Архангельская область, 9 марта, 2006, 17:48 — ИА Регнум. В настоящее время ситуацию на рынке недвижимости в Архангельске можно назвать стабильной, а 2005 год стал годом стагнации цен на жилье. На рынке первичного жилья в 2006 году можно ожидать повышения цен. Причин подорожания первичного жилья в 2006 году в основном две: рост цен на стройматериалы и трудности в получении земельного участка. В центре Архангельска практически не осталось места для строительства. Спрос на недвижимость в Архангельске постепенно меняется в сторону первичного жилья, ипотека в городе не действует, банки не хотят напрямую работать с агентствами недвижимости. Предложение первичного жилья опережает спрос, в ближайшее время город будет расти в спальных микрорайонах. Элитного жилья в Архангельске не существует, а развлекательных центров, рассчитанных на VIP-клиентов, не будет никогда. Так охарактеризовал корреспонденту ИА REGNUM ситуацию на рынке недвижимости Архангельска директор "Архангельской недвижимости" и председатель Гильдии риелторов Архангельска Дмитрий Мошков.

Ситуация на рынке вторичного жилья

По мнению Дмитрия Мошкова, 2005 год стал годом стабилизации после долговременного и резкого роста цен на вторичное жилье. Сейчас цены на недвижимость так резко, как в 2005 году, не растут, но и не снижаются, как прогнозировали многие архангельские эксперты. Такие ожидания были из-за того, что в городе начали строить много нового жилья. Цена двухкомнатной квартиры площадью 42 кв. м на вторичном рынке в 2004 году составляла 30 тысяч долларов, то есть это около 700 долларов за 1 кв.м. Примерно столько же она стоит и сейчас. "Но надо учитывать, что в то время не было высокой цены на первичное жилье, оно стоило около 550-600 долларов за 1 кв.м.", - сказал Дмитрий Мошков. Василий Лыткин, эксперт из агентства недвижимости ООО "Регион С", считает, что с начала 2006 года наблюдается большая нехватка квартир на рынке вторичного жилья и цены поднялись уже на 5%.

За последнее время значительно подорожало первичное жилье. Раньше в Архангельске вторичное жилье было дороже, чем первичное, отметил Дмитрий Мошков. "Исходя из этой тенденции, можно было предположить, что люди будут покупать новые квартиры и избавляться от старых. Поэтому эксперты и предполагали падение цен на "вторичное" жилье. А цена, наоборот, выросла, но покупать вторичное жилье стали гораздо меньше", - пояснил председатель гильдии риелторов.

Ситуация на рынке первичного жилья

Рост цен на рынке первичного жилья произошел из-за существенного удорожания строительства. Дмитрий Мошков объясняет это тем, что были введены новые нормы строительства, в частности, обязательная установка стеклопакетов, новые нормативы по толщине стен и несущим конструкциям. Кроме того, как минимум в два раза выросла стоимость строительных материалов. К примеру, цемент подорожал на 70%. Также выросла цена на кирпич и на энергоносители.

Еще одной причиной подорожания первичного жилья, по его мнению, стал рост цен на землю в Архангельске в 2005 году. Получить для строительства землю стало гораздо сложнее, стоимость земельного участка достигает 400 тысяч долларов. "Уточню: может достигать. Можно, конечно, купить и за 40 тысяч долларов. Цена зависит от наличия коммуникационных сетей, потому что сети - это очень дорого, - пояснил Мошков. - Раньше процесс происходил таким образом: просто брали участок земли с уже готовыми коммуникациями и строили. Но на сегодняшний день участки продаются с "обременениями". Например, нужно расселить деревянный жилой дом. В доме, предположим, 10 квартир, там прописано много жильцов. Каждой семье нужно выделить по квартире. Таким образом, цена этого дома выйдет в 250-300 тысяч долларов", - говорит он. Эксперты из других агентств разделяют эту точку зрения.

Мошков добавил, что может еще случиться так, что, купив участок земли, компании-застройщику придется построить на нем новую трансформаторную подстанцию за 30-50 тысяч долларов. Если под строящимся зданием, например, проходит кабель, то его перенос может обойтись и в 200 тысяч долларов.

Все эти причины, по мнению председателя гильдии Архангельских риелторов, привели к повышению цен на рынке первичного жилья.

Темп роста цен на рынке первичного жилья

В 2005 году темп роста цен был высоким, сейчас цена на первичное жилье может достигать 1000 долларов кв.м. А в среднем стоимость составляет 800-900 долларов за кв.м. "В начале 2005 года о цене 1000 долларов за 1 кв.м. вообще не могло быть и речи, а сейчас это уже реальность. Вторичное жилье на сегодняшний день стоит столько же, сколько и в 2005 году - 700 долларов за 1 кв.м.", - объяснил Мошков. Василий Лыткин поддерживает эксперта из агентства "Архангельская недвижимость".

Спрос постепенно меняется в сторону первичного жилья

По мнению Мошкова, горожане начинают постепенно понимать, что нужно покупать новые квартиры, потому что ситуация по вторичному рынку в городе катастрофическая. "Срок службы у наших пятиэтажек - 50-70 лет. А строились они у нас еще при Хрущеве, а некоторые - и при Сталине. Через какое-то время их вообще нельзя будет эксплуатировать", - говорит он.

"Новое жилье боятся покупать, потому что обычно оно покупается на этапе строительства. Еще даже сваи не забили, а уже продают, - объяснил директор "Архангельской недвижимости". - Страх перед покупкой нового жилья можно понять, если учитывать, сколько людей было обмануто в предшествующие годы".

Ипотека

"В последнее время много говорят о программе государственного ипотечного кредитования. Разумно, на мой взгляд, делать кредит до 6% годовых. А имеющиеся на сегодняшний день 14-16% - это грабеж. Если брать квартиру в рассрочку на 10 лет, то оплата составит: стоимость квартиры плюс 160%, - сказал председатель гильдии риелторов. - Трудно, конечно, сравнивать Россию и другие страны, но все-таки в Японии это всего 1% на 30 лет". По мнению Дмитрия Мошкова, поскольку везде есть инфляция, такой процент не возможен ни в одной стране, но ипотека должна быть социальной государственной программой. Василий Лыткин считает, что люди в Архангельске готовы к ипотечному кредитованию. По его мнению, в архангельских филиалах банков через один-два месяца проценты на ипотечное кредитование снизятся до 12-14%.

Спрос после начала работы с кредитными программами, в частности, с ипотекой, по мнению председателя Гильдии риелторов, не изменился ни на первичное, ни на вторичное жилье.

Спрос на жилье

Спрос на квартиры в Архангельске традиционен: чем меньше площадь, тем больше спрос. Наибольшим спросом пользуются квартиры на Троицком проспекте, так называемом "золотом районе". Именно там находится известный в Архангельске "Сити-центр". Несмотря на то, что стоимость квартир была очень высока при продаже, все они были проданы, рассказал Мошков. Пользуются спросом и квартиры на улице Воскресенская. Василий Лыткин из "Регион С" также разделяет это мнение.

"Также традиционно в Архангельске наибольший спрос на квартиры в центре: от "моста до моста", от железнодорожного до Соломбальского. Центр небольшой, и в его пределах жилье ликвидно везде. Большая часть состоятельного Архангельска проживает в этом секторе", - констатировал председатель Гильдии риелторов.

Влияние сезонности на спрос

Сезонного изменения цен, по мнению Мошкова, в Архангельске не наблюдалось до 1998 года. К Новому году цены вырастали на 10% от стоимости квартиры, летом, когда все разъезжаются в отпуска, наоборот, падали на 10%. "Теперь сезонной стабильности нет, хотя определенные тенденции сохранились. С августа по декабрь происходит оживление на рынке, в январе - затишье", - говорит Мошков. В "Регион С" согласны с этим мнением.

Будущее застройки Архангельска

"На сегодняшний день в центре свободной земли почти не осталось, а на ту, что есть, спрос невероятный. Строить на ней невыгодно, так как продается она с огромным количеством "обременений", - считает Мошков. - При мэре Олеге Нилове землю в Архангельске не давали вообще никому, чиновники ее распределили между собой. Когда пришла новая власть, то новый мэр ужаснулся тому, что свободной земли в городе уже нет. Соответственно цена на то, что есть, выросла". Другие эксперты тоже разделяют данную точку зрения.

Альтернативой центру могут стать спальные районы: микрорайоны 6-й, 7-й и 8-й. Там достаточно много пустующей земли и готовые коммуникации. Еще один плюс то, что это недалеко от центра города. Это и есть, по мнению Мошкова, перспектива дальнейшей застройки Архангельска.

Элитное жилье

"Элитного жилья в Архангельске не существует как такового, что бы при этом ни говорили застройщики, - заявил председатель гильдии риелторов. - Существует четкое понятие, что такое элитное жилье, оно принято Российской гильдией риелторов. Под это понятие в Архангельске не подходит ни один из построенных объектов".

Далее Мошков перечислил некоторые из характеристик элитного жилья. Одной из них является малая этажность проекта. "Если застройщик ведет проект шестнадцатиэтажного дома, то дом уже не элитный". Также обязательно должны быть придомовые территории, рядом с тем же "Сити-центром" нет никакого двора.

"Может быть, кто-нибудь когда-нибудь и построит такой дом. Например, московская компания "Крост" как-то проявляла интерес к Архангельску, но по каким-то причинам не стала здесь ничего строить", - объяснил Мошков.

Если такой дом будет построен, то, по мнению Мошкова, 1 кв. метр в нем будет стоить 2-3 тысячи долларов. "Состоятельные люди в городе есть, и если они увидят продукт, которого еще не было в Архангельске, то, вполне возможно, они продадут свои квартиры и переедут в новые", - говорит он.

На данный момент в Архангельске 90% вновь строящихся домов относятся к домам "эконом-класса".

Регистрация сделок

Проблем с регистрацией сделок по жилью, по мнению Дмитрия Мошкова, не существует. Срочной регистрации теперь нет. Со стороны же местных властей нет никаких нововведений препятствующих регистрации сделок.

Возникли определенные сложности после принятия нового Жилищного кодекса. Например, возникли неясности в процедуре снятия с регистрации проживающих на жилплощади детей. "Если раньше предполагаемый собственник квартиры хотел продать ее, а в ней прописаны кроме него жена и двое несовершеннолетних детей, то надо было сначала получить согласие органов опеки на снятие их с регистрации, - рассказал эксперт. - По новому кодексу, если квартиру продали, то в течение месяца проживающие должны выписаться. Но закон не работает. На то, чтобы выписать детей из квартиры, по-прежнему требуется разрешение органов опеки".

Закон "О долевом участии в строительстве", по мнению директора "Архангельской недвижимости", довольно жесткий. Согласно ему, если застройщик заявил срок сдачи, а объект в срок не сдан, то дольщики могут подать в суд и получить компенсацию. Также введена обязательная регистрация долевого участия. Застройщик лишается права во время строительства вести рекламу. Но, как считает Дмитрий Мошков, никто в городе не выполняет эти требования на самом деле. Закон вступил в силу, но он "сырой".

Межрегиональных застройщиков в Архангельске нет

"Санкт-Петербург Архангельск-строй" - первая межрегиональная компания в Архангельске. "Она основана нами совместно с Санкт-Петербургской фирмой "Строй-индустрия". Они согласились инвестировать средства в строительство и открыли здесь свой филиал. Будут ли они в дальнейшем строить в Архангельске, зависит от успешности проекта по строительству монолитного дома, который фирма возводит вместе с "Архангельской недвижимостью" и фирмой "Граунд"", - рассказал Мошков.

Межрегиональные инвесторы, по мнению эксперта, в Архангельске присутствуют, но некрупные. Причина отсутствия крупных строительных компаний понятна - 1 квадратный метр жилья в Архангельске стоит 800 долларов, а себестоимость - его 600 долларов. В Москве же такая фирма строит дом с себестоимостью метра 1,5 тысячи долларов, а продает его за 5 тысяч. Стоит отметить, что в Москве недвижимость продается быстрее, чем в Архангельске. "Чтобы в Архангельске получать хорошую прибыль от строительства, нужно строить кварталами, а у нас в центре города нет свободной земли", - говорит Мошков.

Торговые сети

Первый этаж строящихся зданий в Архангельске продают под торговые сети на этапе забивки свай. Сейчас в Архангельске строится новый торговый центр на 8 тысяч кв. м, рядом с магазином "Светлана". Но, по мнению эксперта, достаточно медленно. То, что он будет достроен, - совершенно точно, считает Мошков, так как стоимость аренды одного кв.м в Архангельске составляет от 1 до 2 тысяч рублей, а застройщик, который ведет строительство центра, обещает сделать цену 700 рублей за 1 кв.м. Мелкие арендаторы уже давно ждут, когда будет построен центр. В результате произойдет отток мелких арендаторов из других торговых центров, считает Мошков. Более того, он прогнозирует возможный обвал стоимости аренды в городе.

Также планируется пристройка к центральному универмагу площадью 5 тысяч кв.м.

Укрупнения торговых сетей, рассчитанных на средний класс, в Архангельске не произойдет. Таких гипермаркетов, как "Ашан" или "Мега" (Москва), в Архангельске строить не будут, так как они в основном открываются в городах с населением более 1 млн. человек. Но, по мнению Мошкова, вполне возможно появление гипермаркетов, схожих с недавно открывшейся "Сигмой".

Офисная недвижимость

В Архангельске на данный момент всего один бизнес-центр класса "А" - на улице Карла Маркса, 15. "Крупные фирмы, такие как "Севералмаз", "Мегафон", "Siemens", уже купили там площади под офисы, - рассказал Мошков. - После постройки центра на Карла Маркса, 15 рынок офисной недвижимости в Архангельске был просто "взорван". В этом центре обосновались компании, которым не важна стоимость метра, им важен имидж. В этом здании стоимость кв. м. достигает 2 тысяч долларов". С этим согласен и эксперт из ООО "Регион С". Остальные строящиеся объекты в городе, по словам эксперта, относятся к классу "В" и ниже.

Существуют также здания, в которых располагались крупные государственные организации. После развала СССР здания перешли в частные руки. Помещения в этих зданиях также сдаются в аренду, но их, по мнению директора "Архангельской недвижимости", вообще нельзя классифицировать. В таких зданиях никто не проводит даже реконструкцию, хотя во многих зданиях можно было бы обновить фасад, провести внутренний ремонт. "Класса "А" из таких помещений не получится, но класс "В" вполне возможен. Владельцы привыкли сдавать помещения в аренду по 300 - 400 рублей за квадратный метр и их эта цена устраивает. Никто из арендодателей не задумывается о том, что если вложить в здание 500 тысяч долларов, то потом можно будет и арендную плату поднять. Вероятно, у них просто нет таких денег", - считает Мошков.

Развлекательные комплексы

Чтобы построить в Архангельске большой развлекательный комплекс, нужно 10-15 млн. долларов. Город, как считает эксперт, готов для таких построек, но пока никто не строит. Причина отчасти - в отсутствии места для строительства. На сегодняшний день самый большой развлекательный центр - это "М33". "Он рассчитан на средний класс, - говорит директор Архангельской недвижимости. - Комплексов, рассчитанных на VIP-клиентов, у нас не будет никогда, так как VIP-клиентов в Архангельске можно пересчитать по пальцам. Могут появиться маленькие дорогие рестораны или казино, как, например, "Амадей".