До конца года ценовой индекс московского жилья может достигнуть отметки в 4500 долларов за 1 кв. метр. Московская недвижимость и стройкомплекс в СМИ
Цены на жилье в Москве и борьба с их беспрерывным ростом, в том числе и административными мерами, на этой неделе оставались в СМИ одной из самых обсуждаемых тем. "По подсчетам ФАС, справедливая цена московского квадратного метра жилья сегодня не должна превышать 1300 долларов, что подтверждается расчетами Росстата и цифрами из официального документа по госзаказу правительства Москвы. Учитывая среднюю рыночную стоимость в 3500 долларов за квадратный метр, можно смело говорить о сверхприбылях тех, кто торгует недвижимостью, и о соответствующем налогообложении сверхдоходов от продажи квартир", - пишет "Российская газета" (номер от 24 августа). "Тем временем эксперты считают, что борьба с завышенными ценами на жилье должна вестись комплексно. И в первую очередь для этого необходимы серьезные государственные инвестиции в строительство жилья для народа", отмечает газета, ссылаясь на зарубежный опыт: в США... инвестициями в жилье занимаются две крупнейшие государственные корпорации, капиталы которых в 600 и 700 миллиардов долларов составляют почти 13 процентов ВВП. <...> По мнению экспертов, вполне реально и законодательно ограничить непомерно большую цену квадратного метра - с этим согласны и некоторые чиновники московского правительства. Кстати, в Казахстане, чтобы сдвинуть с места ипотеку, государство установило ограничительную планку в 250 долларов за квадратный метр - на уровне среднего дохода по стране, что сразу обеспечило жильем рекордное количество граждан".
"По оценкам экспертов, с начала года цены на жилье в столичном регионе выросли более чем в два раза. Сейчас стоимость квадратного метра в новостройках составляет от 3 до 6 тыс. долл. Причем именно в этом году зафиксирован самый большой прирост цен на недвижимость за все последние годы", - отмечает Михаил Воробьев в материале "Покушение на строй" ("Время новостей", номер от 24 августа). "Впрочем, даже доказательство того факта, что застройщики получают сверхприбыль за счет установления высоких цен на жилье, не гарантирует того, что оно станет доступнее. В условиях рыночной экономики никто не может запретить получать сверхприбыль, если она законна. "Получение сверхприбыли не означает нарушения антимонопольного законодательства", - говорит г-н Евраев (представитель ФАС - прим. ИА REGNUM). Иными словами, попытаться заставить строителей снизить цены можно, только доказав ценовой сговор и злоупотребление доминированием на рынке. В противном случае антимонопольщики бессильны", - констатирует "Время новостей".
При этом, как отмечают "Новые Известия" в номере от 21 августа, "федеральные и городские чиновники по-разному видят решение проблемы дорогого жилья в столице". В то время как федералы в лице ФАС говорят об уже упомянутом "сговоре", столичные чиновники главной причиной считают "опережающий предложение спрос, причем главным образом со стороны платежеспособных покупателей из регионов. По словам руководителя московского стройкомплекса
"В Москве квадратный метр, по последним данным, стоит в среднем 3770 долларов. Эти цены вызывают беспокойство не только у прокуратуры, но и у самих строителей. В частности, руководитель строительного столичного комплекса, первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин неоднократно рекомендовал инвесторам-застройщикам заморозить цены на жилье. Однако и он вынужден был признать, что не все зависит от воли и желания людей. Есть и объективные факторы рыночных механизмов, которые влияют на повышение себестоимости строительства. Только цены на металл с начала этого года выросли на 70 процентов", - подчеркивает "Московская правда" (номер от 24 августа). "По словам Ресина, свободные площади в городе заканчиваются, и Москва не может развиваться вширь - за МКАД, туда, где начинается другой субъект Федерации. В результате строительство приходится вести за счет реконструкции и сноса ветхого и аварийного жилья, вовлечения в строительство промышленных зон после вывода оттуда предприятий. Кроме того, увеличить объем жилого фонда планируется еще и за счет роста высокого этажного строительства, а это обходится гораздо дороже, чем осваивать пустыри". Влияет на рост цен и то, что зачастую оно приобретается не для жилья, а в качестве вложения средств, напоминает автор материала Василий Седаков. Играет свою существенную роль и дисбаланс спроса и предложения. "В Москве основное рыночное предложение - это монолитные кирпичные дома по индивидуальным проектам. Такая недвижимость стоит дорого. Панельное жилье, попадающее на свободный рынок, составляет не более 10 процентов. Но общая ценовая планка подтягивает за собой цены и на типовое жилье. <...> Основным решением остается увеличение строительства жилья, причем не только в Москве, но и в регионах, в том числе в Подмосковье", констатирует "Московская правда". При этом, по данным газеты, "только за последние пятнадцать лет в столице было построено 60 млн. кв. метров жилья. За этот же период свои жилищные условия существенно улучшили около 4 миллионов москвичей. Ежегодные объемы составляют 5 млн. кв. метров в год". Но, видимо, этого недостаточно, что и подтверждает постоянный ажиотажный спрос.
Того же мнения придерживается и сам мэр Москвы, чьи слова приводит "Московский комсомолец" в номере от 19 августа: "Добиться снижения цен на квартиры можно, только увеличив предложение. Другого способа природой не предусмотрено". В номере от 25 августа "МК" публикует материал Елены Егоровой, в котором также анализируются причины дефицита на рынке жилья: "Начиная совместный поход против столичных застройщиков, ФАС и Генпрокуратура признают, что воюют не только с ними, но и со спекулянтами, закупающими квартиры впрок. Московская недвижимость по-прежнему остается одним из самых надежных и доступных инструментов вложения и приумножения средств. За год, по данным ФАС, жилье в мегаполисе подорожало вдвое. <...> Никто из участников рынка не сомневается, что часть квартир приобретается покупателями в инвестиционных целях - то есть жить в них они не собираются ни сейчас, ни через три года", отмечается в материале. "Участники рынка считают, что ничего страшного в наличии больших запасов инвестиционных квартир нет. Вложения в недвижимость являются популярным финансовым инструментом во всех развитых странах, определенный процент населения которых живет на доходы от ренты и перепродажи недвижимых активов. <...> Однако чиновники, ответственные за реализацию нацпроекта "Доступное жилье", с ним в корне не согласны. Они считают, что спекулянты повинны в создании искусственного дефицита на рынке жилья: квартиры, в которых могли бы жить люди, по их милости стоят пустыми. Несмотря на то что в Москве ежегодно строится по 5 млн. кв. м (почти 50 млн. кв. м за последние 10 лет), число желающих решить свои жилищные проблемы не уменьшается. Почему? Да потому что с каждым месяцем жилье становится все менее доступным. Если раньше человек с зарплатой 1-1,5 тыс. долларов мог надеяться на ипотечный кредит, то теперь ему остается надеяться только на чудо".
Между тем, сами строители не согласны с обвинениями ФАС и даже направили официальный протест чиновникам. "
Между тем, подходит к концу период летнего затишья на строительном рынке. Ценовую ситуацию и показатели спроса и предложения по итогам летних месяцев анализирует "М2 = Квадратный метр" в выпуске за16 - 22 августа. "В июле 2006 года на вторичном рынке квартир Москвы сохранялась ситуация, характерная для двух прошлых месяцев - замедление темпов роста цен. По итогам месяца средняя цена увеличилась на 3,8% ($150) до уровня $4230 за 1 кв. м. Таким образом с начала года столичное жилье подорожало на 59%. <...> Что касается скорости подорожания жилплощади, то за июль сильнее всего подорожали квартиры на северо-западе (4,5%), севере (5%) и востоке столицы (4,7%). С начала года лидерами прироста остаются Юго-Восток и Зеленоград - 69,5 и 70,5% соответственно. Ценовая ситуация среди различных типов жилья характеризуется приблизительно одинаковым уровнем средних цен в таких категориях, как панельные "хрущевки", панельные квартиры с маленькой кухней, типовая панель и монолитные дома. По сравнению с июнем в июле сильнее всего подорожали квартиры с маленькой кухней в кирпичных (5%) и панельных домах (4,3%). Лидером прироста с начала года остается сегмент малогабаритного жилья", - констатирует газета.
"Рынок жилья готовится к осеннему росту", - отмечает "Независимая газета" (номер от 25 августа). Газета публикует опрос экспертов, высказывающих свое мнение насчет того, как изменится ситуация на рынке в ближайшее время. В частности, генеральный директор компании "СИТИ-ХХI век" Эльвира Еремина отмечает: "Если в прошлом году в столице было построено 4 миллиона 650 тысяч квадратных метров жилья, то в этом году программа столичного стройкомплекса предусматривает возведение 4 миллионов 727,4 тысячи квадратных метров. Увеличение объемов строительства есть, но оно не столь значительно. Для снижения темпов роста цен на недвижимость необходимо существенное повышение предложения на рынке жилья. Впрочем, в других регионах темпы ввода жилья в строй растут быстрее". <...> Прогнозы, что в летние месяцы интерес к покупке недвижимости существенно уменьшится, не оправдались. Это позволяет предположить высокую активность на рынке осенью, что при существующем дефиците предложения незамедлительно отразится на ценах. Появляется все больше оснований для того, чтобы прогнозировать с окончанием летних отпусков новый виток цен. По всей вероятности, до конца года ценовой индекс московского жилья достигнет отметки в 4500 долларов за квадратный метр", считает эксперт. В свою очередь, директор аналитического центра "
"Столичные власти не остались в стороне от усовершенствования пресловутого 214-го закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. В частности, недавно вышло распоряжение главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, которое обязало застройщиков резервировать 15% площадей новостройки до полного завершения строительства, то есть до сдачи дома в эксплуатацию", - сообщает "М2". Насколько хороша эта идея, комментирует газете юрист Иван Куприянов. С точки зрения специалиста в материале рассмотрены все тонкости нововведения, согласно которому "если компания окажется несостоятельной, то застройщик, к которому перейдет контракт, завершит работы на средства от продажи резерва. Такие меры должны предотвратить повторение ситуации с обманутыми дольщиками, когда дом не достраивался (или работы по нему даже не начинались), а деньги уходили к организатору проекта". Проанализировав ситуацию, юрист приходит к не самому обнадеживающему выводу: "Намерения городских властей благие. Только сложно определить, что хорошего они принесут. Детали изменений непонятны. Нужно оценить, как с учетом новых требований квартиры будут продаваться на практике.
Одно можно утверждать уже сейчас: квартиры в домах, которые будут продаваться с учетом новых требований, подорожают. Увеличение документооборота неизбежно повлечет за собой рост количества сборов, которые в итоге войдут, как и все прочие расходы застройщика, в стоимость жилплощади. <...> Получается, что, несмотря на соблюдение интересов потенциальных покупателей, законодательная инициатива фактически увеличит стоимость 1 кв. м для конечного потребителя".
Не избежала проблем и еще одна инициатива столичных властей - социальная ипотека, о чем пишет корреспондент "Известий" Анна Гараненко в материале "Нецелесообразная опека" ("Известия" от 23 августа). По данным газеты, "протекционистская ипотечная программа правительства Москвы иногда пробуксовывает из-за бюрократических казусов, недоступных человеческому пониманию. Как в случае с юристом Еленой Сагановой - органы опеки посчитали переезд ее семьи из пяти человек из однокомнатной квартиры в трехкомнатную "нецелесообразным". Как выяснилось, количество подобных случаев в городе исчисляется десятками, что может дискредитировать все усилия властей по обеспечению граждан жильем". В описанном газетой случае московской семье не удается отстоять свои права даже в суде. Как поясняют "Известия", коллизия заключается в том, что "органы опеки и попечительства обязаны следить за тем, чтобы при совершении сделок купли-продажи недвижимости не ущемлялись права детей. При этом переезд из маленькой, но не находящейся в залоге у банка квартиры в большую, но заложенную, считается "ухудшением условий проживания ребенка". Дословно отказ звучит так: "приобретение жилой площади с условием передачи квартиры в залог банку нецелесообразно, так как имеется риск потери детьми собственности". То есть, если родители в какой-то момент не смогут выплачивать кредит, банк может продать квартиру за долги. При этом не учитывается, что права детей в возможном процессе обращения взыскания на квартиру защищены сразу несколькими законами".
Пока свои проблемы с жильем решают рядовые москвичи, крупные деятели российского бизнеса реализуют масштабные проекты в сфере недвижимости. "Строительная компания
Имя Олега Дерипаски в связи со строительным бизнесом упоминалсь на этой неделе и 21 августа той же "Газетой". "Участок площадью 0,7 га, расположенный на Долгоруковской улице, стал причиной конфликта между компанией "Русские отели", аффилированной с "
О том, как может в ближайшие годы изменится исторический облик центра Москвы, пишут "Известия". По сведениям газеты, "Арбат ожидает косметический ремонт и смена имиджа", в результате чего на одной из самых популярных улиц города появятся "гранитная мостовая, возможно, с подогревом, фонари времен появления электричества, ряды деревьев посередине улицы, скамейки чугунного литья, а также полтора десятка "фигур", отражающих московскую историю и типы москвичей под общим названием "Лики Арбата". Среди кандидатов в уличные скульптуры - бронзовые дворник, губернатор и девушка-цветочница". На Новом Арбате, в частности, запланировано "строительство нового небоскреба за зданием бывшего СЭВ, 45-этажный стеклянный столб, предназначенный для московских чиновников, будет в полтора раза выше нынешнего офиса мэрии на Новом Арбате. А за углом - там, где сейчас расположен стадион "Красная Пресня", - вырастет новая штаб-квартира для федеральных чиновников". Не останется в стороне от перемен и самый центр: "Бурная строительная жизнь разгорится вокруг Красной площади. Буквально на днях начинается снос гостиницы "Россия" - на месте бетонного параллелепипеда построят квартал двух-трехэтажных гостиничных корпусов и современный концертный зал. А совсем рядом с храмом Василия Блаженного начинается гигантская перестройка Средних торговых рядов архитектора Клейна - на месте бывших казарм Минобороны появится пятизвездочный отель De luxe". И это - не считая воссоздания гостиницы "Москва", которое также ведется весьма динамично. Ожидает реконструкция и ЦУМ, Лубянскую площадь с "
О более прозаических новостройках пишет "М2", анализируя рынок жилья в Западном округе Москвы. "Запад столицы будет еще долгие годы оставаться престижным местом проживания. Здешний рынок новостроек занял прочное место в первой тройке, не претендуя на главенство центра, но с переменным успехом конкурируя со своими соседями - Юго-Западным и Северо-Западным округами - за место в сердцах представителей верхушки среднего класса", отмечает газета. Но престиж, а значит, и высокие цены, не играют на руку риэлторам в ЗАО: все больше состоятельных покупателей предпочитают за те же деньги приобретать жилье за городом. "Подобное изменение покупательской психологии не способствует увеличению объемов продаж. Цены высоки и вызывают у многих потенциальных клиентов риэлторских и девелоперских компаний определенную оторопь: не должна квартира в явно не самом лучшем доме стоить под $1 млн. Обыкновенный "монолит", причем вдали от метро и элементов инфраструктуры, предлагается по такой цене исключительно из-за своего месторасположения на западе столицы и хорошего имени застройщика. Вот и все плюсы. Согласитесь, что для суммы от $700 тыс. и более за 150-метровую квартиру достоинств маловато", подчеркивает "М2". При этом, отмечается в материале, "На территории любого округа сегодня реально и экономически выгодно возведение жилья любых ценовых категорий: оно будет пользоваться спросом. Просто стоимость жилья эконом-класса на Западе примерно на 20% превышает цену объектов такого же уровня, но на востоке столицы". Газета также приводит мнение экспертов: в частности, Руководитель отдела новостроек эконом-класса управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Сергей Туляков отмечает: "Если говорить о перспективах развития округа, то скорее всего он и дальше будет застраиваться элитным жильем и домами бизнес-класса. По крайней мере строительство панельных домов для коммерческой реализации в ЗАО прекратили еще в 2000 году, исключение составляют районы за МКАД - Солнцево, Новопеределкино, а также Очаково-Матвеевское.
Но, возводя жилье, не забывают столичные власти и о культуре. "
Но это, похоже, не смущает правительство Москвы - ведь строительство театров далеко не кдинственный амбициозный план на ближайшие года. Например, по сообщению "М2", "На юго-востоке и северо-западе Москвы в ближайшие годы построят два гольф-клуба с необходимой инфраструктурой. В частности, мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление о строительстве гольф-комплекса на территории промзоны "Курьяново", расположенной в Юго-Восточном административном округе. Гольф-клуб займет территорию площадью около 84 га. До конца третьего квартала 2006 года будут определены сторонние организации, которые перебазируют с этого земельного участка". По данным газеты, "сейчас начаты первоочередные подготовительные работы для проведения открытых торгов на строительство гольф-клуба и необходимой инфраструктуры на территории района Хорошево-Мневники (северо-запад столицы). После определения площади и границ земельного участка, необходимого для реализации проекта, начнется подготовка соответствующего распорядительного документа правительства Москвы".
"Правительство Москвы будет обсуждать проект строительства второй кольцевой линии метро", - сообщает "Московский Комсомолец" в номере от 24 августа. "По словам начальника столичной подземки
Владельцев же личного транспорта более интересует проект другого строительства - народных гаражей. Как сообщают "Новые Известия" (9 номер от 25 августа), "столичные власти решили изменить форму поддержки автовладельцев. Отныне финансированием строительства будут заниматься не сами москвичи, а город. Принято решение о том, что управление гаражного строительства будет самостоятельно выходить на площадку, за счет собственных и привлеченных средств осуществлять строительство. А вот как только оно начнется, с каждым участником проекта будет заключен договор на финансирование". По данным газеты, "по целевой городской программе, которая рассчитана на 2005-2007 годы, в мегаполисе будет построено 330 тыс. машиномест, или 6,7 млн. квадратных метров площадей. При этом, как отмечают в правительстве Москвы, насильно в народные гаражи загонять никого не будут. Демонтаж же несанкционированных "ракушек" будет производиться только в соответствии с судебными решениями. А если их владельцы занимают площадь по договору аренды участка, оформленному в департаменте земельных ресурсов, то укрытия сносу не подлежат".
Как сообщает "Бизнес" в номере от 23 августа, "Крупнейший столичный строительный холдинг "
Вероника Шарова