Зачем ЦБ РФ хочет поддержать индивидуальное жилстроительство эскроу-счетами

Жил себе рынок ИЖС в России, жил и не тужил. И приходилось на него традиционно плюс/минус половина доли всего рынка жилья в стране. И строилось это жилье, и пользовалось спросом. Надо сказать, и сейчас пользуется. Чьи опросы и прогнозы ни послушай — больше половины жителей России хотят жить в частных домах: последний, проведенный аналитическим центром НАФИ, показал, что эта доля составляет почти 60%. Вполне понятное желание: просторный дом стоит дешевле «клетушек» в многоквартирниках. Да и сам факт — простор и свобода, в которой ограничены жители «клетушек». А даже небольшой участочек землицы у дома позволяет деткам и их родителям чаще наслаждаться свежим воздухом, в конце концов, пожарить шашлычков не на балконе квартиры, вызывая понятный гнев и недоумение соседей, подозревающих таких шашлычников либо в любви к осознанным «диверсиям», либо в сумасшествии. Ну, а земли в стране столько, что «строй — не хочу». Кажется, спроси, и каждый ответит: «Мечтается, чтобы Россия была похожа на сказочную страну с красивыми ухоженными домиками и территориями, прилагаемым к ним, а не с убогими бараками в лучшем случае вокруг с возведенными подручными средствами клумбами, а в худшем и без них».

Но покупка дома, как и квартиры, в конечном итоге ограничивается наличием полной необходимой суммы финансовых средств. То есть были б деньги, а дом покупатели найдут. Вот и предложил президент России ответственным чиновникам, в частности центробанку страны, подумать над внедрением уже имеющегося на жилищном рынке вполне традиционного продукта — ипотеки — в сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Предложил, имея в виду предоставление гражданам страны доступного и посильного продукта, способного помочь (!) в приобретении частного дома, но никак не создающего дополнительную нагрузку в придачу, которая будет только отдалять покупателя от права собственности на дом. Определиться с параметрами продукта поручил до конца года! Чиновники, в том числе лично глава центробанка Эльвира Набиуллина, спешно отчитались, мол, к концу года продукт будет! Дальше — «пчелы», отчего-то почуяв запах «меда», — привычно возбудились, да как закружили над рынком ИЖС, что впору уже обеспокоиться возможным ростом цен на дома, которых еще как бы нет в природе.

Изданию «Известия» в пресс-службе Банка России сообщили, что регулятор финансового рынка считает, что развитию ипотеки на ИЖС будет способствовать применение счетов эскроу по аналогии с теми, которые применяются при многоквартирном долевом строительстве. И тут сразу возникает вопрос: при чем тут долевое строительство? Неужели есть планы строить коттеджные поселки за счет средств дольщиков? Если подобная схема существует на рынке и пользуется спросом, то, с одной стороны, возможно, эскроу-счета защитили бы так называемых дольщиков от недостроев и обмана. Но ведь подобные коттеджные поселки с типовой застройкой, возведенные предприимчивыми застройщиками за собственные, а не деньги дольщиков, уже существует, и разлетаются, как пирожки, особенно расположенные, например, вблизи той же Москвы. При этом речь шла в принципе о разработке ипотечного продукта на покупку дома. Да и другие существующие госпрограммы поддержки граждан позволяют использовать ее на покупку земли под строительство дома, и вовсе не обязывают покупать участки в специально отведенных под типовые проекты местах. А если уж стимулировать типовое строительство, которое, к слову, само по себе могло бы приблизить страну к мечте о цивилизованном обустройстве территорий, то нужно менять и условия ряда программ поддержки. Но это, как говорится, полбеды, надо будет — внесут изменения в программы. Вопрос именно в цене индивидуального жилья, а именно, как введение эксроу-счетов на рынок ИЖС отразится на конечной стоимости возводимых объектов. Все как-то увлеклись подорожанием строительных материалов, особенно металла, и предположениями о том, что ипотека, вызвав спрос, привела к росту цен на жилье, лишь иногда упоминая, что прибыль застройщиков увеличилась не сильно, но (!) при меньших объемах продаж, и вовсе не указывая, какая доля расходов застройщиков на проценты по кредитам пришлась на конечную стоимость возведенного многоквартирного жилья. Антимонопольные органы ведут проверку, говоря, что львинная доля в росте цен на недвижимость пришлась на металл, но все-таки неплохо было бы представить полный расклад экономики проектов. А то ведь получается, что граждане берут ипотечный кредит на покупку квартиры и застройщики тоже берут кредит. И те, и другие платят проценты по этим кредитам. Как бы с покупкой квартир эскроу-счета оправданы самой по себе схемой долевого строительства — жилье в многоквартирных домах может приобретаться на стадии «кота в мешке», то есть котлована, строятся эти объекты дольше частных домов. Но зачем эту же схему эскроу-счетов переносить на рынок ИЖС?

Вероятно, ответ на этот вопрос кроется в том, что речь идет как раз о типовых проектах и допусках к ним только крупных застройщиков. Чем непригодны на этот случай предприниматели, непонятно. Тем более что крупные застройщики способны самостоятельно при необходимости диверсифицировать свой бизнес, переключившись или включив, в том числе, в свой портфель и сегмент ИЖС, и такие случаи на рынке уже есть. Более того, самый активный игрок на рынке ипотеки на ИЖС — ДОМ. РФ, на котором пилотируются многие проекты, связанные с кредитованием покупки недвижимости, как сообщили «Известия», реализует две льготные программы, в том числе в рамках семейной ипотеки. В качестве залога в этих случаях выступают земельные участки, а последствии и построенный дом. Риски же для банка снижаются за счет субсидирования, но заключить договор на строительство можно только с аккредитованной банком компанией. То есть, по сути, таким образом госкорпорация поручается за застройщика — проверенного застройщика. Но между тем госкомпания предоставляет гражданам и право самостоятельного выбора застройщика: в сентябре была запущена ипотека на ИЖС, которая позволяет самостоятельно выбирать, кто будет строить дом. Правда, в этом случае кредит можно получить под залог и уже имеющейся квартиры, что создает риски для заемщика, пишут «Известия».

Издание приводит мнения экспертов. Одни считают, в частности, научный руководитель института региональных проблем Дмитрий Журавлев, что использование эскроу-счетов — неплохое решение для защиты интересов по крайней мере первых двух категорий — кредитора и заемщика, но в случае, если застройщик — не маленькая фирма, а профессиональная компания с историей, возможно проектное финансирование во всех смыслах, когда под счета выдается кредит. Другие, в частности профессор кафедры экономической теории РЭУ им Г.В. Плеханова Мая Дубовик, тоже считают, что для ИЖС целесообразно прибегать к услугам только профессиональных строителей. Типовые проекты — решение, которое, безусловно, приблизит Россию к цивилизованной застройке, тем более если они будут рассчитаны в соответствии с нагрузкой на инженерную и дорожную инфраструктуру и, самое главное, пользоваться спросом, исходя из их местоположения! Но ведь можно сохранить за ипотечным заемщиком право выбора застройщика по принципу выгодны/невыгодны его услуги, тем самым оставив на рынке принцип конкуренции и лишь ограничив и тех, и других в возможностях возводить дома, отличные от предусмотренной типовой застройки. Хотя, думается, эта идея останется идеей, не более того. Потому как любой крупный застройщик, являясь оптовым покупателем стройматериалов и тем самым, вероятно, влияя на формирование цен на них, сможет заткнуть за пояс любого предпринимателя.