Стратегия Петербурга в стройкомплексе: барьерный бег с непредсказуемым результатом

Санкт-Петербург, 21 июля 2014, 15:02 — REGNUM  Стратегия социально-экономического развития Петербурга до 2030 года, утвержденная городским правительством в мае этого года, уделяет сфере недвижимости и строительства довольно большое внимание. Как и по другим отраслям, акцент ставится на развитие города, удобного для людей. В этой сфере это особенно заметно: и интересы города, и интересы бизнеса должны отступить на второй план в сравнении с интересами горожан.

В 2013 году объем построенного в Петербурге жилья перестал расти и остался на уровне 2012 года (+0,3%). Было построено 42,5 тысячи квартир в 989 домах общей площадью 2,5 млн кв. м. В лидерах - Пушкинский, Невский и Приморский районы.

В стратегии много сказано о сложностях с подготовкой инфраструктуры, о бюрократических проблемах участников рынка, о необходимости помогать им финансово, об уродующих облик города зданиях, об избыточном количестве гастарбайтеров и много о чем еще. Впрочем, участники этого рынка (как и всех других рынков) упрекают созданный в недрах Смольного документ в неконкретности, декларативности и удаленности от реальности.

Инфраструктура

Перечисляя основные проблемы строительного сектора, эксперты Смольного упоминают прежде всего дефицит инвестиционных ресурсов и нехватку земельных участков, обеспеченных необходимыми элементами инфраструктуры. Участники рынка считают основной проблемой второй из этих пунктов, а точнее, известное решение Смольного, который возложил ответственность за подготовку инфраструктуры на застройщиков.

В концепции не дано ответа на вопрос, за чей же счет нужно строить инфраструктуру. Речь всего лишь о том, что нужно "обеспечить территории перспективного строительства объектами транспортной и инженерной инфраструктур", а для жилой застройки - еще и социальной, и что обеспечивать нужно до начала работ, а не по ходу дела, как это происходит сейчас ("В настоящее время процесс подготовки территорий идет "вслед за рынком", большинство проектов реализуется и завершается в условиях дефицита мощности систем инженерного обеспечения").

Отсутствие подготовленных участков остается одной из важных проблем, подтверждает заместитель генерального директора ГК "Пионер" Константин Ковалев: "Работа по подготовке новых участков долго не велась. Сейчас этот процесс возобновился, но определенный разрыв сохраняется".

Что касается того, кому платить за инфраструктуру, то подвижек к этом вопросе нет, отмечает вице-президент НП "Объединение строителей Петербурга" Алексей Белоусов: "Изменений не ожидается, мы берем на себя социальную ответственность и платим за инфраструктуру. Но вообще-то отрасль приносит городу 10% бюджета. Мы хотели бы, чтобы какая-то часть этих денег работала на нас. Мы понимаем, что у города проблемы с наполнением бюджета. Отсюда и перекладывание расходов на нас. Но на самом-то деле расходы перекладываются на потребителя".

Финансовая поддержка

Помогать строителям государство предполагает посредством выделения кредитов и помощи в их получении: "Необходимо расширить возможности доступа к заемному финансированию жилищного строительства, строительства инженерной и социальной инфраструктуры", "Со стороны органов государственной власти должно оказываться содействие развитию механизмов проектного финансирования строительных компаний (привлечение "длинных" финансовых ресурсов с гибкими сроками возврата)".

Никто из застройщиков, разумеется, не стал бы отказываться от финансовой поддержки со стороны местной власти. Вопрос только в том, что проблема упирается в банки, которые Смольный не контролирует. Вряд ли власти будут давать подрядчикам финансовые гарантии, полагает Константин Ковалев. Впрочем, даже если все ограничится тем, что власти будут регулярно напоминать банкам об этой проблеме, в этом будет некоторый смысл, продолжает эксперт.

Финансовая поддержка со стороны власти - отнюдь не главная проблема, говорит генеральный директор Hansa group Олег Барков: "Нам не нужно помощи, нам нужны четкие правила игры и удаление искусственно созданных препятствий".

Бег с барьерами

Еще одна "вечная" тема отрасли - упрощение согласований и снижение административных барьеров. Авторы стратегии считают, что проблема по-прежнему актуальна: "неопределенность регулирования" и "сложности получения градостроительных согласований" называются в числе самых основных проблем отрасли.

Как и в старые добрые времена, стратегия предлагает "снижение административных барьеров и издержек, связанных с получением согласований, устранение дублирования функций различных ведомств и оптимизация процедур согласования разрешительной документации".

Участники рынка говорят, что при новой власти в Смольном главная для них проблема - разработка и согласование градостроительной документации. Новые власти относятся к бизнесу с подозрением и каждый документ рассматривают в индивидуальном порядке, что делает процесс долгим и сложным и создает базу для коррупции. Больше всего это касается объектов жилого строительства. Бизнесмены говорят, что предпочли бы более жесткие, но предсказуемые правила нынешней ситуации, когда претензии возникают в индивидуальном порядке и стимулируют бизнес вести себя "полузаконным образом". В вопросе о согласованиях правительство Матвиенко устраивало участников рынка куда больше, чем администрация Полтавченко.

Главная проблема - это система регистрации объектов, говорит генеральный директор Knight Frank Spb Николай Пашков: "Эта система по факту уже превратилась в систему вымогательства. Проблема достигла огромных масштабов, такого нет больше ни в одном регионе России".

В то же время участники рынка отмечают, что в последнее время по вопросу о согласованиях наметился некоторый прогресс. "Есть движение в положительную сторону, - говорит Константин Ковалев. - Уменьшилось число согласований, появилась негосударственная экспертиза и принцип "одного окна". Но почти все это касается федерального уровня. Теперь и городу надо переходить от деклараций к действиям".

На фоне проблемы с согласованиями отошла на второй план даже классическая проблема взаимодействия с монополистами. Отношения не всегда безоблачные, но проблем в последние годы стало меньше, подтверждает Алексей Белоусов.

Гастарбайтеры

Особое внимание авторы концепции уделили "личному составу" строительных бригад: "[Необходимо] обеспечение отрасли квалифицированными трудовыми ресурсами. Рабочие с низкой квалификацией из числа трудовых мигрантов не могут обеспечить необходимое качество выполняемых работ, а замещение местной рабочей силы иностранной приводит к исчезновению отечественных квалифицированных кадров в строительстве".

"Русский рабочий не хочет работать на стройке, он хочет работать в офисе, - говорит Константин Ковалев. - Квалифицированной русской рабочей силы очень мало. Если государство будет как-то стимулировать этот процесс, снова открывать профильные техникумы и так далее, тогда процесс пойдет. А слова тут ничего не изменят".

Задачу по сокращению числа мигрантов в сфере строительства ставить нужно, соглашается с экспертами Смольного Николай Пашков: "Это больше социальная проблема, чем экономическая, но она, несомненно, назрела. Нужен комплекс мер - и ограничительного характера, через миграционное законодательство и борьбу с теми, кто использует труд нелегальных мигрантов, и поощрительного, через систему образования".

Снос

Авторы стратегии нашли и несколько приятных слов для градозащитников. Общими словами об историческом наследии не обошлось, появился и официальный намек на "градостроительные ошибки", и примененное к ним слово "устранение": "Капитальная реконструкция существующих и проектирование новых домов в исторических районах должно происходить аккуратно. Важно учитывать сохранение классических видов и панорам города от высотной застройки, в прилегающих к историческому центру районах города. Требуется проработка вопросов возможного устранения или видоизменения объектов, нарушающих архитектурный облик исторической части города".

Участники рынка всю ответственность за появление такого рода объектов возлагают на чиновников. "Я же ничего не нарушил, - говорит Николай Пашков. - У меня есть все разрешения. Если хотите, выкупайте у меня здание и сносите. А все остальные вопросы - к чиновникам. И потом, что делать людям, которые в этих домах живут? Куда вы будете их выселять?".

Градозащитники склонны отчасти соглашаться с застройщиками. "Правила игры действительно не очень четкие, - говорит координатор "Живого города" Юлия Минутина. - Чиновники сначала ударяются в одну крайность - и разрешают все по максимуму - а потом, если начинаются протесты, ударяются в обратную крайность и все запрещают. Правила должны быть какими-то более понятными".

Кроме того, сейчас де-факто нет никаких механизмов по борьбе с объектами, "нарушающими архитектурный облик", напоминает эксперт: "Все знают, что сносить или портить исторические здания нельзя, и все знают, что за это ничего, кроме мизерного штрафа, не будет. Рецепт простой, сделать правила четче и наказания - строже, только им никто не пользуется".

У градозащитников есть несколько вариантов того, что можно делать с уже построенными "уродующими облик города" зданиями. Что-то можно изменить при ближайшей перепродаже или реконструкции объекта. Законопослушных участников рынка можно поощрять, а для авторов "уродующих облик" зданий вводить режим наименьшего благоприятствования.

Дополнительные меры

Кроме этих основных мер поддержки строительного сектора и развития городской среды, предложено и несколько второстепенных. Так, авторы стратегии предлагают упростить выход на рынок средним и мелким игрокам: "В целях развития конкуренции на рынках строительства должны применяться общие антимонопольные меры, ограничивающие монополистические организации, а также меры по снижению барьеров входа на рынок новых участников", "Необходимо создание равных условий для участников рынка, обеспечивающих возможность работы на нём не только крупных игроков, но также малых и средних компаний. Требуется развитие конкуренции на рынке путем выделения при проведении конкурсов небольших лотов".

Нельзя сказать, что сейчас вход на рынок "закрыт", говорит Олег Барков. Войти на рынок может каждый, другой вопрос, какими ресурсами он обладает и что у него получится там сделать.

Кроме того, предлагается повышать качество проектирования объектов, использовать "инновационные методы, энергоэффективные строительные материалы и ресурсосберегающие технологии".

Интересно, что авторы стратегии даже не упоминают такую проблему отрасли, как коррупция. И участники рынка, и особенно градозащитники, мягко говоря, не уверены, что коррупция уже побеждена. Примеры перехода людей из крупного бизнеса в Смольный на руководство отраслью и обратно они считают классическим случаем сращивания власти и бизнеса с предсказуемыми печальными для города и рынка последствиями.

Среда обитания

Уплотнительную застройку предлагается прекратить - с той же целью повысить качество жизни: "Достижение более высоких показателей обеспеченности населения жилой площадью должно учитывать качество среды, в которой реализуются строительные проекты. В связи с большим средним показателем этажности новой жилой застройки, встраиванию новых домов в уже сложившиеся кварталы, а также преобладанию в новых домах квартир-студий и однокомнатных квартир возникает проблема уплотнительной застройки, которая, в свою очередь, сильно нагружает транспортную, коммунальную и социальную инфраструктуру, что в целом понижает качество жизни в городе".

Многое в этом вопросе зависит не только от бизнесменов, которые хотят построить как можно больше квартир на как можно меньшей площади, и не только от чиновников, по уже описанной схеме согласовывающих все "по максимуму", но и от самих потребителей, говорит Юлия Минутина. Перед тем, как покупать квартиру, стоило бы поинтересоваться, достаточно ли там мест для парковки, детских площадок и поликлиник. Снижение спроса на объекты, построенные без всякой заботе об удобстве жильцов, будет стимулировать строителей вести себя приличнее.

Вопросы

Реакция участников петербургского рынка недвижимости на подготовленную экспертами Смольного стратегию удивительным образом схожа с реакцией участников всех остальных рынков. Прежде всего им в стратегии не хватает целостности и конкретности: неясно, в какую сторону город собирается двигаться дальше, неясно, какими средствами планируется достигать все тех же благих целей, в очередной раз упомянутых в очередной концепции, неясно, поче6му эксперты Смольного игнорируют конкретные, простые вопросы, стоящие перед отраслями, и как следует это игнорирование толковать.

"Задачи поставлены достаточно общие, - говорит Алексей Белоусов. - Как идеи я их поддерживаю. Но деталей не прописано. Как всего этого достигать?".

"Город должен четко определить стратегию своего развития, - говорит Олег Барков. - Прежде всего это касается генплана и системы исполнения требований генплана. Правила игры должны быть четкими, а сейчас этого нет". Нечеткость правил игры создает лазейки, которыми пользуются недобросовестные участники рынка, добавляет эксперт.

"Я не вижу внятной стратегии развития самого города, - отмечает Константин Ковалев. - Как будет развиваться транспорт? Где и что город собирается строить? Генплан все время корректируется, латается. Нам не хватает целостности понимания".

"Только на моей памяти это уже пятая концепция, - говорит Николай Пашков. - Четыре предыдущих благополучно лежат на полках. И всегда одно и то же: имитация деятельности, освоение бюджета, тезисы за все хорошее против всего плохого. К 2030 году никого из этих людей в Смольном не будет и спросить будет не с кого". Возможно, главная особенность русского рынка недвижимости состоит в том, что он развивается в условиях абсолютной автономии от каких-либо стратегий, подготовленных властью.

Напомним, что Стратегия социально-экономического развития Петербурга до 2030 года, утвержденная городским правительством в мае этого года, является официальной предвыборной программой и.о губернатора Георгия Полтавченко

Если Вы заметите ошибку в тексте, выделите её и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отослать информацию редактору.
Главное сегодня
NB!
29.04.17
Петербургский аэропорт: как собака на сене
NB!
29.04.17
Выборы президента Франции: «золотой мальчик» против «винтовки»
NB!
29.04.17
В Молдавии День Победы стал “Днем Европы”
NB!
29.04.17
СМИ узнали о содержании «тайного разговора» Путина и Порошенко
NB!
29.04.17
Подземный дворец коммунизма: Станция «Добрынинская Кольцевая»
NB!
29.04.17
Freedom House: журналисты ИА REGNUM задержаны незаконно
NB!
28.04.17
Карабах: факторы сдерживания военной эскалации в исторической ретроспективе
NB!
28.04.17
Война России и США на Ближнем Востоке: сценарий из недалекого будущего — II
NB!
28.04.17
Нагорный Карабах: на троих поговорили, а дальше?
NB!
28.04.17
Украина проигрывает ЛНР по доступности цен на самое необходимое
NB!
28.04.17
ООН: Антироссийские санкции оказались неэффективными
NB!
28.04.17
Москва второй день подряд стоит в девятибалльных пробках
NB!
28.04.17
«Бизнес может компенсировать курортный сбор туристам услугами или скидками»
NB!
28.04.17
В музей прорыва блокады Ленинграда привезли танки
NB!
28.04.17
Значительный поток наркотиков в РФ идет с Украины — Путин
NB!
28.04.17
Тиллерсон: Угроза северокорейской ядерной атаки на Сеул и Токио реальна
NB!
28.04.17
МИД РФ: Москва учтёт стратегические последствия принятия Черногории в НАТО
NB!
28.04.17
Офшор в Крыму: «Инвестиции не с Запада, но из Латинской Америки и АТР»
NB!
28.04.17
Радио REGNUM: второй выпуск за 28 апреля
NB!
28.04.17
ДНР ожидает на майские праздники провокации со стороны ВСУ
NB!
28.04.17
«Главный эффект от сборов – мы прекратим терять курортную инфраструктуру»
NB!
28.04.17
Италия: «Спасающие мигрантов в море НПО связаны с контрабандистами»