Москва, 7 ноября, 2006, 09:04 — ИА Регнум. Проблема выбора управляющих компаний, которым жителям предстоит доверить свои дома, по мере приближения к концу года все больше волнует массу собственников жилья и муниципальных служащих. На разных уровнях неоднократно высказывались предложения о желательности переноса срока начала проведения открытых конкурсов по выбору управляющих компаний, поскольку к их проведению ни организационно, ни психологически не готово ни население, ни муниципалитеты, ни сами потенциальные управляющие. По просьбе ИА REGNUM свое мнение об эффективности подобной меры высказал эксперт Фонда " Институт экономики города" Дмитрий Гордеев.

В последнее время в отдельных регионах и муниципалитетах поднимается вопрос о переносе срока начала проведения открытых конкурсов по выбору управляющих организаций. В некоторых случаях 1 января 2007 года называют днем полного вступления в силу Жилищного кодекса. Основной аргумент в пользу изменений: люди не готовы, а с января 2007 года их лишили права выбирать. На самом деле, кодекс действует с 1 марта 2005 года без ограничений прав собственников. Предельного срока выбора собственниками помещений способа управления в многоквартирном доме не существует. Ни статья 161 Жилищного кодекса, ни статья 18 закона о введении в действие Жилищного кодекса не содержат ограничения права самостоятельного выбора собственниками помещений способа управления своим многоквартирным домом, или ограничения срока такого выбора. Напротив, ограничивается возможность единоличного выбора управляющего муниципалитетом. Этот вопрос решать собственники на общих собраниях.

Надо обратить внимание на важную норму. В части 3 статьи 161 Жилищного кодекса указано: "Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме".

Раз нет в федеральном законодательстве ограничения срока выбора собственниками помещений способа управления, то отпадает какая-либо необходимость устанавливать срок выбора способа управления определялся законом субъекта Российской Федерации. Именно это предлагают региональные чиновники.

Статья 161 Жилищного кодекс и Ст. 18 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса" устанавливают обязанность органа местного самоуправления проводить открытые конкурсы по отбору управляющих организаций, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Те, кто установление этой обязанности отождествляют с отменой выбора способа управления многоквартирным домом на общем собрании собственников помещений намеренно или ненамеренно ошибаются. Эта обязанность муниципалитетов устанавливается параллельно с правом собственников помещений в любое время выбирать способ управления. Причем в соответствии с законом о введении в действие Жилищного кодекса в первый раз органы местного самоуправления обязаны провести открытые конкурсы, если до 1 января 2007 года собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран или не реализован способ управления, а в последующем такие конкурсы должны проводиться с периодичностью в один год после проведения первого конкурса. И так до тех пор, пока собрание в каждом доме не состоится. Причем, если до 1 января 2007 года муниципалитеты, как собственники около 20 процентов квартир могут инициировать и организовывать собрания по своему желанию (муниципалитеты имеют это право наравне с другими собственниками помещений, но не всегда им пользуются), то после проведения первого конкурса организация собрания в домах уже становится законодательно установленной обязанностью муниципалитета.

Как активно граждане собственники реализуют свои права выбора? В "продвинутых" регионах и городах все силы уже год назад были брошены на проведение собраний. При этом собственники берут ответственность на себя (а значит, перестают быть недееспособными и иждивенцами, какую роль им отводили ранее), выбирают то, что им необходимо (и способ управления, и исполнителя, и необходимые им перечни услуг и работ, и размер платы), и ценовые индексы ФСТ не мешают.

Так, на 1 ноября 2006 года в 807 многоквартирных домах Новосибирска проведены общие собрания. Это 55,6% всех домов. Частные управляющие организации выбраны в 798 домах и только в 9 домах созданы товарищества собственников жилья. В Томске на сегодня из 3980 домов определились с формой управления собственники помещений 2180 многоквартирных домов. В Ярославле еще в сентябре из 3439 домов общие собрания по выбору способа управления проведены в 2508 домах. Это 72 процента. Перечень регионов и городов, в которых идет реальная работа по выбору самими собственниками помещений способа управления многоквартирными домами, можно продолжить. Это Республика Татарстан, Пермский край, Тюменская область (27% домов), Красноярск, Ангарск и др.

В то же время по сообщениям радиостанции "Маяк", в Москве 40 тысяч домов, и за два года только в 1,5 тысячах люди уже выбрали способ управления. В Вологодской области определились со способом управления лишь 17,7% домов. Причем около половины этих домов будут управляться ТСЖ, а остальные - управляющими организациями. Из 2,5 тысяч домов Вологды подобные собрания были проведены только в 1,6 тысячах домов. В Курганской области показатель выбора составляет 11%, Челябинской - 9%, Свердловской - 6, 6%, на Ямале - 3%.

А теперь почему отдельные регионы хотят, чтобы им позволили самостоятельно, "с учетом своих особенностей", устанавливать предельный срок выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления. Такая политика является индикатором желания все оставить в жилищной сфере как есть. Причин много. Вот основные из них:

Во-первых, отдельные регионы и муниципалитеты действительно хотят, чтобы этот предельный срок выбора был установлен. Если не федеральным, так региональным законодательством.

Во-вторых, на местах нередко боятся, что грамотный потребитель разберется с тем, что в городе многие оплаченные гражданами работы и услуги на практике редко выполнялись полностью и качественно. А информированный потребитель будет требовать за свои деньги большее качество.

В-третьих, при принятии решений на общих собраниях местная власть лишается возможности единолично раздавать подряды на обслуживание домов. А деньги крутятся немалые (в Москве более 10 млрд. руб в год - только плата за жилье!), при том, что нет такого контроля за платежами населения, как за бюджетными средствами.

В четвертых, поскольку ТСЖ является более высокой ступенью организации граждан в масштабе многоквартирного дома, то повышение организованности и активности граждан в жилищной сфере будет способствовать повышению эффективности местного самоуправления. Например, в Москве сегодня администрирование явно доминирует над местным управлением на уровне районов и ТОСов. Это объясняется "спецификой" федеральной столицы, "единством городского хозяйства". На самом деле о единстве комплекса можно говорить только в коммунальной сфере, но не в сфере управления многоквартирными домами.

В-пятых, заключение паритетных прозрачных договоров управления, самостоятельный выбор размера и способа внесения платы может разрушить диктат муниципальных вычислительно-расчетных центров. Тогда колоссальные денежные потоки будут двигаться самостоятельно, без бдительного сопровождения, через "свой" банк, без задержки перечисления, без "расщепления" и т.п. Говорят: "Не будет контроля". Но разве есть сегодня контроль власти за оплатой продуктов питания, оплатой сотовой связи, одежды?

В-шестых, Жилищный кодекс Российской Федерации требует отказа от прямых дотаций на разницу в тарифах организациям ЖКХ. Ведь при установлении заниженной цены поголовно для всех жителей города большая доля платы снижается всем подряд, включая состоятельных граждан, которые в такой помощи просто не нуждаются. Дотирование осуществляется вместо усиления адресной помощи действительно нуждающимся людям. Адресная помощь должна предоставляться гражданам в виде денежных выплат (субсидий, компенсаций) на их банковские счета или доставляться почтальонами. Суммы дотаций должны переводиться на увеличение размера субсидий. Но если средств на дотации нет, то муниципалитеты должны знать, что на размер недофинансирования организации ЖКХ должны просто недовыполнить работы и услуги (альтернатива - стать банкротами). Власти понимают, что при дотационной системе всегда легче манипулировать организациями ЖКХ, товариществами, кооперативами.

Предложения сохранить после 1 января 2007 года действующую систему обслуживания многоквартирных домов, в неэффективности которой все убедились, это попытка повернуть время вспять. Да, форсирование создания ТСЖ без наличия сплоченности и однородности интересов и возможностей собственников помещений в многоквартирных домах не принесет улучшения. Может даже навредить. Но сколько еще ждать пока созреют чиновники, директора МУПов и ГУПов? На сколько лет еще заморозить сегодняшнее качество? Сколько еще бесконтрольно распределять чужие платежи?

Проведению открытых конкурсов не мешает отсутствие лицензирования деятельности управляющих компаний. Есть сертификация, создаются саморегулируемые организации, которые будут следить за репутацией управляющих. Есть государственный контроль региональными органами жилищной инспекции. Решение на федеральном, региональном или местном уровне проблемы финансирования капитального ремонта не должно быть тормозом проведения конкурсов. Ведь есть задача текущего содержания и ремонта, коммунального обслуживания. При выборе управляющего на конкурсе предусмотрено обеспечение обязательств управляющих компаний, что снижает их риски.

Проведение открытых конкурсов с 1 января 2007 года позволит наконец-то заключать договоры управления, в которых собственники помещений увидят, за какие работы и услуги они платят. Сегодня такой информации у людей нет. Цены устанавливаются муниципалитетами практически всегда как "средние" в отрыве от реально необходимых и выполняемых работ и услуг в отдельно взятом доме. Зная это (договоры управления по результатам конкурса заключают сами собственники, а не город), собственники по мере своего созревания будут выбирать управляющие компании для многоквартирных домов уже сами, без помощи муниципалитетов. Причем они смогут это сделать не только через год, когда муниципалитет организует собрание в их доме, но и раньше - в любое время.