Эксперты о недвижимости Москвы: Не кризис, а новая экономическая реальность

Рынку недвижимости Московского региона пора перестать списывать низкую динамику на кратковременный или продолжительный кризис и учиться жить в новых условиях, считают аналитики

Москва, 1 июля 2015, 15:03 — REGNUM  Все первое полугодие 2015 года рынок недвижимости Москвы и Подмосковья пытался найти точку равновесия после беспрецедентных валютных скачков конца 2014 года и столь же беспрецедентного ажиотажа вокруг покупки недвижимости с целью спасения денег, который пришелся на тот же период конца года, напоминают эксперты. Но декабрьская волна ажиотажа оказалась непродолжительной: она пошла на спад уже в январе, подтвердив тем самым прогнозы аналитиков. Все первое полугодие 2015 года рынок недвижимости медленно, но верно сползал вниз, констатировали аналитики.

Как сообщили корреспонденту ИА REGNUM специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), в явном виде это сползание пока почти не проявилось. Снижение рублевых цен на квартиры в Москве за первое полугодие оказалось минимальным, на уровне погрешности — около 1%. Долларовые цены снизились сильнее — примерно на 8% по причине ослабления рубля. Но гораздо примечательнее другое — величина неявного снижения стоимости квадратного метра за этот период, подчеркнули аналитики. «Если в декабре и даже в январе продавцы жилья, пользуясь возникшим ажиотажем, даже поднимали цены и заявленные ценники соответствовали действительности, то уже в феврале-марте появились скидки и торг, незначительные, на уровне 3−5%, характерные для обычной стагнации, — пояснили они. — К майским праздникам и с наступлением лета величина скидок на первичном рынке достигла в среднем уже 7−10%, не считая прочих преференций покупателям, а по отдельным объектам и до 20−25%".

На вторичном рынке жилья начиная с майских праздников продать квартиру со скидкой менее 10% также стало проблематично, а нередко величина торга превышала 10%. «По сути, при формальном сохранении ценников конца 2014 года уже произошло неявное снижение цен на уровне около 10%, а по ряду объектов, как правило менее ликвидных, даже больше. Это означает, что рынок недвижимости по ценам смотрит вниз, учитывая, что величина скидок и размер торга с каждым месяцем только увеличиваются», — пояснили специалисты.

В нынешних условиях платежеспособный спрос остался во многом на недорогие предложения, а покупки с большим бюджетом затруднены. Это неудивительно, принимая во внимание резко подорожавшую ипотеку (на вторичном рынке отсутствует льготная ипотека, субсидируемая государством), а также явное снижение доходов населения, отмечают авторы исследования. Что касается географии, то впервые за долгое время разошлись в динамике три наиболее престижных округа — Центральный, Западный и Юго-Западный. Центральный округ показал минимальное снижение за этот период, а Западный и Юго-Западный округа, напротив, попали в лидеры снижения, наряду с районами за МКАД. Впрочем, устойчивость Центрального округа тоже может оказаться не абсолютной, подчеркнули специалисты. Последнее время, отмечают они, ситуация складывается так, что после строительной паузы прежних лет именно в центре накопился огромный потенциал для реконструкции ветхого жилья и освоения промзон. А выход новых объемов жилья в центре на фоне сохранения санкций, низких цен на нефть и стагнации в экономике может потребовать существенного пересмотра вниз ценников на элитное жилье.

По мнению экспертов, в нынешних условиях использование термина «кризис» ошибочно. «Это приводит к неосознанным ассоциациям и аналогиям с прежними кризисами, 2008 и 1998 годов. Характерной моделью развития ситуации именно после классического кризиса является спад, достижение дна и начало нового роста. Соответственно, в рамках этой логики нужно только это «дно» пересидеть и дождаться новой волны роста, которая нормализует все. Оперируя именно таким мировоззрением, связанным с аналогиями с 2009 годом, многие участники рынка ожидают существенной активизации рынка осенью и начала нового роста цен на жилье, — пояснили они свою точку зрения. — Но важно понимать, что кризис — это совсем иное положение дел, нежели сложилось в 2014 году».

Классический кризис перегрева всех рынков, от финансовых до цен на нефть и рынка недвижимости, произошел в 2008 году. Далее власти ведущих мировых держав напечатали еще денег (так называемые программы количественного смягчения), и начался новый этап роста, напомнили специалисты. «Сейчас же мы имеем дело с тем, что к классическому финансовому кризису не имеет никакого отношения, — полагают они. — Произошло существенное изменение геополитической реальности. Аналогом, пусть и отдаленным, можно считать разве что 1991 год, когда на смену одной геополитической модели мира пришла другая. Теперь происходят процессы такого же порядка — прежними отношения России с западными партнерами, как и с ближними соседями, уже не будут. Мир стал иным, а потому и аналогии с прежними кризисами проводить уже некорректно, как и ожидать скорого отскока цен и начала нового роста». По мнению специалистов, сейчас следует рассматривать цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в новой макроэкономической реальности.

В настоящее время, констатировали авторы исследования, нет ни одного драйвера, который мог бы рассматриваться в пользу возобновления роста цен на недвижимость осенью. «Геополитическая обстановка, к сожалению, вновь накалились, санкции против России продлили, и положительного сдвига на этом поприще пока не наблюдается, а значит, и доступа к дешевым западным деньгам пока ожидать не стоит, как и прихода в страну западных инвестиций. Проще говоря, легкодоступных денег, которые в прежние годы вывели цены на недвижимость в Москве на нынешний уровень, больше нет и в ближайшее время не ожидается, — подчеркнули они. — Падение цен на нефть специалисты этого рынка объясняют также структурными изменениями отрасли, связанными со сланцевой революцией. То есть опять же имеет место не временное сдутие перегретого рынка перед новой волной роста, а новый баланс спроса и предложения, а также новый виток конкурентной борьбы, который характеризуется игрой на понижение (выдавливание производителей с высокой себестоимостью). А относительно низкие цены на нефть в среднесрочной перспективе требуют от властей нашей страны перейти к экономии, сократить инвестиционные вливания и инициируют прочие процессы, суть которых сводится к одному — прежних денег больше не будет. А значит, и рынку недвижимости придется теперь мириться с новым уровнем платежеспособности покупателей».

Единственный плюс на сегодняшний день — льготная ипотека, но и она лимитирована по объемам, подытожили аналитики. «Власти решили увеличить лимиты на льготную ипотеку, но бросается в глаза, что новых лимитов хватит примерно на два-три месяца, до сентября-октября», — отметили они. Не исключено, что и участники рынка, и чиновники попали в ловушку пиара, так как попытки участников рынка мотивировать граждан покупать именно сейчас (так как осенью, по их словам, все подорожает), побудили чиновников выделить лимиты только до осени, в надежде на то, что осенью все должно само пойти в рост и выделять бюджетные деньги на стимулирование отрасли смысла якобы уже нет, резюмировали аналитики.

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отослать информацию редактору.