Эксперты: Московский рынок недвижимости рискует остаться без такого мощного драйвера роста, как ипотека

Москва, 9 Февраля 2015, 16:18 — REGNUM  Сравнение текущего ухудшения экономической ситуации в России с кризисом 2008-2009 годов не совсем корректно в силу разных причин развития нестабильности; тем не менее, 2008 год является ближайшим примером, от которого можно отталкиваться при составлении прогнозов — такую точку зрения высказали эксперты компании «Метриум Групп», проанализировав поведение рынка недвижимости московского региона в прошлой кризисной ситуации и рассчитав, насколько вероятно повторение этого сценария сейчас.

Сходство обоих кризисных сценариев заключается в том, что и в 2008 году одним из главных факторов, оказавших влияние на снижение курса национальной валюты, был обвал цен на нефть, напомнили корреспонденту ИА REGNUM эксперты «Метриум Групп». Тогда с июля по декабрь снижение стоимости барреля нефти составило 68,9%. В 2014 году падение было более медленным — за этот же период цена на нефть снизилась на 46,2%. При этом темпы девальвации рубля были диаметрально противоположными. Если во втором полугодии 2008 года рубль к американскому доллару снизился на 25,3%, а к евро — на 13,4%, то в прошлом году обвал был гораздо более существенным: минус 57,4% к американской валюте и 17,2% к единой европейской.

Ответи на вопрос, почему в 2008 году нефть падала быстрее, а рубль — медленнее, а в 2014 — наоборот, лежит в причинах кризиса, полагают аналитики. Шесть лет назад кризис был обусловлен чисто экономическими причинами, а сейчас сыграли роль несколько факторов: обостренная геополитическая обстановка, режим санкций и контрсанкций и растущая сырьевая зависимость экономики. Еще один важный макроэкономический показатель — темпы роста инфляции — в 2008 и 2014 годах оказался примерно на одном уровне: 13,3% и 11,4% соответственно, добавили авторы исследования. При этом по прогнозам Минэкономразвития, сделанным в начале декабря, в 2014 году инфляция не должна была превысить 9%. Но в итоге ускорившиеся в середине месяца темпы девальвации рубля прибавили к итоговому результату 2,4 процентных пункта. Замедление темпов роста ВВП в 2014 году оказалось в разы более существенным: если в 2008 году этот показатель составил +5,2%, то в 2014 году — всего +0,6%. При этом, если в 2009 году рецессия составила -7,8%, то, по прогнозам Минэкономразвития на 2015 год спад российской экономики составит всего -0,8%. Подобное колебание можно скорее назвать стагнацией, чем обвалом, считают аналитики.

В 2008 году под влиянием нарастающего экономического кризиса количество сделок купли-продажи на столичном рынке недвижимости существенно сократилось — минус 15,9% к показателям 2007 года. А в 2014 году в отдельные месяцы года спрос на квартиры был ажиотажным, особенно показателен в этом смысле декабрь. Впрочем, уточнили эксперты, сравнить данные по количеству сделок год к году не представляется возможным: с 1 марта 2013 года была отменена регистрация договоров купли-продажи, с этой даты Росреестр фиксирует переход права собственности на объекты жилой недвижимости. Помимо сделок купли-продажи в статистику попадают договора мены, дарения и т.п. Но даже если сравнить данные за период март-декабрь 2013 года с аналогичным временным промежутком года прошлого, то можно отметить рост на уровне 4,4%. Еще более существенное увеличение покупательской активности было отмечено на первичном рынке. За год количество зарегистрированных договоров долевого участия выросло на 13,1%.

На фоне девальвации рубля покупатели стремились вложить свои средства не в недвижимость вообще, а именно в новостройки, пояснила генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Цены на первичном рынке не успевали корректироваться вслед за ростом курсов доллара и евро, в то время как собственники квартир на вторичном рынке в большинстве своем пытались менять рублевые цены в соответствии с валютными колебаниями. Это привело к существенному снижению спроса на «вторичке»".

Примерно так же вели себя и цены на рынке недвижимости. Во второй половине 2008 года впервые за пять лет прекратился рост средней стоимости квадратного метра и началась коррекция вниз, которая привела к тому, что по итогам 2009 года цена квадратного метра снизилась на 10-15% в рублях и на 20-30% в долларовом эквиваленте. В 2014 году, напротив, рублевые цены росли в течение всех 12 месяцев, особенно в начале и в конце года,особенно это касается дорогого жилья, максимально зависимого от доллара. Еще одним важным фактором, под влиянием которого рынок недвижимости в 2014 году рос, стала крайне высокая активность на рынке ипотеки. За 11 месяцев года в России было выдано кредитов на покупку жилья на сумму 1,58 трлн рублей. Это абсолютный рекорд за всю историю существования российского рынка ипотечного кредитования. Для сравнения — в 2008 году этот показатель составил 756,8 млрд рублей, то есть в два раза меньше.

Экономическая ситуация в 2014 году в определенной степени повторяет сценарий 2008 года, констатировали аналитики. За полгода произошел резкий обвал цен на нефть и, как следствие, началась девальвация национальной валюты. В отличие от 2008 года, когда под влиянием кризиса спрос на товары, в том числе недвижимость, снижался, падение курса рубля в 2014 году спровоцировало увеличение покупательской активности, в том числе и на рынке недвижимости. Доля инвестиционных сделок в течение года увеличилась с 10-15% до 20-30%. При этом рынок недвижимости рос в первую очередь благодаря ипотечному кредитованию — на первичном рынке в проектах массового сегмента доля ипотеки по состоянию на конец года достигала 40-60%.

Однако в ближайшей перспективе рынок недвижимости рискует остаться без этого мощного драйвера роста: ухудшение экономической и геополитической ситуации ведет к повышению ипотечных ставок, констатировали эксперты. Под влиянием роста ключевой ставки ЦБ до уровня 17% розничные банки уже подняли ставки для заемщиков. «Учитывая тот факт, что психологическим барьером для заемщиков является ставка на уровне 14-15% годовых, дальнейший рост стоимости обслуживания ипотеки приведет к полному отказу от покупки жилья в кредит, — пояснили авторы исследования. — А это, в свою очередь, окажет серьезное влияние на весь рынок недвижимости в целом. Если брать за основу развитие кризиса 2008-2009 годов и его влияние на рынок недвижимости, то на 2015 год можно сделать следующий прогноз: ставки по ипотеке будут расти, а объемы выдачи кредитов на покупку жилья сократятся до уровня 2005-2006 годов. Объемы сделок на рынке недвижимости снизятся минимум на 30-40%, причем произойдет смещение спроса из сегмента новостроек на вторичный рынок. На первичном рынке наибольшим спросом будут пользоваться объекты в высокой стадии строительной готовности. С рынка уйдут мелкие застройщики, а крупные отложат на неопределенный срок вывод новых проектов, которые сейчас находятся в „бумажной“ стадии».

«При этом мы не ожидаем появления большого количества обманутых дольщиков, как это было в 2008-2009 годах, — подчеркнула Литинецкая. — Высокий спрос в последние месяцы 2014 года позволил многим девелоперам обзавестись своеобразной „подушкой безопасности“. Это позволит им рассчитаться по кредитам и успешно завершить строительство. То есть в отличие от 2008 года, покупка квартиры в новостройке сегодня является гораздо менее рискованным предприятием. Также мы не ждем серьезного снижения цен. В 2008 году столичная недвижимость была явно переоценена, поэтому коррекция была довольно глубокой. В этот раз цены вряд ли снизятся более чем на 20%, а новые объекты будут выходить с существенным дисконтом — до 15% к рынку. И в отличие от 2008 года, когда ситуация была более предсказуема, сегодня практически невозможно сделать прогноз относительно того, как долго продлится рецессия. Если выйти из кризиса удастся за два года, как говорил президент России Владимир Путин на пресс-конференции в декабре прошлого года, то рынок недвижимости сможет довольно быстро оправиться и выйти на докризисные показатели. При более затяжном снижении экономики восстанавливаться рынок будет гораздо сложнее».

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl+Enter, чтобы отослать информацию редактору.
Главное сегодня
NB!
03.12.16
Судьба Севастополя – цель Крымской войны
NB!
03.12.16
Петербургские водители не смогли опробовать ЗСД – трасса закрыта
NB!
03.12.16
Белорусские студенты узнали, откуда родом «Русские не сдаются!»
NB!
02.12.16
Перспективы калининградского главы в свете чёрных списков АП РФ
NB!
02.12.16
Свой интерес в муниципалитетах: зачем губернатору Ставрополья ротации
NB!
02.12.16
Свой среди чужих: грозит ли отставка орловскому губернатору?
NB!
02.12.16
Плюсы и минусы Абдулатипова: Попадет ли глава Дагестана в черный список?
NB!
02.12.16
Министр обороны Белоруссии назвал «главные ценности белорусского народа»
NB!
02.12.16
Вячеслав Володин предложил проводить прием избирателей по интернету
NB!
02.12.16
Радио REGNUM: второй выпуск за 2 декабря
NB!
02.12.16
Незаменимых нет! За что москвичи не любят Сергея Собянина
NB!
02.12.16
В Крыму ждут ледяной шторм в ближайшие сутки
NB!
02.12.16
«Проект ВСМ Екатеринбург – Челябинск убыточен и бесперспективен»
NB!
02.12.16
Путин попросил Сокурова перевести фильм «Фауст» на русский язык
NB!
02.12.16
Путин защитил существование механизма прописки
NB!
02.12.16
Путин: Украинский режиссёр Сенцов осуждён не за творчество
NB!
02.12.16
«У рязанского губернатора мало шансов сохранить пост»
NB!
02.12.16
Госдума увеличила число помощников депутатов в регионах
NB!
02.12.16
В Петербурге открыли ЗСД: Здорово, сложно, дорого
NB!
02.12.16
«Австралия подрывает работу по решению проблемы беженцев»
NB!
02.12.16
Путин: Переходящих границы чиновников всегда было достаточно
NB!
02.12.16
Губернатор Воробьёв может оказаться в «черном списке» глав регионов?