Украина: Возможности иностранных инвестиций в девелопмент жилья

Киев, 4 декабря 2006, 12:55 — REGNUM  

ИА DAILYSTROY публикует статью Романа Мамчица "Украина: Возможности иностранных инвестиций в девелопмент жилья".

В настоящий момент среди российских девелоперов распространено представление об Украине, как о запасном варианте для инвестиций на фоне усиливающейся конкуренции в России, особенно в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Ростов-на-Дону и т.п. Всем известно, что цены на жилье на Украине растут с космическими скоростями, поэтому девелопмент жилой недвижимости, по крайней мере, в крупных городах страны, выглядит очень доходным мероприятием. Однако на Украине существует ряд особенностей регионального девелопмента и специфика механизма инвестирования, которые надо знать потенциальным иностранным инвесторам.

Прежде всего, начать следует с юридических норм проведения землеотводов под строительство жилой недвижимости, которые различаются по регионам Украины. Речь идет именно о земельных аукционах, в механизме землеотводов, проводимых иными способами, различий нет. Юридически аукционы регулируются утвержденными местными администрациями Положениями по проведению аукционов.

В Киевской области основным законом в данной сфере является "Порядок продажи земельных участков государственной собственности в Киевской области на земельных аукционах". Основное отличие Киевской области от остальной Украины в том, что районные администрации имеют право проводить свои аукционы.

В Харькове, несмотря на то, что первый земельный аукцион был проведен именно там, в настоящее время в данной сфере наблюдается застой, вызванный крайней сложностью и несовершенством законодательства. Пока полноценный механизм выделения на аукционах земельных участков в Харькове и области невозможен.

Во Львове распространена практика оспаривания результатов земельных аукционов из-за установленных фактов наличия прав на земельный участок у других лиц. В целом, ситуация не лучше и не хуже общеукраинской - такое же несовершенство законодательства и такие же медленные темпы развития. В Запорожье и Донецке законодательно закреплено обязательство мэрии транслировать торги в прямом эфире для обеспечения прозрачности процесса.

В Севастополе аукционы регулируются решением горсовета "Об утверждении Положения "О порядке продажи права аренды на земельные участки в административно-территориальных границах города Севастополя" и решением "Об утверждении проектов землеустройства по отводу земельных участков, право на аренду которых приобретается на земельных торгах". Вполне возможно, что в ближайшее время в городе будет облегчена процедура землеотводов для иностранных инвесторов.

Следует отметить, что во всех регионах Украины имеется одна общая черта: участие в аукционе иностранных инвесторов или девелоперов возможно только с разрешения Кабинета министров Украины. Только после этого инвестор может продолжать дальше общаться с местными властями. Что касается объемов строительства и темпов роста цен на жилье, то, конечно, лидирует Киев. Конкуренция на рынке девелопмента жилья ниже, чем в Москве, но выше, чем в среднем по Украине. Сейчас рынок восстановился после некоторой стагнации, вызванной аферой "Элита-Центра".

Строительство жилья, особенно элитного, расположенного в центре Киева, окупается, как правило, через несколько месяцев после сдачи в эксплуатацию. Обычно к этому моменту все квартиры оказываются проданными; девелопмент нежилой недвижимости не имеет таких быстрых сроков окупаемости. Инвестирование осуществляется почти исключительно за счет продажи квартир на стадии котлована. Омрачает радостную для девелоперов картину только тот факт, что земля под застройку стоит в Киеве очень дорого: в центре стоимость сотки земли может превышать 100 тыс. долларов. Впрочем, это компенсируется ценами, которые застройщики выставляют за готовое жилье: на сегодняшний момент самая высокая цена - 16 тыс. долларов/кв.м., этот рекорд принадлежит скандально известному "дому в Мариинском парке", и пока побить его никому не удалось.

Вместе с тем, наблюдается тенденция к расширению строительства по окраинам. Относительно новый для Киева сегмент недвижимости - загородные таунхаусы. Пока в этой сфере конкуренция сведена к минимуму, поскольку большинство киевских девелоперов пока очень слабо представляют себе, как строить таунхаусы, и еще слабее представляют себе стратегию продвижения данного продукта. В принципе, Киевщина сейчас в этом отношении идет тем же путем, как 5-6 лет назад Подмосковье: пока большая часть таунхаусов позиционируется девелоперами как элита, хотя это по определению сегмент загородного жилья эконом-класса или бизнес-класса. В целом, пока этот сегмент открыт для российских девелоперов и, вероятнее всего, является оптимальной нишей, которую они могут занять в Киеве.

Второе место по темпам возведения нового жилья и по ценам на недвижимость принадлежит Ялте. Некоторое время назад №2 в этом списке была Одесса, однако сейчас в связи с разработкой нового генплана Ялты, предусматривающего полную реконструкцию центра города, взлетели цены на участки с целевым назначением под жилую застройку, и, соответственно, усилилась конкурентная борьба между девелоперами (всех сегментов недвижимости). Наиболее вероятно то, что в районе набережной и в историческом центре города строить жилье запретят, там будут возводиться только рекреационные и торговые объекты. Жилая недвижимость будет локализована в спальных районах. Конкуренция на рынке очень высокая, и полный список застройщиков уже определен городской администрацией.

В связи с этим наблюдается усиление конкуренции и в поселках Большой Ялты, а также ближайших к Ялте точек Большой Алушты. Наиболее привлекательный сегмент рынка - жилье эконом-класса, на которое наблюдается большой спрос, особенно на фоне планов ялтинской администрации снести все ветхое жилье и расселить исторический центр. Элитным жильем, особенно коттеджными поселками (чаще всего, они состоят не из сблокированных таунхаусов, а из отдельных вилл) рынок уже пресытился, продать такое жилье застройщику становится все труднее и труднее. В Алуште рынок гораздо более демократичен. В самом городе Алушта элитного жилья возводится мало. Объясняется это тем, что центральная приморская часть города вся занята парковой зоной и рекреационной застройкой. Немногочисленное новое жилье возводится, преимущественно, в форме точечной застройки. Привлекательность девелопмента жилья в Алуште можно охарактеризовать как среднюю; гораздо привлекательнее территории восточнее нее, которые сейчас активно развиваются, однако многоквартирного жилья там пока не возводится.

Отдельного разговора заслуживает Севастополь. Этот город имеет особый статус, находясь на территории Крыма, он подчиняется непосредственно Киеву, а не властям автономии. В отличие от других регионов Украины, где глав местной администрации избирает громада, в Севастополе городской голова назначается Кабмином в Киеве. В СНГ такой волюнтаризм практикуется только в Туркмении, где Великий Сердар лично назначает, снимает, а иногда и сажает городских хакимов, нечто похожее распространено в Белоруссии, где вместо местных законодательной и исполнительной власти существует "вертикаль".

Несмотря на такое брутальное вмешательство в городские дела со стороны Киева, севастопольский бизнес не только не сдался, но и вышел на первое место по Украине по доле привлеченных в экономику города иностранных инвестиций, обогнав даже украинскую столицу. Однако доля российского капитала в девелопменте жилой недвижимости пока невелика, россияне строят только социальное жилье для военнослужащих Черноморского флота. Прогноз для российских инвесторов благоприятный в связи с тем, что, даже несмотря на быстрые темпы строительства, в Севастополе очень много незаселенных пустошей, где можно строить целые жилые микрорайоны. Вместе с тем, есть места, где рынок закрыт не только для иностранных девелоперов, но и для большей части местных: это центральная часть города и поселок Балаклава. По росту цен на многоквартирное жилье Севастополь находится на одном уровне со столицей автономии Симферополем и ненамного уступает Ялте. Характерная черта развития рынка - в Севастополе отсутствует организованная коттеджная застройка, конкуренции на этом рынке по неизвестным причинам нет, хотя спрос на такие объекты высокий.

Еще один быстро развивающийся украинский приморский курорт - Одесса. Основное отличие Одессы от Крыма - если в Крыму 70% покупок приходится на курортный сезон, то в Одессе примерно такая же доля покупок приходится на период с сентября по декабрь. Говорит это только о том, что основная масса покупателей - местное население. Разброс цен на квадратный метр на первичном рынке очень широкий, однако стоимость земли под застройку стабильно высокая. В центре земельных участков такого назначения не осталось. Преобладает спекулятивный характер сделок, т.е. квартиры покупаются с целью последующей перепродажи. Доля иностранных инвесторов невелика, и с их стороны слышны постоянные нарекания по поводу некорректного ценообразования и отсутствия прозрачности земельных сделок. Перспективы девелопмента связаны, главным образом, с организованной коттеджной застройкой по окраинам, расположенным в непосредственной близости от моря, но не со строительством в самом городе.

Что касается остальной части Украины, то крупнейшие рынки недвижимости расположены на востоке и юго-востоке страны. Это, в первую очередь, Донецк и Днепропетровск. Харьков, второй по величине город страны, демонстрирует меньшую динамику цен на недвижимость и меньший спрос на первичное жилье, поэтому перспективы девелопмента там сомнительны. В настоящий момент наблюдается перерастание Донецка и Макеевки в единую агломерацию, поэтому достаточно привлекательными выглядят перспективы строительства в Макеевке. В Кривом Роге спрос наблюдается, в основном, на вторичное жилье, извне спроса нет из-за неблагоприятной экологической обстановки, население не растет. Аналогичная картина в Мариуполе, Херсоне, Николаеве, Запорожье, Луганске.

На западе страны инвестиции в строительство недвижимости имеют смысл только во Львове, население которого уже приближается к миллиону жителей. Основной спрос наблюдается со стороны жителей Львовской области и соседних областей, стремящихся перебраться в более экономически благополучный город. Однако в городе сейчас инвестиционный климат в целом, не только в сфере недвижимости, можно охарактеризовать как неблагоприятный в связи с "отстрелом предпринимателей", о котором пишут все газеты.

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отослать информацию редактору.
×

Сброс пароля

E-mail *
Пароль *
Имя *
Фамилия
Регистрируясь, вы соглашаетесь с условиями
Положения о защите персональных данных
E-mail