Тучи над рынком недвижимости Москвы продолжают сгущаться: эксперты

Сравнивать кризисные тенденции на рынке недвижимости Московского региона в 2015 году и ситуацию 2008-2009 годов не стоит, полагают аналитики: их причины, динамика развития, а значит, и нынешние, и возможные последствия весьма различны

Москва, 5 августа 2015, 14:22 — REGNUM  Одной из наиболее распространенных точек зрения на перспективы рынка недвижимости в нынешних условиях является проведение аналогий с 2008—2009 годами — к такому выводу приходят аналитики рынка недвижимости по итогам июля. Эта логика вполне понятна, полагают эксперты, так как симптомы прошлого и нынешнего кризисов во многом схожи: ухудшение макроэкономического фона, падение цен на нефть и ослабление рубля, а следовательно, и реакция рынка недвижимости должна быть аналогичной. «Примерно это мы и наблюдали последний год — в долларовом выражении цены на недвижимость в Москве снизились на треть, как было в 2008—2009 годах, а также во время дефолта 1998−1999 годов. В рублевом выражении коррекция стоимости жилья в прошлый кризис была заметно скромнее, чем в долларовом, — примерно на 10%, что как раз соответствует нынешнему уровню скидок и торга. Но, похоже, по итогам июля появились первые признаки различия сценариев прежнего и нынешнего кризисов», — сообщили корреспонденту ИА REGNUM специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru).

В 2009 году «дно» цен на рынке недвижимости Москвы и области было достигнуто к началу лета, а уже во второй половине лета наметилось оживление, и с начала осени стоимость квадратного метра развернулась в сторону роста, напомнили авторы исследования. Но июль 2015 года не оказался переломным, а, напротив, только усилил коррекцию цен вниз, дав понять, что финансовый кризис 2008 года и нынешние сложности в макроэкономике и геополитике — это разные вещи. Долларовый индекс стоимости жилья в столице снизился за июль более чем на 5% и составил 3380 долларов за квадратный метр, что на 32,6% ниже июля прошлого года, с которого и началось «сползание» цен вниз. В рублевом выражении стоимость квартир формально держится на докризисном уровне, но ряд признаков позволяет сделать вывод, что даже в рублевом выражении цены демонстрируют тенденцию к снижению, пояснили специалисты.

Во-первых, в отличие от 2009 года, величина скидок на новостройки и торга на вторичном рынке от месяца к месяцу становится все больше. Во-вторых, в июле немалое количество участников рынка приняло участие в беспрецедентной распродаже жилья под названием «Черная пятница», чего не было никогда ранее. В-третьих, отмечают эксперты, стоимость аренды квартир, которая обычно опережает динамику цен купли-продажи жилья, за последние полгода заметно снижалась. Если до кризиса отношение стоимости годовой аренды к цене покупки квартиры (коэффициент доходности жилья) составляло порядка 5−6%, то сейчас это 3−4% на фоне более высоких ставок по депозитам, нежели годом ранее, и стоимость жилья, хоть и с задержкой, должна «сползти» вниз вслед за арендой. «Развороту рынка вверх соответствует противоположная картина, когда типовое жилье, достигнув «дна», замедляет темп падения, а более инертные дорогие сегменты, напротив, снижаются с задержкой. В таких условиях величина снижения в дорогом сегменте, а также в престижных округах и районах оказывается больше, чем снижение цен на типовое жилье. Но в июле картина движения цен по сегментам не выдает признаков разворота вверх, а напротив, соответствует продолжению снижения», — отметили эксперты.

Между 2008—2009 и 2014—2015 годами существует принципиальная разница, констатировали авторы исследования. В 2008 году имел место классический кризис на финансовых рынках, когда после продолжительного роста все котировки перегрелись и для дальнейшего роста требовалась временная коррекция. Это произошло, и показатели рынков (не только рынка недвижимости) довольно быстро вернулись на докризисные уровни: нефть «отскочила» выше 100 долларов за баррель, золото даже превысило докризисные уровни, рубль окреп, что положительно сказалось на динамике рынка. «Теперь же мы имеем дело не столько с обычным финансовым кризисом, сколько с существенным изменением геополитической реальности, — считают эксперты. — Мировой порядок, сложившийся после распада СССР в 1991 году, начал претерпевать серьезные перемены, и неясно, в каком формате будет достигнута новая точка равновесия».

Аналитики уверены только в одном: докризисные цены на недвижимость в Москве и в России сложились в условиях избыточных финансовых ресурсов: дорогая нефть и многочисленные иностранные инвестиции в российскую экономику, характерные для прежних лет, и доступ к дешевым западным кредитам, что спровоцировало бум потребительского кредитования и повышенный уровень доходов практически во всех сферах экономики. В новой геополитической обстановке прежних денег больше не будет, уверены специалисты. «Санкции закрыли доступ к дешевым западным кредитам, инвестировать в Россию пока будут меньше даже дружественные страны, нефть остается дешевой. Более того, опять же события июля в макроэкономике и геополитике позволяют утверждать, что подобная ситуация сложилась всерьез и надолго, — полагают авторы исследования. — Во-первых, после многих лет противостояния вдруг наметился прогресс в снятии санкций с Ирана. Это означает выход на мировой рынок нефти нового большого поставщика, что, разумеется, будет толкать стоимость барреля вниз. Во-вторых, уже второй месяц происходит обвал финансовых рынков Китая, сигнализируя о перегреве китайской экономики и, по сути, о развитии глобального мирового кризиса перепроизводства. А значит, потребление не только нефти, но и других ресурсов Китаем может заметно сократиться. В дополнение к этому Америка готовится поднять стоимость заимствований (процентную ставку ФРС), что также приведет к снижению цен на сырье, в том числе и на нефть».

В итоге, в отличие от лета 2009 года, когда во всем наметились признаки скорого восстановления ситуации, сейчас, напротив, тучи продолжают сгущаться. «Осенью вместо активизации на рынок недвижимости, по всей видимости, придет стагнация. В зоне наибольших рисков — переоцененная «вторичка», стоимость которой может снизиться в рублях на 10−20% к концу года», — резюмировали эксперты.

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отослать информацию редактору.