом, наш прогноз ценового увеличения на вторичном рынке Москвы за 2007 год составляет 12-16%.

Первичный рынок

На первичном рынке Москвы события развиваются схожим образом - стабилизация на низких оборотах рынка. Средний уровень цен за прошедший месяц практически не изменился. На смену высоких темпов роста зимой-весной 2006 года в 5-12% в месяц, пришли темпы роста, характерные для периода "формирующихся тенденций": -0,4%..+0,3% в месяц. После такой непродолжительной остановки в начале 2007 года рост возобновится в диапазоне: +0,9..+1,6% в месяц. То есть начнется период инфляционного роста цен. Следует отметить, что темпы роста цен на первичном рынке будут выше соответствующих темпов на вторичном рынке.

Объем предложения в конце 2006 года по-прежнему остается на стабильно низком уровне. Это коренным образом отличает надвигающийся "кризис продаж" от того, который наблюдался в 2004 году. Если раньше объемом предложения на рынке и ценовыми характеристиками рынка управляли крупнейшие риэлтерские компании, то управление перешло к застройщикам, которые "дозируют" предложение на рынке. Рост цен сделал прибыльными многие проекты, которые раньше балансировали на границе убыточности. Появившиеся деньги застройщики не могут эффективно реинвестировать по многим причинам (например, ограниченность площадок, трудности с получением ИРД и т.п.), поэтому они не заинтересованы в быстрых продажах имеющихся у их объемов и соответственно в снижении цен.

Процесс выхода на рынок новых объемов предложения крупнейшими, развертывание которого ожидается в будущем году, не сразу приведет к затовариванию рынка. На сегодняшний день, предложение на первичном рынке меньше, того, что было в 2004 году в несколько раз. Для того, чтобы началось действительное затоваривание рынка объем предложения должен увеличится в 3 раза.

Поэтому наш прогноз на 2007 год это инфляционный рост цен. Общий уровень цен за год будет находится в диапазоне 15-25% (без учета укрепления рубля).

Подмосковье

Вторичный рынок

На фоне стабилизации рынка Москвы, подмосковная недвижимость в конце 2006 года продолжала дорожать. По итогам ноября 2006 года рост цен составил: 1,4% для 1-ой ближайшей зоны Подмосковья, в которую включаются города-спутники; 3,1% для 2-ой зоны, до 35 км первой бетонки, и 6,1% для зоны наиболее удаленных от МКАД.

Уровень цен в ближайшей зоне составил $2 852 за квадратный метр. Разница с ценами жилья низших потребительских свойств столицы сократилась до 26%. В предыдущие периоды она была значительно больше - 35-40%. Данный факт позволяет сделать вывод о перемещении платежеспособного спроса в ближайшее Подмосковье.

Кроме того, вероятность дальнейшего увеличение цен с каждым новым процентным пунктом сближения со столицей резко уменьшается. Уже с середины декабря темпы удорожания подмосковной недвижимости замедлились. Скорее всего, по итогам декабря-января рост цен в первых двух зонах остановится и рынок Подмосковья, вслед за московским, также придет в состояние стабильности и формирования новых тенденций развития.

По нашему мнению, оживление вторичного рынка Подмосковья произойдет с небольшой задержкой (в 2-3 месяца) после оживления рынка столицы. По итогам года рост цен составит 10-15%.

Первичный рынок

В противоположность вторичному рынку - цены на новостройки области находятся в состоянии инфляционного роста. Цены на новые квартиры 1-ой зоны достигли уровня в $2 051, второй зоны - $1 640, третьей зоны - $1 369 за квадратный метр, увеличившись за прошедший месяц незначительно на 1,4%.

Этому способствует перетекание платежеспособного спроса с сегмента эконом класса и нижнего бизнес-класса на рынок Подмосковья. В Москве недорогих предложений практически уже нет. Вместе с тем, в области их гораздо большее, чем на московском рынке увеличение предложения за счет выхода новых проектов. Крупнейшие проекты массовой застройки на рынке "4-й микрорайон" в Красногорске, "7 звезд" (Вторая очередь) в Железнодорожном, "Лукино" и 16-ый микрорайон - в Балашихе. Кроме того, появились новые корпуса в уже застраиваемых микрорайонах. Рост предложения на рынке оказал стабилизирующее воздействие на рынок и переключил на себя спрос с рынка Москвы.

Нами прогнозируется стабильный рост цен во всех зонах Подмосковья на уровне 1,3-1,7% в месяц, что в пересчете на год равно 17-27%

Россия

Рост цен в российских регионах продолжается в конце 2006 года. В большой степени он связан с существенным отставанием в темпах роста от Московского региона. Так в Екатеринбурге цены на вторичном рынке города за ноябрь 2006 года увеличились на 19%, в Новосибирске, Красноярске, Перми примерно на 10%, в Омске на 8,7%. В тоже время, на некоторые рынки пришла долгожданная стабилизация цен. В Санкт-Петербурге в ноябре цены не изменились, в Уфе, Ростове-на-Дону прибавили не более, чем на 4%. В Уфе в последние недели фиксируется стагнация рынка. После стремительного роста в октябре (+25%) рынок Нижнего Новгорода, укротил свой рост: +6,2% за ноябрь 2006.

В ближайшие месяцы на рынке жилья крупнейших городов страны продолжится рост цен с постепенным замедлением темпов. По нашим расчетам в целом, рынок жилья городов-миллиоников после новогодних праздников стабилизируется. Однако, стабильность на этом рынке понятие относительное. По прежнему продолжит дорожать ускоренными темпами (2-4%) недвижимость во многих крупнейших городах страны, которые недооценены".

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отослать информацию редактору.