Москва, 16 января, 2015, 12:07 — ИА Регнум. Текущую ситуацию на рынке ипотечного кредитования России можно назвать критической. Однако, несмотря на преждевременные заявления о «смерти» ипотеки в 2015 году, есть и ряд позитивных факторов — к такому выводу пришли аналитики рынка недвижимости, подводя итоги 2014 года и прогнозируя основные параметры динамики рынка в 2015 году.

Пессимистические ожидания, появившиеся на рынке еще в конце 2012 года, сбылись, сообщили корреспонденту ИА REGNUM эксперты компании «Метриум Групп». Если в начале 2014 года о приближающемся кризисе говорили лишь политические факторы, то уже с середины года появились и экономические. «Сокращение рынка началось с того, что с 1 января по 1 июля Банком России было отозвано 39 банковских лицензий, и количество кредиторов, выдающих ипотеку, снизилось. В августе США ввели заградительные санкции в отношении системообразующих банков. В декабре из-за падения стоимости нефти курс рубля стал резко снижаться по отношению к иностранным валютам. Для борьбы со спекуляцией Банк России увеличил ключевую ставку с 10,5% до 17%. При этом ЦБ повышал ставку 6 раз в течение года, — напомнили эксперты. — В результате, если к середине года банки продолжали более или менее оптимистично смотреть в будущее, предрекая повышение ставок на 1-3% в начале 2015 года, то после изменения ключевого показателя последовала мгновенная реакция — ставки по ипотеке были увеличены, не дожидаясь нового года».

«Все эти события привели к существенному росту сделок по купле-продаже недвижимости в конце 2014 года, доля ипотеки в которых оставалась довольно высокой, так как население, опасаясь обесценивания сбережений, активно вкладывало деньги в жилье, в том числе с помощью ипотеки», — прокомментировала генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Вместе с тем, считает она, в 2015 году ситуация на рынке будет только усугубляться.

Сложная экономическая ситуация вынуждала кредиторов весь год обновлять свои программы едва ли не ежемесячно, но декабрьские изменения побили рекорды 2008 года. Минимальный первоначальный взнос теперь составляет 20% от стоимости недвижимости, в большинстве же кредитных учреждений — от 30% вместо 10-15% в 2014 году. Если главным трендом 2013 года в кредитовании новостроек аналитики называли отмену в ведущих банках надбавки на период строительства, то в конце 2014 года эта надбавка вернулась и составляет 0,6-2%. «Тренд 2013 года „лояльный подход“ переломился уже летом 2014 года, когда банки начали пересматривать свою кредитную политику и ужесточать отбор потенциальных заемщиков, — отметила Литинецкая. — Если в течение года решение по заявке могло быть положительным, но не подходящим клиенту (например, на меньшую сумму, с более высокой ставкой), то под конец года банками выносилось отрицательное решение почти по 80% заявок».

Окончательное понимание того, что текущая ситуация критическая, пришло после того, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило, что с 1 января 2015 года минимальная ставка по рефинансируемым у банков стандартным кредитам составит 15,9% вместо 12,3%, будет сокращен объем выкупаемых закладных как по стандартным, так и по льготным социально значимым программам, добавили авторы исследования. Продукты АИЖК в основном реализуют небольшие региональные банки, у которых нет собственных программ и возможности держать выданные кредиты на своих балансах. Повышение ставки рефинансирования Агентством по базовым и льготным программам, а также сокращение объема выкупа кредитов у региональных банков приведет к тому, что некоторые из них перестанут выдавать ипотеку вообще, так как ее будет некому продавать. Ставки по ипотеке от АИЖК на фоне ставок коммерческих банков (от 14,5% до 35%) все равно выглядят привлекательнее, а вот требования Агентства к заемщикам всегда были строже и сейчас станут еще более жесткими. Таким образом, все говорит о том, что в ближайшее время рынок ипотеки, как и количество выдающих ее банков, будет сокращаться, уверены эксперты.

«Ситуация обостряется также за счет того, что кредиты становятся недоступнее не только для покупателей, но и для застройщиков, — добавила Литинецкая. — Банки пересматривают условия как по текущим кредитным линиям уже строящихся объектов, так и по планируемым к выходу на рынок. Дорогие кредиты, повышение цен на стройматериалы и ожидаемое снижение покупательской активности ставит девелоперов в тяжелое положение. В такой ситуации однозначно некоторые из них отложат запуск новых проектов. Есть вероятность приостановки строительства и по уже запущенным объектам».

Однако, полагают аналитики, несмотря на преждевременные заявления о «смерти» ипотеки в 2015 году, есть и ряд позитивных факторов: не все банки занимают деньги у Банка России, некоторые имеют свои дополнительные источники фондирования и могут позволить себе держать ипотечную ставку ниже значения ключевой. «Ажиотажный предновогодний спрос приведет к снижению активности в новом году, однако квартирный вопрос никогда не перестанет быть насущным, а значи, покупать и продавать недвижимость будут и в период кризиса. На пресс-конференции от 18 декабря 2014 года президент России Владимир Путин пообещал, что Центробанк России и правительство разработают специальные инструменты для поддержания ипотеки. Текущий кризис далеко не первый, и опыт его преодоления у многих участников в современных условиях уже есть. Кто-то уйдет, но многие останутся. Таким образом, кризис — это прежде всего проверка на прочность», — резюмировала Литинецкая.