Тенденция вывода жилья эконом-класса в Подмосковье получает дальнейшее развитие: Интервью

Москва, 10 января 2007, 15:07 — REGNUM  

Директор по маркетингу Агентства Недвижимости "Домострой" Елена Комова ответила на вопросы корреспондента ИА DAILYSTROY.

ИА DAILYSTROY: Как Вы оцениваете развитие ипотечной системы в России? Ожидаете ли Вы увеличения ипотечных сделок в будущем году? С чем это связано?

Ипотечное кредитование в Москве и в России развивается и становится все более востребованным и популярным. Однако рост ипотеки далеко не равномерный, стабильный рост числа заемщиков и выданных ипотечных кредитов можно наблюдать только в 2003-2006 гг. Думаю, что и в 2007 г. рост рынка ипотечного кредитования продолжится.

За последние три года рынок ипотеки стремительно развивался: объем рынка ежегодно удваивался, было зафиксировано снижение процентных ставок приблизительно на 4%, увеличение сроков выплаты кредита, смягчение требований к заемщикам, увеличение числа банков, предлагающих услуги ипотечного кредитования. Так, на сегодняшний день только в Москве банки предлагают более 300 ипотечных программ. Рекордный рост цен на столичную недвижимость в 2006 г. привел к тому, что каждый третий одобренный ипотечный кредит оставался невостребованным - большое количество потенциальных покупателей не могли осилить даже первоначальный взнос. Квартиры дорожали чуть ли не каждый день, и заемщики просто не успевали за стремительным ростом цен. Часто покупатель не успевал приобрести квартиру, так как при дефиците спроса на каждую квартиру поступает несколько предложений, и хозяин квартиры продавал ее за наличные, не дожидаясь оформления кредита покупателем. На новые условия ипотечный рынок отреагировал достаточно быстро: уже во втором квартале 2006 года ипотечными кредитами воспользовалось 70% одобренных банками заемщиков.

Столичные банки и агентства недвижимости, чтобы удержать клиентов, были вынуждены пересмотреть свои условия выдачи ипотечных кредитов. Во-первых, многие кредитные организации, такие, как Банк Москвы, открыли новые ипотечные программы без первоначального взноса. Во-вторых, срок выплаты кредита был увеличен до 30 лет. В третьих, снижены процентные ставки по кредиту - Райффайзенбанк, Городской Ипотечный Банк и Внешторгбанк-24 предлагают ставки по валютным кредитам от 9,5% годовых. Срок рассмотрения заявки сократился до одних суток. Многие дополнительные услуги перешли в разряд бесплатных. Например, при продаже новостроек по ипотеке в Агентстве Недвижимости "Домострой" с вас не возьмут денег за оценку платежеспособности, расчет суммы кредита и подбор кредитной программы, расчет платежей, передачу документов в банк, получение одобрения, проведение сделки.

В целом динамику развития ипотечного кредитования можно рассматривать как положительную. Конечно, в России еще не достигнута процентная ставка по кредитам в 3-4% годовых, как в развитых странах. Однако не стоит забывать, что в России поступательное развитие рыночной экономики было прервано, а в западных странах оно происходит непрерывно в течение столетий.

Сейчас некоторые участники рынка недвижимости высказывают мнение, что ипотека "разгоняет" цены на недвижимость. Однако на сегодняшний день с помощью ипотечного кредитования заключается примерно каждая десятая сделка, это не тот объем, чтобы существенно влиять на динамику и уровень цен. В 2007 г. количество выданных ипотечных кредитов однозначно будет только расти. Основная причина в том, что подавляющее большинство людей не могут (и никогда не смогут) купить квартиру на свои деньги. Накопить на квартиру, учитывая современный уровень цен, невозможно, да и экономически нецелесообразно. С другой стороны, и в Москве, и в России появилось много людей с хорошим образованием и стабильным доходом, для которых ипотека - наиболее удобное и безболезненное решение "квартирного вопроса". Также на увеличение спроса на ипотечное кредитование повлияла стабилизация цен. Когда нет стремительного роста цен, заемщик спокойно и без спешки оформляет кредит, а для продавца перестает быть клиентом "второго сорта" по сравнению с покупателями с живыми деньгами.

Нельзя забывать, что возможностями ипотеки пользуются также и те, кто имеет достаточно собственных средств на покупку квартиры, например, владельцы частного бизнеса. Ведь гораздо удобнее и выгоднее платить необременительные фиксированные проценты, чем изымать большую сумму из оборота прибыльной организации.

ИА DAILYSTROY: Президент Путин на недавнем заседании Госсовета предложил вовлекать пенсионные накопления граждан в ипотечные ценные бумаги. Как Вы оцениваете эту идею? Насколько она реализуема в России в ближайшей перспективе?

Такое предложение вполне разумно. Для дальнейшего развития рынка ипотеки необходим выпуск и оборот ипотечных ценных бумаг. Это позволит банкам привлекать дешевые ресурсы и, соответственно, предлагать ипотечные кредиты под более низкие процентные ставки. Практика вложения пенсионных накоплений в ипотечные закладные уже эффективно используется во многих странах мира, так как ипотечные ценные бумаги являются надежным и ликвидным финансовым инструментом, высокий рейтинг которых поддерживается не только надежностью кредитных институтов-эмитентов, но и высоким качеством ипотечного кредитного портфеля.

Привлечение средств пенсионных фондов в ипотечные ценные бумаги в России будет способствовать дальнейшему развитию ипотечного рынка, но сегодня об этом говорить пока рано, так как в России рынок ипотечных ценных бумаг только начал формироваться. Если выпускать ипотечные ценные бумаги будут кредитные организации, то они получат "длинные" деньги пенсионного фонда, это будет способствовать дальнейшему снижению процентных ставок и увеличению доступности ипотеки.

ИА DAILYSTROY: Вы активно работаете на рынках Москвы и Подмосковья. Чем отличаются эти два рынка? Чем отличаются правила игры?

"Правила игры" в Москве и Подмосковье одинаковы. Можно говорить о разном уровне цен и административных ресурсов, различной структуре предложения, но процессы инвестирования в строительство, реализации недвижимости и т.п. проходят по одним и тем же законам.

На рынках Москвы и Подмосковья сегменты недвижимости представлены в разных пропорциях. Например, сейчас в Москве практически прекращено строительство объектов эконом-класса. Доля серийных сборно-железобетонных и панельных домов в свободной продаже постепенно уменьшается. В Москве инвесторам не выгодно вкладывать средства в строительство жилья эконом-класса. Участки под застройку очень дорогие, получить их сложно, собирать необходимую разрешительную документацию долго - на сборы всех необходимых подписей и согласований уходит до двух лет. В Москве идет застройка - комплексная и точечная - элитными объектами и объектами бизнес-класса.

Что касается подмосковного рынка, то здесь недвижимость эконом-класса, напротив, составляет большую часть жилого фонда. Агентство Недвижимости "Домострой" реализует квартиры в новостройках во многих районах ближайшего Подмосковья - Люберцах, Балашихе, Железнодорожном, Королеве, Красногорске, Лобне, Видном, Подольске. Интерес покупателей к Подмосковью объясняется высоким уровнем цен на столичную недвижимость. Например, однокомнатная квартира площадью около 50 квадратных метров где-нибудь в Выхино обойдется в $150 000. За те же деньги можно приобрести хорошую двухкомнатную квартиру площадью около 70 квадратных метров в новом кирпичном доме по соседству в Люберцах.

Тенденция вывода жилья эконом-класса в Подмосковье получила дальнейшее развитие. На сегодняшний день в ближнем Подмосковье постепенно увеличивается доля новых объектов бизнес-класса. Панельное жилье продолжает оттесняться - теперь уже в города второго и третьего поясов Подмосковья.

ИА DAILYSTROY: Ваше агентство охватывает почти весь спектр операций в риэлтерском бизнесе. Что вы считаете наиболее перспективным направлением для развития в последующие годы? И на каком направлении Вашей деятельности возникали наибольшие проблемы?

Стратегическим направлением для нашего Агентства являются проекты комплексной загородной малоэтажной застройки. Так, в 2006 г. Агентство Недвижимости "Домострой" вывело на рынок новый проект - "Рублевское Предместье". Это один из самых масштабных проектов загородного малоэтажного строительства. В рамках комплексной застройки района в 7,5 км от МКАД по Ново-Рижскому или Ильинскому шоссе будет построено 56 домов равной этажности - от трех до семи этажей. Общая площадь застройки составляет 29,5 гектар, площадь жилых помещений - 121 000 квадратных метров.

Другое значимое направление работы Агентства - реализация квартир в ближайшем Подмосковье. Учитывая уровень цен на столичную недвижимость, это единственный возможный вариант решения "квартирного вопроса" для многих семей. Несмотря на то, что в течение длительного периода темпы роста цен на квартиры в Подмосковье были выше, чем в Москве, здесь до сих пор можно найти предложения в новостройках по цене менее $2 000 за квадратный метр. Качество строительства и планировки квартир не уступают столичным. Новым хозяевам не приходится за свой счет менять радиаторы и стеклопакеты. Панельные дома вытесняются кирпичными и монолитно-кирпичными. Точечная застройка сменяется тенденцией комплексного освоения микрорайонов, это способствует формированию однородной социальной среды. Традиционный плюс жилья в ближайшем Подмосковье, - более благоприятная экологическая обстановка. Именно этот довод часто способствует принятию положительного решения о приобретении домашнего очага в пригороде - это особенно актуально для семей с маленькими детьми. Активными покупателями жилья в пригородах Москвы становятся и молодые семьи. Они объясняют свой выбор тем, что уж лучше встать на полчаса-час раньше, чтобы доехать до работы, чем платить лишнюю сотню тысяч долларов за такую же квартиру в черте Москвы или жить с родителями.

Также среди перспективных направлений нашей дальнейшей деятельности хотелось бы отметить строительство загородных коттеджей эконом-класса. На сегодняшний день, к сожалению, в ближайшем Подмосковье их практически нет. Купить коттедж эконом-класса ценой $200-300 тыс. долларов в организованном поселке можно только за 50 км от Москвы.

ИА DAILYSTROY: Должно ли государство кредитовать жилищное строительство эконом-класса, на Ваш взгляд, или обеспечивать госгарантии на строительство? Как складываются отношения государства и бизнеса в сфере недвижимости? Встречаете ли Вы какие-то административные барьеры, пробелы в законодательстве?

Нельзя сказать, что государство не кредитует жилищное строительство. На сегодняшний день большое количество готового жилья эконом-класса изымается из свободной продажи для обеспечения социальных государственных программ. В ближайшие несколько лет эта тенденция будет развиваться.

ИА DAILYSTROY: Насколько жилье в престижных районах Москвы и области соответствует его качеству? Наблюдаете ли Вы прямую зависимость качества недвижимости от района постройки?

Прямой зависимости между районом постройки и качеством строительства нет. На качество дома влияет не место постройки, а профессионализм и опыт девелопера и застройщика. Например, в Подмосковье качество новостроек и сопутствующей инфраструктуры ничуть не хуже, чем в столице.

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl+Enter, чтобы отослать информацию редактору.
Главное сегодня
NB!
26.02.17
Из акронима ИГИЛ / ИГИС* пора убрать определение «исламское»
NB!
26.02.17
Бои рыцарей ко Дню защитника Отечества
NB!
26.02.17
Нагорный Карабах: кто заинтересован в военной эскалации
NB!
26.02.17
Главком ВКС РФ: В 2017 году армия закупит 160 новых самолетов и вертолетов
NB!
26.02.17
На Украине определили своего участника конкурса «Евровидение»
NB!
26.02.17
Бесцензурная и религиозная страсть
NB!
26.02.17
Вандалы из группировки «Азов» разрисовали российский банк в Одессе
NB!
26.02.17
Япония хочет лечить жителей южных Курил по интернету
NB!
26.02.17
Трамп саркастически прокомментировал назначение Тома Переса
NB!
26.02.17
Арестован глава киргизской партии «Ата Мекен» Омурбек Текебаев
NB!
26.02.17
Борьба за пост президента США продолжается: теперь — при живом Трампе
NB!
26.02.17
Выборы в Эквадоре: удастся ли Корреа «добежать до бельгийской границы»?
NB!
25.02.17
Фильм о Клинтон завоевал антипремию «Золотая малина»
NB!
25.02.17
«Бавария» уничтожила «Гамбург» 8:0 в 1000-м матче Карло Анчелотти
NB!
25.02.17
The Daily Express: «Печально известная победа Красной Армии над нацистами»
NB!
25.02.17
Украинские нацбатальоны захватили Донецкую фильтровальную станцию
NB!
25.02.17
1917: Кто же отступил от Бога – страна или Церковь?
NB!
25.02.17
Варшава вспомнила о роли Германии в создании «Большой Украины»
NB!
25.02.17
Турция—Россия: политика «баланса внутри балансов»
NB!
25.02.17
«Настоящий позор для коалиции»: Карс взят
NB!
25.02.17
Омурбек Бабанов: «У нас общая история. Наш дед погиб за наш общий народ»
NB!
25.02.17
«Русские хакеры действуют в сети уже 10 лет под крышей ГРУ»