Цены полетели вверх: о перспективах рынка недвижимости в условиях санкций

ЦИАН уже опубликовал официальные новости о том, что в Москве рекордно низкое количество желающих арендовать недвижимость. Следом за падением спроса последовало падение ценового предложения, цены уже снизились на 20%. Обычно это первый сигнал к тому, что следующим этапом будет снижение и цен на продажу, потому что количество людей с покупательской способностью сильно сократилось.

Во-первых, наблюдается отток состоятельных людей из Москвы и в принципе из страны. Кто мог, тот уехал с деньгами в страны СНГ, Дубаи, Турцию и так далее. Те, кто остался, в основном ипотечники. 80% сделок с недвижимостью в стране были с ипотекой. Сейчас все дешевые ипотеки полностью отменили. Процент по ипотеке на данный момент от 21 до 30%. И выдачи ее практически нет. Ипотеки, которые были согласованы по низким ставкам — 8−12%, не выдают. Единственное, что пока выдают, — семейную льготную ипотеку под 5−6%. Но это насколько маленький процент, что он не влияет на рынок.

Остались только бюджетные покупатели. Они пытаются сохранить накопления, но они не сильно большие и их не хватает, например, на зарубежную недвижимость. Они стараются что-то купить и приобретают бюджетную ликвидную недвижимость, например однокомнатные квартиры или мини-студии, чтобы сохранить свои деньги. Но, с другой стороны, у нас есть ряд продавцов, которые пытаются сейчас, пока цены еще не среагировали в крутое пике вниз, продать свои квартиры.

Во-вторых, было много инвестиционных квартир, куда люди вкладывали деньги, например, у застройщиков. Брали заемные средства и сейчас пытаются их вывести. Или люди, которые не могут платить по ипотеке, потому что потеряли доход. Они пытаются продать. Или есть люди, которые также хотят реализовать квартиру, но дороже, чтобы купить попроще. Им важно, чтобы у них остались какие-то деньги, поскольку страшно так заходить в кризис без подушки безопасности.

Сейчас мы наблюдаем по рынку огромный разрыв. С одной стороны продавцы, которые пытаются продавать относительно дорогую недвижимость. С другой стороны покупатели, которые стараются купить только бюджетные варианты жилья. И рынок всегда саморегулируемый. Эти две стороны всегда будут стремиться друг к другу, встретятся где-то по серединке. Поэтому на квартиры подороже будут скидки и цены полетят вниз, а снизу люди будут либо добирать, либо копить, либо еще что-то, чтобы купить чуть-чуть подороже и получше. Это первая большая тенденция.

Если говорить про затяжную войну, то сейчас в России у людей остался единственный доступный способ сохранения накоплений собственных средств — покупка недвижимости. Потому что для большинства людей, например, криптовалюта недоступна, поскольку люди не знают, что это такое. Биржа с российскими акциями закрыта. Торговли нет, да и там все на дне. Иностранные биржи для нас недоступны. Покупка валюты для сохранения капитала — недоступна. Золото после объявления того, что отменили НДС на покупку физического золота, закончилось. Золотые монеты — очень рисковое вложение, потому что покупают обычно дорого, а продают в минус. Профессиональный инвестор уйдет от такой инвестиции.

Для простого человека в России не осталось вообще никаких средств и инструментов для сохранения капитала, кроме бюджетной недвижимости. Поэтому спрос здесь будет высокий, стабильный. Чем мы дальше будем уходить в затяжной конфликт, тем больше будет спрос на единственный инструмент, позволяющий сохранять деньги.

Но есть и другая сторона. Спрос еще будут подогревать люди, которые будут переезжать из регионов в регионы. Начнется миграция. Люди из регионов, которые близки к границе военных действий, будут уезжать в регионы — туда, где спокойно. Цены, например, в Сибири, на Алтае, на Байкале, уже полетели вверх. То есть люди из Краснодарского края, из черноморских районов, где слышны взрывы и выстрелы, где есть беженцы, пытаются переехать в другие регионы. В одном регионе цены растут, а вот в прибрежных регионах цены начинают корректироваться в сторону снижения. Люди будут уезжать от тех регионов, где много беженцев и где будет требоваться им помощь. Это также влияющий на ситуацию фактор.