«А Васька слушает, да ест»: застройщики ищут деньги и предлагают ипотеку

Для начала отметим, как сообщало издание ПРАЙМ, в главном аудиторском ведомстве страны считают, что действующая методология ценообразования в строительстве не учитывает возможные резкие скачки цен на строительные ресурсы, что создает риски для реализации объектов капитального строительства, создаваемых в рамках национальных проектов. Возникающие трудности исполнения заключенных контрактов, существенный рост себестоимости жилья (низкомаржинальных проектов) может привести к остановке строительства и увеличению количества обманутых дольщиков. Это показал проведенный Счетной палатой (СП) анализ реформы системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве в 2019—2021 годах. Действующее законодательство, указывают в СП, допускает увеличение цены строительных контрактов, реализуемых с привлечением бюджетных средств, в пределах 30% по решению правительства РФ, но порядок внесения изменений в цену контракта по причинам, непосредственно связанным с резким повышением цен на строительную продукцию, в настоящее время нормативными правовыми актами не определен. В 2015 году СП вела речь о необходимости перехода с базисно-индексной на ресурсную модель определения сметной стоимости строительства к 2022 году. Но предусмотренные мероприятия не могли обеспечить одномоментный переход на ресурсный метод с 2022 года. Оказалось, что не были обозначены конечные цели и задачи реформы системы.

Как говорится, если в мире не случилась бы пандемия, «благодаря» которой на мировом рынке появилась огромная денежная масса, то пандемию стоило бы придумать, потому как «мировой толстый кошелек» стал удачным поводом для роста цен в России аккурат к моменту активной реализации нацпроектов и строительства инфраструктуры. Между тем прогнозы аудиторов могут не сбыться. Во всяком случае, частично и не в 2021 году. По ряду причин. Одна из таких — господдержка. Так, например, издание «Интерфакс» со ссылкой на пресс-службу ДОМ. РФ сообщало, что программа поддержки строительных компаний — подрядчиков по государственным (муниципальным) контрактам, оператором которой является ДОМ. РФ, расширена. Новые условия предполагают возможность оказания господдержки около 100 проектам совокупной стоимостью более 120 млрд рублей. Вступивший в силу 25 июня документ позволяет подрядным организациям получить льготный кредит на досрочное исполнение госконтракта на строительство или реконструкцию любого объекта капстроительства, тогда как ранее возмещение банкам недополученных доходов предусматривалось только по выданным на досрочное завершение строительства объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры кредитам. Правда, получение льготных денег застройщиками зависит от успешного выполнения обязательств по кредитному договору: подрядчик обязан завершить исполнение контракта минимум на 6 месяцев раньше определенного в нем срока. В этом случае процентная ставка, заметим, с учетом всех комиссий, должна быть не более 3% годовых, а максимальный срок кредита не должен превышать трех лет. Сумма кредита ограничена размером государственного контракта.

В конце концов, российские застройщики — «люди бывалые» и вполне способны, если можно так сказать, «диверсифицировать свои портфели»: где-то взять на себя соцобязательства по возведению больницы, детсада или спортплощадки с предусматриваемой господдержкой, получив взамен при этом реализацию какого-то выгодного проекта, а там уж и выровнять свое финансовое положение. Бывалые выкрутятся. Более того, как сообщало издание Коммерсантъ со ссылкой на данные агентства Moody’s, девелоперы стали активнее привлекать средства через бонды. В январе — апреле они собрали таким образом почти $2,23 млрд — почти столько же, сколько в сумме за 2019−2020 годы. Искать альтернативные способы получения финансирования на покупку новых площадок под застройку застройщики стали из-за потери доступа к бесплатным средствам дольщиков после введения эскроу-счетов. Правда, у аналитиков «Эксперт РА» оценка за 2021 год ниже — 39,05 млрд руб., или $0,54 млрд по нынешнему курсу. Однако эта цифра соответствует объему облигаций, выпущенных российскими девелоперами за исключением тех, кто строит инфраструктурные объекты. При этом по бондам, указывает эксперт издания, менее жесткие условия по целевому использованию привлеченных средств: их можно направить одновременно на несколько проектов без проведения длительных процедур согласования, уточняет эксперт. Однако данный инструмент обходится гораздо дороже, чем проектное финансирование. Среднее значение доходности по бондам застройщиков, по оценке «Эксперт РА», составляет 11,82%. При этом средняя ставка по проектному кредиту со счетами эскроу, по словам заместителя финансового директора ГК «Гранель» Юрия Черноиванова, может составлять 4−5%. И, пожалуй, вот где стоит проявлять не меньшее беспокойство. Особенно в контексте госпрограммы по выдаче льготной ипотеки. Поскольку, если цены на стройматериалы и спадут, то привлекаемые застройщиками денежные средства через бонды, вероятно, не позволят значительно снизить себестоимость строительства. То есть льготная ипотека в таком случае не сработает так, как хотелось бы.

Вот, например, давайте обратим внимание на данные, которые приводило агентство «Интерфакс»: по словам главы департамента строительства Москвы Рафика Загрутдинова, рост стоимости материалов привел к удорожанию строительства на 8−18% в зависимости от назначения объектов. В зависимости от назначения объектов! Он отметил, что по контрактам строительства жилья, заключенным в прошлом году, рост себестоимости работ составляет 7−8%. Соответственно, возвращаясь к сетованиям Счетной палаты, напомним, ведомство указывало, что действующее законодательство допускает увеличение цены строительных контрактов, реализуемых с привлечением бюджетных средств, в пределах 30%. Ну и не забываем также то, что на ту же металлопродукцию ожидается введение пошлин, доходы от которых могут быть направлены на компенсацию удорожания себестоимости строительства тех же соцобъектов. Пошлинный механизм вводится временно — пока мир трясет толстым кошельком. При этом планируется разработать другой постоянно действующий механизм сглаживания цен на внутреннем рынке.

При этом привлекать деньги с рынка застройщикам по большому счету не запретишь. Как говорится, хозяин-барин, который своему же бизнесу не враг, к тому же наверняка просчитывающий риски. Хотя, к слову, как писало издание «Коммерсантъ», аналитики «Эксперт РА» ожидают, что ограничения ЦБ на привлечение средств граждан на бумаги с рейтингом ниже ruBBB+ и ужесточение монетарной политики не позволят девелоперам нарастить портфель облигаций на сумму более 80 млрд рублей по итогам 2021 года. По словам же вице-президента Moody’s Юлии Прибытковой, ужесточение санкций приведет к сокращению участия иностранных инвесторов, что негативно повлияет на стоимость российских долговых инструментов. Так вот хозяин — барин. А рынку, как известно, особенно в период активной реализации госзадач и, соответственно, выделяемой государством помощи, выгодно поддерживать рост цен, даже если нет на то объективных предпосылок. Если не металлурги дадут жару, то сами застройщики костер поддержат. Поэтому, с одной стороны, понятно, почему аудиторы бегут впереди паровоза, опасливо оглядываясь назад, но с другой, замечают ли они движение встречного поезда? Хотя, опять же, экономика у каждого проекта своя и, соответственно, свои концепции бизнеса и свой покупатель.

А тем временем на рынке появились и свои собственные программы субсидирования самим же бизнесом ипотечных ставок. Как сообщало издание РБК, сегодня в России уже можно купить квартиру в новостройке под 1,5 ипотечный процент, и ключевая ставка Центробанка в 5,5% при этом не помеха. Реализует подобные программы банк ВТБ совместно со своими партнерами-застройщиками. Работает этот механизм по аналогии с льготной ипотечной программой от государства, где последнее компенсирует банкам разницу между рыночной и льготной ставками для того, чтобы предложить нуждающимся в улучшении жилья более адекватную кредитную ставку. Только в случае с льготной ипотекой от бизнеса компенсацию банкам осуществляет застройщик. Но надо сказать, что в данной схеме используется своего рода технология плавающей ставки. Во многие программы со сверхнизкой ставкой заложено повышение ставки на второй или третий год выплат. К примеру, в первый год или полтора клиент может платить 1% или даже 0,5% годовых, а затем ставка увеличивается до рыночных 8% или 9%. Как говорят представители строительных компаний, субсидированные партнерские программы от банков от 2% до 4% пользуются спросом у той категории клиентов, которые ориентируются на краткосрочное погашение ипотеки. Подобные программы встречаются у различных девелоперов в Москве, Петербурге, Тюмени и многих других городах.

В то время, когда застройщики прокладывают себе свои рельсы для дальнейшего развития, Сбербанк ищет минусы в предлагаемом Минстроем механизме поэтапного раскрытия эскроу-счетов при строительстве новостроек. И он их, конечно, нашел. Как сообщало издание РБК, зампредседателя правления Сбербанка Анатолий Попов на Международном финансовом конгрессе — 2021 сказал о том, что в результате внедрения этого механизма проекты могут стать дороже, а защищенность дольщиков снизится. Схема поэтапного раскрытия предполагает частичное перечисление средств застройщику по мере завершения определенных этапов строительства жилого дома на основании актов приемки-передачи работ, что в теории даст девелоперам облегченный доступ к средствам дольщиков на этапе строительства и позволит направить их на стройку. Перечисление средств будет осуществляться пропорционально доле соответствующих этапов строительства от общего объема стоимости строительства объекта. Но при такой схеме должен быть предусмотрен механизм, гарантирующий окончательную достройку объекта. По словам Попова, получение застройщиками части средств покупателей еще до ввода объекта в эксплуатацию является плюсом, ну, а минус заключается в том, что при поэтапном раскрытии счетов эскроу затраты на обслуживание обязательств девелоперов (кредитных и гарантийных) прибавят 0,5−1% к бюджету проекта. Обусловлен этот рост возникающими дополнительными тратами на обеспечение механизмов гарантирования со стороны банка и влиянием базовой ставки по сравнению со специальной ставкой при уменьшении остатка средств на счетах эскроу: средства с эскроу будут уходить в основном на обслуживание кредита при раскрытии каждого пула, существенно не снижая долг, что практически не даст экономии. Ну, а сами дольщики окажутся в неравном положении: риск потери денег у дольщиков, заключивших договоры долевого участия на ранних стадиях проекта, будет значительно выше, чем у дольщиков, приобретающих жилье на поздних стадиях.