Москва, 7 июля, 2015, 14:46 — ИА Регнум. По итогам первого полугодия 2015 года показатели рынка недвижимости Москвы просели сразу по нескольким направлениям, пришли к выводу аналитики рынка. Сильнее всего — на 32% - сократилось количество переходов прав собственности на недвижимость; снижение спроса на новостройки на этом фоне выглядит не таким значительным — оно составило всего 10,4%. Рынок ипотеки, согласно данным Росреестра, «сжался» ровно на четверть. Эти показатели говорят о разнонаправленных тенденциях в этих сегментах, сообщили корреспонденту ИА REGNUM эксперты компании «Метриум Групп».

На сегодняшний день столичные новостройки, несмотря на снижение количества сделок, тянут за собой весь рынок недвижимости, считают специалисты. По данным управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Москве, в первой половине года количество заключенных договоров долевого участия составило 9418 единиц. По сравнению с аналогичным периодом 2014 года, снижение составило 10,4% (10517 единиц). Если же сравнивать со второй половиной 2014 года, когда квартиры в столичных новостройках пользовались ажиотажным спросом, то снижение количества заключенных договоров будет более существенным - 30,3% (13512 единиц), напомнили специалисты. Во втором квартале 2015 года спрос на первичном рынке вырос на 17,6% к первому, чему, в частности, способствовало укрепление позиций рубля и запуск льготной ипотеки с государственной поддержкой, добавили эксперты.

Аналитики полагают, что государство вовремя запустило программу льготной ипотеки: свидетельством тому являются показатели второго квартала 2015 года. «По сравнению с первой четвертью прирост составил 26% - с 6747 до 8505 ипотечных сделок. Однако эта положительная динамика не помогла даже близко дотянуть до прошлогодних показателей: в первой половине 2015 года снижение в сравнении с аналогичным периодом прошлого года составило 25%, а ко второму полугодию 2014 года снижение составило ровно треть — 33,3%", — уточнили они.

В свою очередь, вторичный рынок столичного жилья оказался в тяжелой ситуации, считают эксперты. «Московское управление Росреестра во втором квартале 2014 года зарегистрировало 27056 переходов прав собственности на недвижимость. Это минимальный уровень за всю историю ведения статистики по этому показателю, — пояснили они. — Если же рассматривать первое полугодие текущего года, то по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество переходов прав собственности сократилось на 32%". При этом вторичный рынок планомерно снижается вот уже полтора года, напомнили авторы исследования.

«По итогам первой половины 2015 года можно сделать вывод, что первичный и вторичный рынки столичной недвижимости окончательно утратили связь между собой, каждый из них пошел своим путем, — прокомментировала ситуации генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Единственный продукт, который по-прежнему востребован на вторичном рынке — это недорогие одно- и двухкомнатные квартиры. Все остальное продать очень сложно — сроки экспозиции увеличиваются, а цены снижаются. И улучшения ситуации в обозримом будущем ожидать не приходится. В сегменте новостроек, напротив, все не так пессимистично. Во втором квартале текущего года было отмечено ощутимое увеличение спроса, на рынок выходят новые проекты, цены стабильны. Все это позволяет говорить о том, что до первичного рынка кризис пока не добрался. И в этом плане показательным станет осенний период. В текущей экономической и политической ситуации очень сложно спрогнозировать, продолжится ли укрепление этого сегмента или он пойдет по пути вторичного рынка».

По мнению экспертов компании ГК «Лидер Групп», спрос на рынке новостроек столичного региона в настоящее время вернулся на уровень осени 2014 года благодаря запуску ипотеки с государственной поддержкой. Этот спрос «не ажиотажный, как в декабре, но стабильно высокий», отметил директор департамента маркетинга и продаж компании Дмитрий Пантелеймонов. Наибольшую активность потребители проявили в апреле, когда банки начали в массовом порядке выдавать ипотечные кредиты с субсидированной государством ставкой. Количество сделок по итогам этого месяца выросло на 50% по сравнению с мартовским показателем. К лету 2015 года процент ипотечных сделок в общей структуре продаж превысил 80%, уточнили специалисты. По мнению Пантелеймонова, во втором полугодии ситуация на первичном рынке жилой недвижимости Московского региона продолжит стабилизироваться на фоне улучшений в российской экономике, а в 2016 году рынок может начать расти. «Большинству девелоперов придется корректировать антикризисные планы, исходя из более благоприятной, чем ожидалось, общеэкономической конъюнктуры. Надо признать, что в конце 2014 года мы готовились к гораздо более негативному сценарию развития событий на рынке», — пояснил он.

Что касается сегмента дорогого жилья, то, по данным аналитиков корпорации «Баркли», по итогам 1 полугодия объем предложения на рынке элитных новостроек сократился на 7% в количественном выражении и на 5% по суммарной площади. В тройке лидеров по объему предложения в элитных новостройках остаются район Хамовники (39,5%), Якиманка (22,2%) и Арбат (18%). Доля апартаментов на рынке элитного жилья по итогам полугодия снизилась с 40% до 36%. К концу июня 2015 г. в относительном выражении средневзвешенные цены выросли на 2,8% для элитных квартир и для апартаментов снизились на 7,5%. «Необходимо отметить, что в период ажиотажного спроса с конца 2014 г. по 1 квартал 2015 г. наблюдался резкий рост рублевых цен за счет скачка курса доллара. Затем ценовая ситуация изменилась кардинальным образом: средняя цена предложения начала планомерное снижение (средний темп роста в месяц до января 2015 г. составил 12,6%, а коррекции -5,9% в месяц) в связи с укреплением курса национальной валюты. Фактически долларовые цены в большинстве объектов не изменились», — пояснили авторы исследования.

Как отметила коммерческий директор «Баркли» Екатерина Фонарева, средневзвешенные цены на квартиры и апартаменты элитного сегмента продолжат колебаться незначительно, в пределах 0,3−0,6% примерно до традиционного всплеска покупательской способности ближе к середине второго полугодия. «Инвесторы не вкладываются в заграничные активы, предпочитая российскую высоколиквидную недвижимость как элитного, так и премиального класса. Учитывая текущую политическую ситуацию и пристальное внимание к российским активам за рубежом, многие топ-менеджеры уже отказались от покупки квартир в странах Европы и перенаправили вложения в сторону российской недвижимости. Мы прогнозируем, что эта тенденция будет только набирать обороты и во многом именно эти клиенты пополнят ряды инвесторов», — пояснила она При этом, по словам эксперта, в настоящее время у девелоперов действительно заканчиваются потенциально пригодные для элитного сегмента площадки в пределах ЦАО, и в ближайшее время возможно увеличение объемов нового предложения в сегменте премиум-класса, который не настолько требователен к локации.

На рынке аренды жилья основные тенденции также отражают напряженную ситуацию в экономике, отмечают аналитики. В частности, по данным экспертов компании «Инком-Недвижимость», в этом году четверть всех «арендных мигрантов» переезжает из Москвы в Подмосковье. «В связи с кризисом в экономике предпочтения арендаторов все больше смещаются в сторону ближнего Подмосковья: среднестатистическая арендная ставка там на 5−7 тысяч рублей ниже, чем в окраинных районах столицы, при небольшой разнице во времени, которое уходит на дорогу к месту работы», — отметили специалисты. «Социальный портрет» арендаторов квартир в ближайшем Подмосковье несколько изменился, полагают авторы исследования. Еще два года назад абсолютное большинство составляли иногородние граждане 25−35 лет без детей, работающие в столице, сегодня к ним добавились семьи с маленькими детьми. В область переезжают и некоторые участники «двойной аренды», сдающие свои столичные объекты и желающие получить прибыль от разницы в стоимости найма.

Однако, по мнению заместителя директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, пока рано говорить о перемещении нанимателей в Подмосковье как о ключевом тренде. «Действительно, внимание к Подмосковью увеличилось: в сегмент аренды поступили квартиры в жилых комплексах высокого качества по ценам, сравнительно меньшим, чем московские. Однако, пока не решена проблема пробок, говорить о массовой миграции было бы преждевременно, — отметила она. — Согласно статистике, если до метро приходится добираться на общественном транспорте, объект теряет в цене 5−10% по сравнению с предложениями возле станций метрополитена. Стоимость проезда также существенна и вполне может нивелировать ту выгоду в арендной ставке, которую человек получает при переезде в ближайшее Подмосковье».