Алиса Агранат. Налог на имущество: все — в сад?

Алиса Агранат, 29 ноября 2014, 22:40 — REGNUM  

Пока народ переживает кризис, Госдума приняла в третьем чтении новый закон о налоге на имущество физических лиц. К 2020 году нас всех ждет новый — совокупный — налог, исчисляемый в соответствии с главой №32 НК. А пока владельцам дач и домиков в деревне предстоит расплата по новому — кадастровому — счету.

Долговременная арт-подготовка

На подготовку к введению совокупного налога на имущество физических лиц выделено целых 5 лет. Если городские объекты (здания, гаражи и квартиры) расположены компактно и удобно для учета и дальнейшей переоценки, то сельские зачастую ютятся в труднодоступных местах даже в Московской области. И не всякая проверка туда доберется.

Пока что владельцы «медвежьих углов» от этого только выигрывают. Зато региональные власти к нововведению оказались неподготовленными, и теперь им предстоит большая инвентаризация участков, данные и номера которых уже имеются в кадастровых планах регионов. До 1 января 2020 года власти субъектов РФ должны определить дату замены новым налогом ныне действующего. Такая переоценка по закону осуществляется не реже одного раза в 5 лет, на практике — раз в 2 года. В том, что цены будут расти, так как интересы граждан при сборе налогов вторичны, можно не сомневаться. Давайте разберемся, как все будет происходить.

Налоговые ставки на землю и имущество устанавливают муниципалитеты, ведь отчисления идут именно в их бюджеты. Однако ключевые ориентиры задают регионы. На переходный период для расчета налога законодатели установили так называемые коэффициенты-дефляторы. Это понижающие коэффициенты, которые устанавливаются ежегодно и учитывают изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) в России в предшествующем периоде. Порядок и ставки налога устанавливаются в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости объектов, принадлежащих налогоплательщику с учетом понижающих коэффициентов:

• до 300 тыс. руб. — до 0,1%,

• от 300 до 500 тыс. — от 0,1% до 0,3%,

• от 500 тысяч — от 0,3%.

А с 1 января 2020 года и вовсе прекратится применение инвентарной стоимости. Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра. В оценке учитывается близость к транспортному сообщению, обеспеченность электричеством, газом, близость другой инфраструктуры, наличие поблизости крупных водоемов.

Разумеется, уже определен список льготников. При этом самая интересная юридическая коллизия в этой группе произошла с пенсионерами. Теперь, если у них есть квартира в городе и домик в деревне, они должны будут выбирать, на какой из объектов собственности будут распространяться их льготы. Раньше льготы полагались пенсионерам на все виды недвижимости. Вероятно, законодатели рассчитывают, что старики, «посчитав и прослезившись», начнут избавляться от слишком дорогих квартир в элитных районах или от «садово-огородных» развлечений. Между тем у комитета Госдумы по бюджету и налогам другое мнение. «Каждый льготник имеет право льготы на квартиру, дачу, дом, садовый участок, на гараж или машиноместо — то есть в каждой из этих категорий у него есть льгота», — неоднократно подчеркивал председатель профильного комитета Андрей Макаров («Единая Россия»).

Увы, противостояние новому налогу пойдет по другому сценарию. Вырастет рынок теневой аренды жилья, и так называемые отели «Отдых» захватят не только окраины городов, но и центр. У одиноких пожилых людей, как и в период дикой приватизации, появится целая армия заботливых доброжелателей из числа черных маклеров. Во всех вариантах полиция без работы не останется.

Чьих земель будешь?

Предполагается, что оценка имущества по кадастровой стоимости будет максимально стремиться к рыночной, а, возможно, и перегонит ее. «Могу сказать, что в Тульской области цена на сотку выросла в десятки раз, — рассказывает кадастровый инженер Светлана Тверская. — Если в 2003 году земельный участок в 10 соток (категория — земли сельхозназначения — это важно! — А. А.) оценивался, скажем, в 5 тысяч рублей, и от него отчислялось 3%, то в 2013 — 2014 — уже в 50 тыс. А у меня участок в 12 соток с полутораэтажным деревянным домом в пределах областного центра. То есть категория — земли населенных пунктов. И тут налог значительно выше, чем у земель сельхозназначения. Мои 12 соток оценили в 700 тысяч рублей. Возьмем 3% — уже получается 2100 рублей. Прислали и отдельный налог на дом — 2500 руб. В сумме — 4600 рублей. Конечно, повышение налога радует мало, но теперь муниципалитет, наконец-то, занялся дорогами в Заокском районе».

Действительно, раньше при съезде с новой трассы «Крым» на старую Симферопольку каждый владелец легкового авто горько сожалел, что у него нет танка или, на худой конец, джипа. Дороги Заокского района были покрыты ямами и колдобинами так, что проехать, не убив подвеску, было трудно даже летом. Уже год, как дороги между деревнями стали значительно надежней. Если налог и дальше будет использоваться на улучшение инфраструктуры и приближение сельской местности к цивилизации, то его стоит повышать, правда, в разумных пределах. Очередная переоценка стоимости участков произошла в России в 2010 году. По данным Федеральной налоговой службы, в лидерах Псковская, Челябинская, Ярославская и Московская области, как наиболее приближенные к цивилизации.

Например, сотку в Наро-Фоминском районе переоценили с 9 тысяч рублей на 225 тысяч. Щитовой двухэтажный домик «подрос» с 300 тысяч до трех миллионов, а брусовый — с 500 тысяч — почти до пяти миллионов. Оба домика — старше 5 лет. Какой покупатель в своем уме отдаст такие деньги? И почему эту цену посчитали рыночной?

Что касается близости инфраструктуры, то далеко не все деревни в Наро-Фоминском районе доступны для проезда на машине в обычное время. А некоторые, например, деревня Селятино, в половодье и вовсе отрезает от мира. Жители с запасами еды добираются туда на лодках. Значит, налог повысили за экзотику? Уверена, что в России есть сотни похожих примеров. «Подмоченное» состояние домов в этой Наро-Фоминской Венеции оценщики также проигнорировали. Для обложения налогом важна лишь их площадь. Кстати, «разрешенная площадь застройки» для владельца участка не может превышать 30% от общей.

В зависимости от целевого назначения земельных участков различают земли сельхозназначения, населенных пунктов, лесного фонда, водного фонда, особо охраняемых территорий и объектов, запаса, а также земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного спецназначения.

Чтобы понять, к какой категории относится ваш участок, откройте свидетельство о собственности. Скорее всего, там будет написана первая или вторая категория, в крайнем случае — третья, то есть лесного фонда, так как вы являетесь физическим лицом. Обратите внимание, что в ваших документах указан вид разрешенного использования земли, от которого кадастровая стоимость тоже зависит весьма ощутимо. Самые дорогие — земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это земля населенных пунктов, на которой разрешено строительство дома не выше трех этажей. На ней разрешена и регистрация. Вторая категория — земля личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — на ней разрешено строительство дома и хозяйственных помещений. Третья категория — земли дачного некоммерческого партнерства (ДНП): на них предусмотрено обязательное строительство дома и оформление его в собственность.

Четвертая категория — земли СНТ — садового некоммерческого товарищества. Чтобы прописаться в доме на земельном участке в СНТ, ваше строение должны признать жилым помещением, пригодным для круглогодичного проживания. Дом должен быть подключен к инженерным сетям и участок находиться в зоне транспортной доступности. И она-то пока что наиболее выгодна по налоговым ставкам.

Увы, нет никакой гарантии, что земли СНТ так и останутся в списках «льготных» по налогам. При этом за электричество члены СНТ платят по максимальным тарифам. Сельский «понижающий» коэффициент им недоступен, зато тарифы на электроэнергию в России с 1 июля 2015 года вырастут примерно на 6%, и это не предел. Никаких льгот на другие коммунальные услуги, как и на проведение дополнительных коммуникаций, например, газа, у дачников СНТ тоже не существует.

Если посчитать годовую разницу в оплате той же электроэнергии по сельским и «дачным» тарифам, может оказаться, что члены СНТ все равно в проигрыше по сравнению с владельцами земель под ИЖС. Тем более что они продолжают содержать трансформаторы и другое электрооборудование, находящееся на территории СНТ. То же происходит и с газом.

Не так давно законодатели хотели уравнять в правах СНТ, ДНП, ЛПХ и ИЖС, дабы не создавать неразберихи с налогами и льготами, но, вероятно, данное деление государству значительно выгодней.

Как бороться со средней температурой по больнице, или не надо бояться судов!

Разумеется, процесс установления кадастровой стоимости не может быть абсолютно объективным. Ведь он призван дать критерии массовой оценки земельных участков и построек, на них расположенных. Никто не в состоянии подсчитать, насколько далеко или близко от трассы, грунтовой дороги, озера или железнодорожной станции расположен именно ваш участок, существуют ли к нему удобный подъезд. А ведь даже в престижных коттеджных поселках есть весьма разные по этим показателям объекты. Представьте себе, что вы свободно въехали в такой поселок, но дом ваш расположен под крутой горкой, да еще и таким образом, что автомобиль вы можете оставить только на дороге сверху — съехать вниз нереально! Бригаде скорой тоже придется спускаться к вам пешком. К тому же ваш участок постоянно подтапливается в половодье водами из ближайшей речки. Будет ли рыночная стоимость такого участка с типовым домом такой же, как у расположенного выше? Если вы его захотите продать — конечно, нет! Но по кадастровой стоимости — именно так и получится.

К счастью для собственника, теперь вполне реально оспорить кадастровую оценку своей земли в арбитражном суде. Раньше такой иск у Кадастровой палаты выиграть было сложно. Зато после принятия постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 913/11 от 28 июня 2011 года, которое разъясняет способы защиты прав землепользователей в спорах об установлении кадастровой стоимости земельных участков и порядок их рассмотрения, большинство таких дел решается в пользу истцов. Почему так происходит?

Прежде всего потому, что для доказательства своей правоты землевладелец готов произвести оценку рыночной стоимости земельного участка у независимого оценщика. Затем получить положительное заключение СРО на этот отчет. И, наконец, подготовить и подать исковое заявление в суд с обоснованием своих требований. На это может уйти от 100 до 500 тысяч рублей.

Если же скооперируются несколько обиженных землевладельцев, участки которых расположены рядом и в одинаковых условиях, сумма их издержек сократится значительно, а иск станет куда весомее для вынесения судебного решения. Зато для ответчика — Кадастровой палаты — возможные затраты на экспертизу увеличатся в несколько раз. Но в бюджет Кадастровой палаты расходы на эти экспертизы, особенно если их несколько, не заложены. Она и так оплачивает расходы на проведение судебного заседания. Кадастровая стоимость участка может также быть оспорена и в специальной комиссии по результатам ее определения в местном Росреестре. Основания для подачи заявления — недостоверность информации по объекту недвижимости или же все та же экспертная оценка рыночной стоимости. Но все же действенней будет обратиться в суд.

Судебные перспективы пересмотра кадастровой стоимости участка в пользу собственника на данный момент — один из немногих весомых плюсов вновь вводимой в Налоговый кодекс главы №32. Во всем остальном, в том числе и в выборе между разрешенными видами использования земли — хоть СНТ, хоть ИЖС — ситуация у нас складывается по пословице «хрен редьки не слаще».

Алиса Агранат — обозреватель ИА REGNUM

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl+Enter, чтобы отослать информацию редактору.
  •  
  •  
  •  
  •  
Главное сегодня
NB!
23.02.17
Внутренняя аморфность, направленная вовне
NB!
23.02.17
Люди, давайте все перестанем платить Киеву за газ! — обзор энергетики
NB!
23.02.17
В Эстонии активисты «Бессмертного полка — Таллин» выиграли суд у полиции
NB!
23.02.17
Лукашенко на этот раз не поможет: европарламентарии не по зубам Баку
NB!
23.02.17
Радио REGNUM. «Четверть часа о высоком». В гостях Марина Бойко
NB!
23.02.17
WSJ: Белый дом вряд ли примет во внимание письмо Януковича
NB!
23.02.17
Умер народный артист РСФСР Алексей Петренко
NB!
23.02.17
«Воздержитесь от поездок» — США предупредили Гватемалу о депортациях
NB!
23.02.17
Пушков о подготовке Порошенко к войне с Россией: «Масштаб не тот»
NB!
23.02.17
Единственный президент США, избранный единогласно
NB!
23.02.17
«Будьте реалистами!» или Пагубные иллюзии современности
NB!
23.02.17
«Порту» потерпел заслуженное поражение от «Ювентуса»
NB!
23.02.17
«Пали целые поколения героев. Полюбите хотя бы одного из них...»
NB!
22.02.17
Имея тотальное преимущество, «Реал» сенсационно проиграл «Валенсии»
NB!
22.02.17
«Краснодар» впервые в истории прошел в четвертьфинал Лиги Европы
NB!
22.02.17
«МЮ» одержал две победы над «Сент-Этьеном» и прошел в четвертьфинал турнира
NB!
22.02.17
Закон о бессрочной бесплатной приватизации жилья вступил в силу
NB!
22.02.17
Радио REGNUM: второй выпуск за 22 февраля
NB!
22.02.17
«Подготовка губернаторского резерва — главная задача правящей партии»
NB!
22.02.17
В России созданы Войска информационных операций — Шойгу
NB!
22.02.17
В Крыму лидеров ОПГ «Башмаки» отправят под суд за преступления 1990-х годов
NB!
22.02.17
Парламентские выборы в Эквадоре: у оппозиции 64 мандата. У левых — 67 мест