Завершен третий квартал 2006 года; итоги подводятся во всех областях экономики, в том числе и в строительной отрасли. "В Москве с начала 2006 года построено более 3 млн кв. м жилья, что составляет почти 65% годового задания, сообщил первый заместитель мэра города, руководитель стройкомплекса Владимир Ресин на заседании столичного правительства", - пишет "М2 = Квадратный метр" в выпуске №40(300) (2 октября - 8 октября). "По словам В. Ресина, в первой половине этого года в Москве введено в строй более 200 тыс. кв. м социальных объектов, 170 тыс. кв. м из которых возведено за счет городского бюджета. "По итогам девяти месяцев 2006 года мы выйдем на 488 тыс. кв. м социального жилья", - сказал Ресин. Всего же до конца года за счет средств горбюджета в столице будет сдано в эксплуатацию 979 тыс. кв. м жилья. Заместитель мэра отметил, что с начала 2006 года отселены жители 149 ветхих домов. Площадь этих зданий составляет 457,5 тыс. кв. м. "До конца года снесем еще 63 здания общей площадью 224 тыс. кв. м", - уточнил В. Ресин", - сообщает газета. Также Владимир Ресин сообщил о строящихся детских садах, больницах, автостоянках и других объектах городской инфраструктуры во всех районах города. В частности, в том же номере "М2" сообщается о крупном проекте застройки территории вдоль ул. Твардовского в районе Строгино: там через 2 года возведут "более 145 тыс. кв. м жилья, крупный спортивный комплекс, школу и детский сад. <...> Проект предусматривает строительство почти 4 км дорог, двух подземных переходов, наземных и подземных паркингов на 2164 места. В то же время будут ликвидированы почти 1 тыс. машиномест, в том числе около 200 гаражей-"ракушек", а также частный дом площадью 65 кв. м. Размер компенсационных выплат будет определен при разработке бизнес-плана строительства. Также вдоль ул. Твардовского появятся магазины, предприятия общественного питания, библиотека и другие объекты инфраструктуры. Все социально значимые объекты - школа, детсад и спортивный комплекс - будут отданы городу", - подчеркивается в материале. Также "М2" сообщает и о проекте застройки бывшей промзоны в столичном районе Отрадное, где к 2009 году должен появиться крупный жилой комплекс.
Ввиду того, что в центре земельный ресурс города давно исчерпан, наиболее активное строительство ведется сегодня на окраинах, буквально на стыке с областью; благодаря вновь вводимому там жилью удается реализовывать различные социальные программы как городского, так и федерального значения. "Военнослужащие получат свыше 200 тыс. кв. метров жилой площади уже в следующем году. Об этом на днях сообщил первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики Александр Косован во время осмотра стройплощадки в поселке Щербинка на юго-западе столицы. К концу 2006 года здесь планируется ввести в эксплуатацию более 10 жилых домов и 2 детских сада", - сообщают "Новые Известия" в номере от 12 октября. "С 2007 года поселок Щербинка будет заселяться военнослужащими Министерства обороны РФ. Им вручат ключи от 4 тыс. квартир общей площадью 260 тыс. кв. метров. В настоящее время в поселке уже идут подготовительные работы, разработан проект планировки, готовится проект застройки". Не обойдена в материале "Дом с лампасами" и тема Южного Бутово: "Первый заместитель руководителя Департамента градостроительства сообщил, что комплексная жилая застройка ведется также в микрорайоне № 11 Южного Бутова. К концу этого года в этом микрорайоне намечается ввести 13 жилых домов общей площадью более 100 тыс. кв. метров, а также два детских сада на 125 мест каждый. Между тем проблема переселения жителей поселка Бутово до сих пор не решена. "Сказать, что проблема с переселением жителей поселка исчерпана, нельзя, - сообщил "НИ" Александр Косован. - Но есть положительные сдвиги. Во многом они связаны с тем, что префектура проводит с жителями постоянные встречи, ищутся компромиссные пути решения проблем с каждой конкретной семьей".
Помимо жилья, Москва остро нуждается в увеличении числа гостиниц, особенно после того, как сразу несколько крупнейших из них закрылись на реконструкцию. При этом, в частности, откладывается введение в строй "Ритц-Карлтона", возводимого на месте снесенного "Интуриста", - пишет "Труд" (№ 188 за 11 октября): "Сначала новую гостиницу планировали открыть в 2004 году, потом срок переместился на начало 2006 года. А в сентябре на Дне города руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин заверил москвичей, что "строительство гостиницы завершено, она практически готова, и новый отель примет первых постояльцев в середине октября"... <...> Окончательную дату сдачи "Ритца" в эксплуатацию спрашивайте только у нас, - улыбается генеральный менеджер проекта Оливер Эллер. - Мы рассчитываем провести торжественное открытие отеля в марте 2007 года, не раньше". Но "Ритц" - сеть гостиниц категории "пять звезд"; Москве же не хватает как раз отелей средней ценовой категории. "Вряд ли туристы из Тамбова или Саратова смогут прожить хотя бы несколько дней в таком "Ритце" или каком-нибудь "Балчуге". Как быть тем, кто хочет и столицу посмотреть или детям показать и в то же время на улице не ночевать? Увы, но вопрос повисает в воздухе. Большинство более-менее доступных по цене для массового туриста московских гостиниц заполнены под завязку постояльцами", констатирует "Труд". Как прокомментировал аналитик рынка недвижимости Олег Репченко, "налицо очевидный дефицит, нехватка гостиниц "среднего класса". Трех-четырехзвездочных отелей мало, зато строятся дорогие гостиницы де-люксового уровня. Острейшую нехватку гостиниц для российских туристов можно было бы восполнить модернизацией морально и физически устаревших советских отелей. Или специальной реконструкцией сохранившихся зданий общежитий, из которых, правда, сначала нужно расселить по квартирам прежних обитателей".
В то же время ряд инвесторов заинтересованы в строительстве отелей, в том числе и трехзвездочных: "Компания "Бэл-Девелопмент" (девелоперское подразделение компании "Базовый элемент") займется возведением гостиниц в Москве. Сейчас компания развивает четыре проекта, один из которых - трехзвездочный отель на ул. Магнитогорской, 2 (Восточный административный округ)", - сообщает "М2". По данным газеты, "в соответствии с предпроектным предложением планируется, что гостиница будет переменной этажности (от 7 до 21 этажа) с подземной автостоянкой на 40 машин. Общая площадь здания составит 23 тыс. кв. м. В ней запроектировано 193 номера и необходимая инфраструктура на нижних этажах (рестораны, бары, фитнес-центр). Также в здании разместят бизнес-центр и конференц-зал на 100 мест для проведения конгрессов и симпозиумов. Намеченный срок ввода отеля в эксплуатацию - начало 2009 года".
Подчеркивая важность развития гостиничного бизнеса и строительства прочих объектов инфраструктуры сугубо светского характера, не забывает правительство города и о вещах духовного свойства. "Торговцев изгнать, храм отстроить - рассудило столичное руководство, и на востоке Первопрестольной, в Преображенском, закипела работа. Здесь намерены восстановить два монастыря, вывести с их территории рынок и создать на его месте музей", -сообщает "Московский Комсомолец" (номер от 10 октября). "Речь идет о двух старообрядческих обителях, которые были построены в Преображенском около двух столетий назад. Женская называлась Богадельным домом, мужская - Никольским монастырем (в середине XIX века он стал единоверческим). В 20-е годы прошлого века многие постройки святых мест были разрушены, А в начале этого их решили возродить в первозданном виде". Как сообщил газете главный архитектор проекта Георгий Сомов, "предстоит восстановить почти все стены и половину башен монастырского комплекса". По данным "МК", "На той части бывшей женской обители, которая сегодня занята торговыми рядами Преображенского рынка, некогда стояли деревянные избы. Они служили кельями монахиням. Кельи будут восстановлены в прежнем виде, а торговцам придется уйти. <...> А рынок "возродится" южнее мужской обители. За Никольским монастырем, на углу Преображенского Вала и строящегося проезда возведут крытый павильон с высоким (около 6 метров) потолком. Расположенный здесь автобусно-троллейбусный парк переедет в другое место". Завершить работу над проектом планируется к началу следующего года, тогда же, возможно, начнется и строительство, добавляет "МК".
Аналитики уже делают прогнозы относительно ценовой ситуации на рынке жилья в 2007 году; между тем, динамика в этой сфере остается в центре внимания СМИ. Ранее ФАС выражала намерения провести расследование на предмет наличия сговора между застройщиками, но в этом ли причина роста цен? По данным, которые приводят "Новые Известия" (номер от 9 октября), "в Москве сейчас работают от 80 до 100 девелоперов. Разумеется, все они сговориться не могли, и ФАС это прекрасно понимает. Значит, искать злостных нарушителей, по логике, нужно среди самых крупных компаний. Однако оказывается, что и их в городе не 2-3, а с добрый десяток, и делят они между собой менее половины рынка. Словом, формально монополистами их никак не назовешь". Более того, отмечает газета, недвижимость дорожает далеко не только в Москве, но и в регионах, хотя этим показателям, конечно, еще далеко до столичных. "Недвижимость "взлетает" там, где на нее есть стабильно повышающийся спрос, подтвержденный экономически. В столице же платежеспособных граждан больше, чем где бы то ни было в России", - поясняет автор материала Евгений Грушин. "Еще один фактор, влияющий на рост цен на недвижимость, - повышение себестоимости строительства. <...> Не останавливаясь, росли тарифы на электроэнергию, которые в будущем году, судя по всему, не станут ограничиваться даже уровнем инфляции. Свои "5 копеек" в цену квартирного "квадрата", как уверяют некоторые специалисты, вносит и ипотека: процентные ставки потихоньку снижаются, первый взнос уменьшается, а значит, кредиты становятся доступнее. <...> "Приструнить" строителей - дело нехитрое. Другой вопрос, будет ли от этого эффект. Эксперты опасаются, что он окажется противоположным: возродится криминализированный "черный" рынок, а армия перекупщиков вновь воспрянет из небытия", - отмечают "НИ".
При этом многие аналитики уже заявили о том, что осенью 2006 года, наконец, наблюдается стабилизация и даже некоторое снижение цен на рынке жилья в Москве. Конкретные показатели разнятся; однако "в общей тенденции изменений на столичном рынке жилья, характерных для нынешней осени, эксперты не расходятся: цены достигли максимума, "потенциал дальнейшего роста исчерпан", и рынок застыл в точке неустойчивого равновесия", сообщает "Российская газета" (номер от 9 октября). "Мнения о том, как поведут себя цены дальше, расходятся диаметрально. Руководитель IRN.ru Олег Репченко, например, прогнозирует стабилизацию цен к концу года. Гендиректор компании RRG Денис Колокольников добавляет, что постепенное снижение темпов роста на недвижимость, наблюдаемое с весны, понижает интерес так называемых "инвестиционных покупателей". Другие эксперты, в частности специалисты компании "Миэль-недвижимость", не видят причин, которые могут привести к сколько-нибудь заметному падению цен на московское жилье", - отмечается в материале Ирины Невинной. "Продавцы не сдаются. Предложение квартир увеличивается, но цены все равно растут", продолжают тему "Ведомости" (№190 от 10 октября). "Замедление темпов ценового роста принято связывать с увеличением объемов предложения. Некоторые риэлторы даже заговорили о превышении предложения над спросом. Но большинство из них полагает, что спрос на жилье в Москве по-прежнему остается неудовлетворенным. Оценки риэлторов и аналитиков относительно объема предложения в настоящее время варьируются от 15 000 до 25 000-26 000 объектов единовременно", отмечает газета. В материал приводятся комментарии ряда экспертов - участников рынка недвижимости. "Если в оценке спроса и предложения эксперты приходят к разным цифрам, то в прогнозах до конца года они единодушны: обвала цен не предвидится, и даже кратковременная коррекция вниз маловероятна. Вероятна стабилизация уже в конце этого года или начале следующего. Рост цен до конца года составит не более 15-20%, предложение будет понемногу пополняться, но не настолько, чтобы насытить спрос", - констатируют "Ведомости".
"М2 = Квадратный метр", продолжая анализ рынка жилья по административным округам Москвы, в выпуске №40(300) обращается к Южному округу. "Большинство специалистов утверждают, что квартиры в новостройках Южного округа столицы должны стоить меньше своих, к примеру, западных "собратьев" по той простой причине, что именно в ЮАО сложилась наиболее неблагоприятная экологическая ситуация. Честно говоря, все эти разговоры способны вызвать только улыбку. В Москве плохо дышится везде, а в центре вообще не понятно, как выходить с детьми на прогулку", - отмечает автора материала Наталья Мартынова. "Сегодня квартиры в том же Кожухове продаются не дешевле большинства панельных новостроек, расположенных, например, в экологически более благополучном Северном округе. Более того, они стоят в прайс-листах риэлторских компаний (начиная с января 2006 года) даже на 5-7% дороже аналогов на Севере и пользуются при этом гораздо большим спросом. <...> В ЮАО фактически нет дешевых предложений. Все, что выставлено на продажу, находится приблизительно на одинаковом ценовом уровне. Причем назвать этот уровень эконом-классом как-то язык не поворачивается. Что же касается прогнозов о дальнейшем росте цен, то скорее всего ситуация продолжит развиваться абсолютно в соответствии с общемосковскими тенденциями, то есть максимальный прирост средней стоимости 1 кв. м будет находиться в пределах инфляции. Как минимум до конца года". Развитая инфраструктура, достаточно комфортная транспортная обстановка, большое количество зеленых лесопарковых зон - все эти плюсы оправдывают рост цен в ЮАО, - отмечает "М2".
На этой неделе появилась информация о ряде новых проектов крупных компаний-девелоперов. В частности, "Коммерсантъ" в номере от 12 октября сообщает о том, что "компания "Дон-строй" впервые раскрыла свои финансовые показатели по МСФО. Строительство дорогого жилья сделало компанию пятым по объему выручки девелопером в России, а по рентабельности она обогнала большинство конкурентов. Но в будущем "ДОН-строй" планирует диверсифицировать риски, увеличив долю коммерческой недвижимости в своей выручки с 4% до более чем 30% за счет сдачи в аренду торговых и офисных площадей. Рост цен на жилье не будет продолжаться вечно, согласны эксперты". В материале приводятся данные инвестмеморандума компании, в котором раскрываются финансовые показатели и планы "ДОН-строя". "Из меморандума "ДОН-строя" следует, что к 2010 году компания рассчитывает выйти на уровень выручки в $1,3-1,4 млрд, причем более 30% будет приходиться на сегмент коммерческой недвижимости (сейчас он занимает около 4%, или $20 млн). Сейчас в портфеле компании на разной степени реализации находится девять торгово-развлекательных и офисных центров, после реализации которых "ДОН-строй" получит в управление более 755 тыс. кв. м собственных торговых и офисных площадей, говорится в меморандуме. По расчетам компании, сдача этих площадей в аренду будет приносить ей по $400 млн ежегодно", - сообщает "Ъ". Свои комментарии по этому поводу также высказал ряд аналитиков рынка недвижимости.
Нехватка свободных площадей - пожалуй, главное препятствие для застройщиков на территории Москвы. В какой-то мере это касается и других регионов, так как меры в целях улучшения сложившейся ситуации принимаются и на федеральном уровне. "Дефицит земельных участков под жилищную застройку вынуждает власти идти на беспрецедентные меры. Для спасения национального проекта "Доступное жилье" правительство может разрешить муниципалитетам использовать механизм залога земельных участков. В случае реализации этих предложений местные власти получат банковские кредиты на развитие коммуникаций, а застройщики - участки с готовой инфраструктурой", -сообщает "Бизнес" (№ 189 (573) от 9 октября). ""Возможность залога земельных участков может кардинальным образом изменить ситуацию: банки будут выдавать муниципалитетам кредиты под залог земельных участков, а муниципалитеты, получив деньги, будут осуществлять создание инженерной и иной инфраструктуры территории, предполагаемой к выставлению на конкурс под застройку. Таким образом, предоставляемые частным компаниям-застройщикам участки к этому моменту уже будут обеспечены инженерной инфраструктурой, что позволит в кратчайшие сроки после завершения строительства сдать объект и ввести его в эксплуатацию", - комментирует депутат Мосгордумы Иван Новицкий".
В тех же целях Москва намерена использовать и инфраструктуру транспортную - точнее, железнодорожную. "Московские чиновники и железнодорожники договорились о судьбе путевого пространства, которое занимает почти 5% городской территории. Согласно соглашению, подписанному между столичной мэрией и ОАО "РЖД", ненужные объекты железнодорожной инфраструктуры будут выведены за границы города, рельсы демонтированы или накрыты "платформами", а на их месте появятся новые дороги, офисные центры, магазины и, возможно, горнолыжные склоны", - пишет "Московский Комсомолец" в номере от 10 октября. По данным газеты, "стройкомплекс обратил свои взоры на 4000 га территорий, занимаемых объектами инфраструктуры ОАО "РЖД" - железнодорожными путями, грузовыми дворами и сортировочными станциями. По сравнению с офисами и торговыми центрами они приносят небольшую прибыль, а их отрицательное влияние на экологию в городе - неоспоримо. Главное, считают в горадминистрации, действовать по принципу "не навреди": в структуре мегаполиса должны сохраниться только те объекты железнодорожной инфраструктуры, которые необходимы для его бесперебойного и эффективного обслуживания. Все остальное за счет городского бюджета можно выводить за МКАД". В настоящее время, по сведениям "МК", подготовлено 9 пилотных проектов освоения надпутевого пространства и прилегающих земельных участков, наиболее проработанным из которых является вариант надпутевой застройки участка Киевского направления железной дороги от Минской улицы до Третьего транспортного кольца.
"Московская правда" продолжает тему железнодорожного транспорта - но уже подземного. "Вновь наметился после пятнадцати лет спада курс на активное строительство новых линий темпами, которые были характерны для середины прошлого столетия. Правительством города принимается программа, предусматривающая возведение 23,9 километра новых линий метрополитена за три года, оптимизм появляется не только у пассажиров метро, но и у самих метростроителей", сообщает газета в номере от 9 октября. "В связи с ускорением строительства метро ответственная задача стоит перед проектировщиками. Среди основных работ на перспективу - проектно-сметная документация по возведению третьего пересадочного контура, или третьего кольца. Эта идея была заложена в генеральную схему метрополитена еще в 1935 году. Только третий контур позволит разгрузить действующие пересадочные узлы, которые работают с перегрузкой в полтора - два раза", - отмечает "Московская правда" и приводит слова главного архитектора Москвы Александра Кузьмина: "У нас есть хорошая традиция: проектирование всегда опережает строительство. <...> На ближайшие годы надо сохранить ее и проработать целый ряд направлений - в Братеево, Жулебино, Солнцево, от "Марьиной Рощи" в Лихоборы... Необходим скоростной транспорт на Мичуринском проспекте. Предполагается строительство станции метро в Нагатине, где будет возводиться большой комплекс малого бизнеса и многофункциональный комплекс "Нагатино". Хотя бы в проектах надо посмотреть возможность прихода метро в Косино..."
На этой неделе журналисты продолжали следить за обсуждением проекта строительства тоннеля под Пушкинской площадью. Столичные власти всеми силами пытаются убедить обеспокоенных москвичей, что городские достопримечательности не пострадают в результате строительства. "Тоннель под Пушкинской нужен, от него никуда не уйти, - заявил первый заместитель мэра, руководитель стройкомплекса Владимир Ресин в телепрограмме "Лицом к городу". - Но главное - он ничего не изменит на поверхности: все как стояло, так и будет стоять, начиная от памятника Александру Сергеевичу и кончая домами, всеми без исключения. Слухи о каких-то сносах и передвижках - только слухи...", - сообщает "Вечерняя Москва" (№187 (24478) от 11 октября). "Ресин напомнил, что когда строили Лефортовский тоннель, была похожая ситуация. Три года ушли на споры. Но построили подземную трассу под историческим парком, памятниками архитектуры - и ничего не пострадало, наоборот - было сохранено. На Пушкинской тоже ничего не изменится. Тоннель здесь будет относительно коротким и неглубоким. Он не скажется на внешнем облике любимой москвичами площади и лишь улучшит экологическую обстановку в центре города". Официальаня газета правительства Москвы, "Тверская, 13" в номере от 5 октября также заверяет, что "все останется как было. Речь идет лишь о строительстве развязки Тверской улицы с бульварами. Пока что работа эта находится на предпроектной стадии. По словам заведующего научно-проектным отделением транспорта и дорог НИиПИ Генплана города Михаила Крестмейна, тоннель под Пушкинской площадью будет короткий и пройдет по касательной к ней. Иными словами, никакие работы под самим памятником вестись не будут. Не планируется и переселять жителей из близлежащих домов". "Что касается слухов о многометровом углублении под площадь, то и они абсурдны", - подчеркивает "Тверская, 13", далее цитируя слова представителя НИиПИ Генплана: "В случае с Пушкинской площадью сама география места выступает на одной стороне со строителями, - говорит Михаил Крестмейн. - Рельеф здесь такой, что сегодня Бульварное кольцо заметно приподнято на подходе к Тверской улице и планируемый тоннель легко проткнет это возвышение. Поэтому в районе Пушкинской площади для строительства туннеля не придется существенно углубляться под землю. Можно сказать, что благодаря постройке будет просто выровнена траектория движения автотранспорта, причем без использования эстакад".
Тему дорожного строительства продолжают "Ведомости" в номере от 11 октября: По данным газеты, "комиссия правительства летом 2006 г. одобрила проект строительства 6-10-полосного участка трассы с 15-го (пересечение Ленинградки и МКАД) по 58-й км, который вместе с шестью другими стройками будет финансироваться из инвестфонда. Стоимость этих 43 км дороги, где скорость движения может достигать 150 км/ч, составит $2 млрд. Из инвестфонда будет выделено $950 млн, а остальное ляжет на плечи частных инвесторов-концессионеров. Им сдадут дорогу в концессию на 30 лет, и все это время они будут получать доходы от ее эксплуатации, а потом вернут в собственность государства". "Ведомости" приводят список возможных инвесторов, ссылаясь на данные замдиректора департамента Минэкономразвития Дмитрия Левченкова: "участвовать в конкурсе хотят 12 крупных международных компаний. Среди них - французские Vinci Concessions и Bouygues Travaux Publics, израильская Housing & Construction Holding, японская Marubeni Corporation, итальянская Autovie Venete S.p.A., корейская Lotte Engeneering & Construction, австрийские Elvag Energie AG и Strabag SE, испанские Aldesa Construcciones, Puentes y Calzadas и FCC Construccion и аргентинская Empresa Constructora". Тем не менее, ряд экспертов сомневаются в том, что все перечисленные компании будут довольны условиями договора: "Россия оказалась одной из немногих стран в мире, где с концессионера будет взиматься плата за пользование объектом концессии (сейчас она существует, например, в США, но в рамках концессий на пользование недрами)". Более того, добавляют "Ведомости", "закон в недостаточной мере гарантирует соблюдение прав концессионеров... <...> По правовой сути концессионные договоры напоминают усовершенствованный механизм соглашений о разделе продукции (СРП)... а такие договоры чиновники недавно признали невыгодными".
"Бизнес" в номере от 12 октября констатирует, что московский стройкомплекс неожиданно столкнулся с еще одной проблемой: дефицитом кадров. "О кадровом голоде на рынке столичной недвижимости не перестают говорить не только сами застройщики и риэлтеры, но и вполне успешные до недавнего времени консультанты. После того как многие московские компании вышли в регионы, положение только ухудшилось. По некоторым оценкам, сегодня темп роста спроса на специалистов строительного рынка превышает темпы роста кадровых ресурсов почти в пять раз", отмечает газета. "Сложившаяся на рынке недвижимости ситуация с кадрами объясняется, по словам руководителя департамента "Недвижимость" хэдхантинговой компании Cornerstone Ольги Ворошиловой, тремя основными причинами: бурным ростом рынка и, как следствие, усилением конкуренции, повышением технологического уровня строительных работ, а также снижением уровня системы образования и подготовки кадров". По данным эксперта, "На сегодняшний день темп роста спроса на специалистов строительного рынка превышает темпы роста кадровых ресурсов почти в пять раз".
Вероника Шарова