Москва, 1 июня, 2015, 17:29 — ИА Регнум. В течение мая на рынке недвижимости Москвы крепились и отчасти завершились тенденции, возникшие в марте и в апреле 2015 года — к такому выводу приходят аналитики рынка по итогам последнего месяца весны. Вслед за укреплением рубля цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в национальной валюте во многом стабилизировались на новых уровнях, сообщили корреспонденту ИА REGNUM эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». (IRN.ru). При этом, уточняют аналитики, в долларовом выражении они заметно подросли, но, несмотря на отскок вверх, индекс стоимости столичного жилья пока все равно остается ниже «дна» 2009 года. Укрепление рубля, по-видимому, приостановилсь, как и отскок вверх других макроэкономических показателей, включая цены на нефть, что вполне естественно для летнего сезона, констатируют эксперты. Комплекс этих факторов, полагают они, может спровоцировать перемену ценовых тенденций на рынке недвижимости.

Долларовый индекс стоимости жилья вырос за май очень существенно — более чем на 9%. Максимальное значение индекса на конец мая составило 3617 долларов за квадратный метр, что примерно на 200 долларов ниже «дна», сформировавшегося в кризис 2008—2009 года. По показателю цен рынок опустился существенно ниже, чем в прошлый кризис, и, к тому же, не сумел пока вернуться назад даже к прошлому минимуму цен, пояснили авторы исследования. В рублевом выражении цены на квартиры в Москве уже несколько месяцев остаются достаточно стабильными с вариациями в 1−2-3% вокруг уровня 180 тысяч рублей за метр. «Впрочем, все более очевидным становится то обстоятельство, что эта стабильность не более чем видимая. Если в ноябре-декабре ажиотажный спрос на рынке даже подтолкнул многих продавцов поднимать цены в рублевом выражении, а в январе-марте на рынок пришли скидки от 5% до 10%, то теперь размер отдельных дисконтов достигает уже 20−25%. А продать без скидок или торга даже ликвидную квартиру сейчас практически невозможно ни на первичном рынке, ни на вторичном», — уточнили аналитики.

Впрочем, полагают они, рынок новостроек московского региона сумел более или менее приспособиться к кризису — как за счет помощи государства, выделившего 20 млрд рублей на программу субсидирования ипотечных ставок, так и благодаря ценовой политике самих застройщиков. Будущее новостроек, по мнению специалистов, не выглядит абсолютно безоблачным, однако ситуация на вторичном рынке, где нет льготной ипотеки, но выше конкуренция упрямых продавцов, внушает экспертам значительно больше опасений.

В течение марта-апреля в экономике и на финансовых рынках сложился отскок, который перекинулся и на май: выросли цены на нефть, укрепился рубль, отмечается снижение процентных ставок. Поведение финансовых рынков, как и рынка недвижимости, во многом напомнило аналитикам весну 2009 года, когда ситуация стала постепенно выправляться после кризиса. Но в нынешних условиях, по мнению специалистов, имеет место не столько кризис в его классическом понимании, сколько изменение геополитической реальности.

«Ситуация вокруг Украины остается не менее напряженной, чем ранее, как и взаимоотношения с Западом. А значит, ожидать скорой отмены санкций или возобновления потока иностранных инвестиций в Россию пока не приходится, — констатировали авторы исследования. — Следовательно, и легкие деньги, характерные для прежних лет, в страну пока не вернутся. С точки зрения рынка недвижимости все это означает крайне ограниченный платежеспособный спрос. Проще говоря, жилье людям по-прежнему нужно, но купить его они смогут только за гораздо меньшие деньги, чем ранее. А вот в плане предложения складывается противоположная картина. В отличие от прошлого кризиса, когда застройщики заморозили большинство новых проектов, сейчас на рынок продолжают выходить масштабные стройки».

По сравнению с прошлым кризисом изменились и правилах игры на строительном рынке, добавили специалисты. «До 2008 года было принято меньше строить, а площадками под строительство чаще спекулировать. Расчет за право строительства с городскими властями обычно производился задним числом, в виде передачи части построенных квартир в виде „доли города“. В таких условиях при наступлении кризиса проще всего было просто перестать строить и отложить все до лучших времен, — напомнили аворы исследования. — Теперь же оплата городу по многим проектам нового строительства уже произведена вперед в денежном выражении. Выросла кадастровая оценка и привязанные к ней земельные налоги. В таких условиях оказывается выгоднее не бросить проект, а построить и продать его со скидками хотя бы в ноль, чтобы вернуть вложенное, нежели потерять все. Поэтому, скорее всего, мы увидим в этом и в следующем году выход на рынок еще немалого числа новых строек, несмотря на сложный макроэкономический фон».

По оценкам экспертов, сейчас на рынке недвижимости складывается беспрецедентное давление объемов предложения, какого не было за последние 25 лет существования этого рынка. «До 2005−2008 годов застраивалась в основном Москва, а Подмосковье тогда строило мало. Потом огромные объемы строительства возникли в Подмосковье, зато в старой Москве образовалась строительная пауза в связи со сменой мэра и пересмотром всех инвестконтрактов. Новая Москва в первые годы своего существования была во многом „на бумаге“. Сейчас же на фоне огромных объемов строительства в Подмосковье довольно много новых проектов выходит и еще планируется к выходу на рынок в старой Москве, — пояснили они. — Плюс к этому заметно выросли объемы в Новой Москве, а также на рынке добавился существенный сегмент апартаментов, которого не было ранее». Помимо этого, с 2015 года новый рыночный налог на недвижимость начинает давить на купленные ранее впрок инвестиционные квартиры, провоцируя их постепенную распродажу. По мнению аналитиков, отток экспатов и граждан России на ПМЖ за рубеж будет провоцировать как распродажу их жилья, так и снижение ставок аренды на фоне высокой доходности депозитов. «Все эти факторы, сошедшиеся воедино, могут создать колоссальное превосходство предложения над спросом на московском рынке недвижимости в ближайшие год-два», — резюмировали аналитики.