«Ежовые рукавицы» для строительства: почему растут цены на жилье?

Понимания ситуации в целом, отчего же растут цены на новостройки, нет. Нет понимания ситуации, не найдется и решения данной проблемы — меры будут хаотичными. Хотя очевидность того факта, что рыночные механизмы в России работают как-то по-своему, так уж выходит — как правило, вопреки поставленным государством задачам, наводит на мысль, что и эта сфера, как и продовольственная, напрашивается на ручное регулирование. И этот день, когда стройотрасль возьмут в «ежовые рукавицы», возможно, не за горами. Отчасти разговоры об избирательном подходе к реализации льготных ипотечных программ — не по всей России, а в регионах, где отсутствует рост цен на жилье — уже являются тому предпосылкой. Правда, сложно сказать, позволит ли избирательный подход избежать роста цен при реализации в отдельных регионах льготной ипотеки, особенно если верить мнению экспертов, утверждающих, что именно она — льготная ипотека — его «виновница». Поэтому не зря Владимир Путин поручил ФАС проверить ситуацию с ростом цен на жилье: все-таки именно эта служба, скажем так, мониторит и регулирует рыночные отношения. И поэтому же не стоит надеяться на то, что в конечном итоге подключение ФАС к проблеме не решит ее. Решит. Возможно, не так быстро, как того хотелось бы, но решит. Если, конечно, ФАС даст полную и реальную, без прикрас, картину происходящего. Пока же тех пояснений, что дала пресс-служба вице-премьера РФ Марата Хуснуллина после поручения главы государства антимонопольной службе, как и более ранних заявлений главы Минстроя Ирека Файзуллина, недостаточно. Так как некоторые обоснования явно диссонируют с отдельными событиями на строительном рынке и заявлениями представителей стройсферы. Но, оно и понятно, у каждого своя правда.

Напомним, как поясняли в пресс-службе вице-премьера, комментарий которой публиковало агентство ТАСС, рост цен на жилье в России обусловлен совокупностью факторов, среди которых пандемия коронавируса, отток мигрантов, удорожание стройматериалов и переход на проектное финансирование. Кроме того, наблюдаемая разная динамика изменения цен на жилье в зависимости от региона, как отмечено в комментарии, связана в том числе с объемами предложения на рынке, и рост предложения является одной из ключевых задач. Между тем, если говорить о пандемийных ограничениях и в целом о ходе реализации льготной ипотечной программы, например в Москве, то, судя по публикации издания Stroi.mos.ru, строительный рынок особых проблем не испытал, и застройщики, работающие в столице, рассчитывают на продление программы. Издание ссылается на комментарий заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрея Бочкарева, по словам которого столица оказалась в лидерах среди регионов России по выдаче ипотеки на льготных условиях.

Приводятся в публикации и мнения представителей застройщиков, которые говорят о пользе льготной ипотечной программы и даже предрекают стагнацию отрасли в случае ее отмены или, наоборот, обещают возможный выход застройщиков на региональные рынки в случае ее продления. Но, как говорится, «обещать — не значит жениться»: столичные застройщики настолько избалованы маржой, разве что полная безнадега сможет заставить их выйти на региональные рынки, которые, в свою очередь, испытывают сложности со строительными мощностями. Или не испытывают? В любом случае именно в столице застройщикам удалось не просто пережить пандемийные ограничения, но и победить их с выгодой для себя. И это хорошо с той точки зрения, что хоть кому-то, так сказать, повезло. Правда, почему люди должны переплачивать в угоду застройщикам, непонятно. Хотя, некоторые эксперты считают, что спрос был в большей степени вызван инвестиционной составляющей. Так, агентство Интерфакс цитировало мнение Алексея Перлина, представителя одной из девелоперских компаний, который заявил, что рост стоимости, определяемый высоким спросом, был спровоцирован в прошлом году общей экономической неопределенностью, падением депозитных ставок, колебаниями курсов валют, действующей программой льготной ипотеки, а потому в повышении цен виноваты не девелоперы, а ажиотажный покупательский спрос.

Ну что тут скажешь? Естественно, что спрос «строит» рынок. Но тогда давайте отменим льготную ипотеку. Выжили бы застройщики в пандемию? Сколько безработных бы появилось на рынке труда? Был бы тот самый высокий спрос, даже если он был инвестиционным? Как вариант давайте посмотрим, насколько взлетит уровень инфляции при отмене административного регулирования цен на продукты питания и в результате насколько регулятор финансового рынка поднимает ключевую ставку, что позволит вернуть популярность депозитам, и тогда посмотрим, как будет жить рынок по рыночным законам.

Однако есть и другой вопрос: куда застройщики-победители вложат свою прибыль? Если в расширение мощностей, с целью реализации проектов в регионах, где мало кто берется за возведение многоквартирных домов ввиду низкой маржинальности бизнеса — одно дело. Если положат прибыль только в карман — другое. Но еще хуже осознавать, что государство как бы обмануло своих граждан, предложив выгодные условия по ипотеке, а на деле вышло, что рост цен на жилье поглотил эту выгоду. Да и государство при этом не добилось поставленной цели в полном объеме. Хотя всё еще впереди. Возможно, застройщики будут вкладывать вырученную, так сказать, с инвестиционного спроса на квартиры прибыль в дело и строить в регионах жилье. Вот только как быть с ростом цен в смежных отраслях, в том числе на строительные материалы? Агентство Интерфакс напомнило о заявлении министра строительства и ЖКХ РФ Ирека Файзуллина, который в марте говорил о том, что цены на жилье могут вырасти в будущем из-за повышения стоимости стройматериалов в конце 2020 года. По словам министра, комплекс ситуаций, связанных с повышением цен, еще не исчерпан.

Иными словами, рост цен на жилье, может, только начался. Так что можно предположить, что поручение президента ФАС служит сигналом не только или не столько, как выразил Интерфаксу свою точку зрения генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко, застройщикам, но и сигналом для производителей строительных материалов.

Но основания, как известно, у девелоперов были. То же агентство приводит оценку Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), которое утверждает, что в связи с ростом цен на металл себестоимость строительства квадратного метра многоквартирных домов выросла на 3−7%. Однако рост цен на жилье в некоторых регионах далеко опередил рост цен на металл. Кроме того, агентство РИА Новости приводит мнения аналитиков по оценке перспективности инвестиций в акции девелоперов в 2021 году, из которых следует, что акции российских девелоперов выглядят привлекательно на фоне хороших финансовых показателей. Речь, конечно же, идет о крупных строительных компаниях. Как отмечают опрошенные агентством эксперты, акции ряда компаний пользовались спросом после публикации позитивных годовых финансовых результатов эмитентов по МСФО. Чистая прибыль по итогам 2020 года некоторых девелоперов увеличилась более чем на 90%. В этой связи акции отдельных застройщиков оказались среди лидеров роста на рынке, подорожав почти вдвое. Продаже акций способствует и приятная дивидендная политика. В итоге можно предположить, что не всякие проекты могут быть интересны таким застройщикам.

Тем временем «где-то густо, а где-то пусто»: кто-то перевыполнил планы, несмотря на временную заморозку строек и отток мигрантов, а кому-то эти ограничения помешали. Можно предположить также, что, помимо оттока мигрантов, следовательно, в силу вероятной нехватки рабочих рук, эти самые руки могли уезжать из регионов в столицу на заработки. Соответственно, регионы также могли испытать еще большую нехватку рабочей силы. Хотя, судя по строительным технологиям, не всякой стройке требуется одинаковое число рабочих, если судить по жилью экономкласса, которое возводится практически как конструктор лего — готовыми блоками. Стоит также обратить внимание и на программы реновации, которые, конечно, больше благо, чем зло: всё-таки возводимые в рамках реновации новые дома позволяют улучшить облик населенных пунктов, как и дают возможность людям переселиться из старого жилья в новое, а также увеличить в том числе тот самый объем предложения, но в конечном итоге при существующих мощностях строительных компаний лишь отдельные крупные города и их ключевые застройщики могут «высасывать все соки» с рынка в ущерб другим регионам и застройщикам. Кроме того, как отмечает представитель одной из крупных строительных компаний, на рынке Москвы и Санкт-Петербурга наблюдается увеличившийся спрос среди региональных клиентов, которые стремятся переехать в столицы. Об этом изданию Stroi.mos.ru заявлял Артем Котловский на примере проектов компании. Конечно, антимонопольной службе предстоит разобраться в ситуации, но очевидно, что не только ФАС. Ведь спрос на ту же металлопрокатную продукцию может повыситься в результате активной реализации инфраструктурных проектов, а значит, это опять может вывести себестоимость возводимого жилья на новый виток роста цен.