Москва, 31 октября, 2016, 11:22 — ИА Регнум. Прогнозы об осеннем росте цен на недвижимость и росте объемов продаж не оправдались, сообщили корреспонденту ИА REGNUM в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Аналитики центра отметили, что по активности рынка и объему сделок осень оказалась хуже лета — эти показатели вместо осеннего прироста потеряли примерно по 10%.

Trkterra.ru
Недвижимость

По мнению экспертов, такое падение обусловлено тем, что летом потенциальные покупатели жилья, напуганные девелоперами и чиновниками о неизбежном осеннем росте цен на квадратные метры, активно покупали жилье. Осенью, как и следовало ожидать, пришла расплата, вместо прогнозируемого дальнейшего роста рынка, произошел откат, связанный с тем, что в нынешних условиях платежеспособный спрос на рынке ограничен, и если по каким-то причинам происходит его ускоренное исчерпание, то впоследствии рынку требуется пауза на восстановление.

Несмотря на то, что за октябрь долларовый индекс стоимости жилья прибавил около 2%. Однако это является не более чем результатом укрепления рубля за этот период. Рублевый индекс, напротив, потерял за октябрь примерно полпроцента. В сумме с ростом на полтора процента за сентябрь остается примерно 1% суммарного рублевого прироста с приходом осени по сравнению с летом. По сути, средний уровень цен последние месяцы дергается вокруг отметки в 175 тысяч рублей за метр с вариациями плюс-минус 1−2%, не демонстрируя какой-либо устойчивой тенденции.

Аналитики также обращают внимание на то, что динамика цен и по типам квартир, и по географии также не отражает каких-либо тенденций и даже какой-либо логики. Так, лучше всего в октябре показали себя двухкомнатные квартиры, а трехкомнатные — хуже всего. При этом ближе к средним показателям повели себя «края» рынка — «однушки» и многокомнатные квартиры.

Аналогичным образом в разрезе по типам домов лучше рынка в равной мере выступили все пятиэтажки и современные монолитно-кирпичные дома, а хуже среднего — современная панель и старая «элитка» — сталинские дома, «ЦКовки» и прочий кирпич советской эпохи.

По географии самый дорогой центральный округ вообще ушел в минус, в то время как следующий по престижу и дороговизне Западный округ показал себя лучше рынка, наравне со всем востоком и севером столицы. При этом юго-западный округ также в конце списка, а все районы за МКАД — на среднем уровне.

Подобное положение дел говорит о том, что с приходом осени участники рынка повели себя в отношении цен на квартиры по принципу «кто во что горазд». Неудивительно, что объемы продаж осенью оказались ниже летних. Дело не только в исчерпанном за лето платежеспособном спросе, но и в порой неадекватной осенней ценовой политике ряда продавцов, которая теперь постепенно выравнивается.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Впрочем, конечно же, ситуация не столь категорична и некоторым продавцам удалось реализовать свои объекты подороже, в частности, выросли цены на часть московских новостроек. С одной стороны, это так, но с другой — рост цен на новостройки следует интерпретировать осторожно. Обычно от начальной до конечной стадии строительства новостройка должна вырасти в цене на 20−25−30% — такова практика многих лет. И дело даже не в том, что тогда рынок был другим, а в стоимости денег во времени.

Если не брать крайние моменты, то большую часть времени за последние 10−15 лет депозиты приносили порядка 8−10% годовых (в зависимости от банка и параметров депозита). Стройка многоквартирного жилого дома обычно занимает 2−3 года, поэтому за этот срок средства на депозитах должны принести 20−25−30%. А значит, и покупка квартиры на стадии котлована должна отличаться от цены на конечной стадии на такую же величину. Два пути должны быть экономически равнозначны — купить квартиру на начальной стадии дешевле или же на конечной стадии, но дороже на такую же величину, которую способны отработать деньги, положенные хотя бы на депозит.

Пусть сейчас цены на новостройки тоже постепенно растут, но теперь от начальной до конечной стадии прирост составляет не более 5−10% вместо 20−30%. Это означает, что за время стройки новостройка неявным образом дешевеет на разницу этих величин, то есть на 15−20%. Проще говоря, покупателю становится выгоднее не брать квартиру на начальной стадии, а положить деньги на депозит, пока дом строится. Потом он купит готовую квартиру дороже на 5−10%, а депозит прибавит к его сбережениям за время строительства дома 20−30%.

Тем самым отметив, нетипичную для Москвы ситуацию, эксперты советуют вообще не торопиться с покупкой жилья. Текущие тренды осени показывают, что ценам на недвижимость пока расти некуда. Более вероятен сценарий, при котором цены будут снижаться и дальше. По крайней мере, новые новостройки выходят на продажу по ценам ниже рынка, объем предложения продолжает расти, особенно копятся уже построенные, но еще не проданные новостройки, а на вторичном рынке сложно что-либо продать без существенного дисконта. Также в течение ближайшего года продолжит еще больше дешеветь ипотека. Может оказаться, что все, кто купит квартиру чуть погодя, сделают это даже выгоднее тех, кто смог воспользоваться льготной ипотекой.

Как ранее сообщало ИА REGNUM, дальнейшего снижения цен ждут около 15% потенциальных покупателей. Так по словам директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шломы: «каждый третий потенциальный ипотечный покупатель, планирующий в краткосрочной перспективе приобретение жилья и теоретически готовый сегодня к сделке, отложил решение своего жилищного вопроса в ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки, а вслед за ней — ставок по кредитам (в данном случае по программам покупки жилплощади на вторичном рынке)».

Подробности читайте здесь: В Москве на вторичном рынке жилья сформировался новый «порог ожидания»